“現(xiàn)在我們終于等到可以和中國開發(fā)商平等對話的機(jī)會(huì)了。”上周在世界不動(dòng)產(chǎn)俱樂部“2008中國年會(huì)”上，來自國外的開發(fā)商表示。據(jù)了解，隨著去年樓市低迷以來，不少國外房地產(chǎn)公司就把目光投向了中國，據(jù)了解，這次大會(huì)吸引了近180家外國房地產(chǎn)公司參加。盡管目前中國樓市處于整體低迷期，但是到會(huì)的外資普遍認(rèn)為，這恰恰是進(jìn)入中國樓市的最好機(jī)會(huì)，可謂是“趁火打劫”。一位美國地產(chǎn)商表示，在中國投資房地產(chǎn)，他們期望賺取20%-30%的利潤，但是表示利潤高于30%的項(xiàng)目一般不會(huì)去做，主要是由于這樣的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)過高，而且中國的政策風(fēng)險(xiǎn)過大。
無疑，隨著今年金融政策的縮緊，房屋交易量的急劇下降，國內(nèi)開發(fā)商的資金又頻頻告急，給外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)提供了絕佳的機(jī)會(huì)。記者了解到，外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)始于1994年，主要是由于當(dāng)時(shí)國內(nèi)房地產(chǎn)公司呆壞賬較多，給外資提供了絕佳的機(jī)會(huì)，而目前的地產(chǎn)和金融形勢和當(dāng)初相同，在經(jīng)歷去年沉寂期的外資將會(huì)繼續(xù)興風(fēng)作浪。
樓市拐點(diǎn)從“量跌”到“價(jià)跌”
一線城市房價(jià)出現(xiàn)整體下滑
去年底，萬科王石首次提出了樓市“拐點(diǎn)”論，在當(dāng)時(shí)遭到了潘石屹、任志強(qiáng)等一批業(yè)內(nèi)大佬的反對，認(rèn)為其是借機(jī)打擊對手，吞并中小地產(chǎn)商，然而隨著時(shí)間的推移和樓市陰云的不斷加劇，曾經(jīng)主唱房價(jià)繼續(xù)上漲的潘石屹一改先前論調(diào)，甚至提出了“百日巨變”，從其立場的轉(zhuǎn)變不難看出，國內(nèi)樓市正在發(fā)生深層次的變化。
進(jìn)入今年以來，中國樓市進(jìn)入“量跌價(jià)漲”的怪圈，交易量大幅度下滑而房價(jià)卻依然呈小幅上漲趨勢，可謂是樓市大風(fēng)暴來臨前的垂死掙扎。在經(jīng)過了5個(gè)月掙扎后，樓市拐點(diǎn)終于進(jìn)入了實(shí)質(zhì)化階段，一直是漲聲不斷的房地產(chǎn)市場，終于傳來降價(jià)的消息。根據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，京、滬、穗等地房價(jià)出現(xiàn)多年上漲后的首次下跌。于是，業(yè)內(nèi)人士紛紛認(rèn)為，中國樓市在經(jīng)歷了交易量大幅度下滑后，終于迎來降價(jià)的“拐點(diǎn)”。
有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，上海商品房價(jià)格在連續(xù)6年持續(xù)上漲后首次出現(xiàn)下跌；北京商品房新開盤價(jià)出現(xiàn)6個(gè)月以來的首次下降；廣州、深圳等地也出現(xiàn)了多年來房價(jià)連續(xù)上漲后的首次下跌。此外，很多地區(qū)部分樓盤還打出促銷牌，如送車庫、送物業(yè)管理費(fèi)和額外折扣等措施，例如北京打折項(xiàng)目促銷的樓盤已經(jīng)接近了200個(gè)。
從今年2月份開始，北京住宅銷售均價(jià)依次為13036元/平方米、13090元/平方米、13488元/平方米及13222元/平方米。通過直觀的數(shù)據(jù)分析，4個(gè)月來房價(jià)變化并不明顯，上漲的幅度非常小，5月份首次出現(xiàn)今年以來均價(jià)下降的局面，環(huán)比4月均價(jià)下降266元/平方米，降幅達(dá)2%。
對此，有關(guān)房地產(chǎn)投資人士認(rèn)為，目前出現(xiàn)樓市“拐點(diǎn)”的因素已經(jīng)具備。一方面，近幾年，調(diào)控房地產(chǎn)的新政策不斷出臺，雖然一直沒有出現(xiàn)明顯的效果，但這些政策并沒有取消，反而在不斷地細(xì)化、調(diào)整和落實(shí)；另一方面，地價(jià)、房價(jià)不斷飆升，本身也是影響市場成交的主要原因。因?yàn)楫?dāng)房價(jià)上升到大多數(shù)工薪消費(fèi)者購買不起、少數(shù)投資性買家也無利可圖時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)物極必反的現(xiàn)象。在過旺的投資需求被抑制后，在增加住房有效供應(yīng)的情況下，我國房地產(chǎn)市場將迎來降價(jià)“拐點(diǎn)”。
隨著房價(jià)的松動(dòng)，有關(guān)專家指出，目前中國的基尼系數(shù)是0.48，根據(jù)其他國家的經(jīng)驗(yàn)判斷，中國未來的房價(jià)將下降40%，對此焦點(diǎn)，地產(chǎn)網(wǎng)做的一項(xiàng)網(wǎng)上調(diào)查表明，82%的網(wǎng)友同意這一說法。
從寫字樓整購到投資住宅
外資投資地產(chǎn)發(fā)生質(zhì)變
樓市的低迷，特別是從“量跌”到“價(jià)跌”的實(shí)質(zhì)性變化，讓苦等投資機(jī)會(huì)的外資興奮不已，給他們提供了所謂的平等對話的機(jī)會(huì)。其實(shí)一直以來外資在國內(nèi)的房地產(chǎn)投資一直停留在對長期持有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上，特別是寫字樓、公寓等上，而對于回報(bào)率最高的普通住宅市場一直無從下手。一位來自美國的地產(chǎn)商表示，目前他們正在考察一些普通住宅項(xiàng)目，期望用直接參股的形式介入，已經(jīng)有一些去年高價(jià)拿地的開發(fā)商，由于資金缺乏而陷入了開發(fā)困難中，這正是他們等待的機(jī)會(huì)。
其實(shí)，外資對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)一直覬覦，但是國家近兩年來一直出臺限制性政策，一定程度上阻止了外資的投資機(jī)會(huì)。從2006年國家出臺“限外令”，去年又出臺了新外資投資目錄以來，對外資在國內(nèi)房地產(chǎn)投資的勢頭有所遏制。但種種跡象卻顯示，今年開始，經(jīng)過一段時(shí)間蟄伏的外資又開始有所行動(dòng)。日前新西環(huán)T1寫字樓的被整購引起了業(yè)界的關(guān)注，參加這次世界不動(dòng)產(chǎn)俱樂部中國年會(huì)的戴德梁行投資部華北區(qū)主管葉建成在采訪中表示，一直以來外資對國內(nèi)的寫字樓市場都很關(guān)注，但由于近兩年來“限外”政策不斷出臺，確實(shí)給外資收購項(xiàng)目帶來一定的阻力。因此，目前外資會(huì)采取迂回戰(zhàn)術(shù)，先在中國境內(nèi)設(shè)立項(xiàng)目公司，然后尋找同樣具有外資成分的項(xiàng)目，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式完成收購。
葉建成表示，雖然去年北京的寫字樓缺乏外資的支持，但由于國內(nèi)的大型國有企業(yè)，如銀行、保險(xiǎn)公司表現(xiàn)出強(qiáng)勁的收購勢頭，使得去年北京市整棟物業(yè)成交面積約為160萬平方米，比2006年增長約30%。而其中寫字樓整棟成交面積占總量的60%，約為100萬平方米，比2006年增長了10%。在成交額上，整棟物業(yè)成交總額約270億元，比2006年增長約20%；其中將近70%是寫字樓，約180億元，比2006年增長20%。
由此可以看出，寫字樓物業(yè)依然是外資重視和青睞的物業(yè)類型，寫字樓的成交總額和成交面積一直保持了穩(wěn)定增長的態(tài)勢。對于市場上認(rèn)為目前北京寫字樓供應(yīng)量過多，影響投資者收益的說法，葉建成認(rèn)為，應(yīng)該從更長遠(yuǎn)的發(fā)展來看待寫字樓投資。他預(yù)計(jì)2009年和2010年，北京甲級寫字樓供應(yīng)將僅為100萬平方米,尤其是2010年，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)將不到30萬平方米。而2010年以后，核心商圈，如CBD、金融街、燕莎等新供應(yīng)更是越來越有限。所以，從長遠(yuǎn)來講，北京寫字樓是非常具有投資潛力的。
而讓業(yè)內(nèi)人士對北京寫字樓投資充滿信心的原因還有，目前持續(xù)攀升的寫字樓租金和售價(jià)。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然北京寫字樓的租金漲幅不如上海明顯，售價(jià)也不如上海高，但北京寫字樓平均租金屬于平穩(wěn)增長，不像上海是幾起幾落、漲跌交替。因此，與投資市場比較成熟的上海相比，北京寫字樓投資潛力有著更大的挖掘空間。
因此，不少國內(nèi)人士認(rèn)為，在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，外資還不會(huì)輕易地進(jìn)入普通住宅的開發(fā)中去，可能只會(huì)提供資金，期望坐地分成。
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