2008房地產(chǎn)業(yè)預測
“樓價跌了，我的房子掛牌價從17000元/平方米降到14000元/平方米，早知道早賣早賺，”自2007年9、10月開始發(fā)生的樓價下滑影響廣大市民的心理，許多持貨觀望的業(yè)主因痛失大賺良機而扼腕嘆息。市場中買家賣家投資家屏息盤算：賣還是不賣，買還是不買？什么時候跌停？什么時候回暖？2008年廣州樓市將向何處去？
樓價：
目前處于高位調(diào)整期
從去年9月份開始，廣州樓市交易量出現(xiàn)微量下調(diào)，緊隨的10月、11月、12月持續(xù)下跌，根據(jù)某中介公司的成交數(shù)據(jù)，去年12月份的交易量只達到8月份的50%左右，而去年8月份是近幾年交易的最高峰。從市場價格看，一手市場跌幅較大，而據(jù)中原研究數(shù)據(jù)，二手市場跌幅為3%~8%。
中原地產(chǎn)研究部研究報告顯示，一手市場中的降價主要有3種情況：第一種是發(fā)展商先將樓盤中區(qū)位最差的部分低價上市，例如推出7500元/平方米的物業(yè)，表面上看價格有較大跌幅，事實上該部分物業(yè)的位置可能正對高架橋或公路，而位置優(yōu)越的物業(yè)價格依然達到10000元/平方米甚至以上；第二種是發(fā)展商降低交樓標準，從原來的豪華裝修變?yōu)槊?；第三種才是真正的價格下調(diào)。
研究二手市場可以發(fā)現(xiàn)，二手市場中的物業(yè)掛牌價有降亦有升，降價物業(yè)的平均下降區(qū)間為3%~8%。
資深市場人士黃韜表示，目前市場處于高位調(diào)整期，市場確實出現(xiàn)均價下降狀況。均價下跌主要是因為低價限價房加入市場中，令市場均價被攤平；另一方面是宏觀政策的執(zhí)行產(chǎn)生的緊縮作用。他認為，目前預測2008年行情為之過早，需要根據(jù)1~2月份的市場表現(xiàn)判斷2008年上半年情況，但可以肯定的是，廣州市場不會出現(xiàn)暴漲和暴跌，市場也不可能回到2003年的水平。
中原研究部表示，廣州樓市成交量在春節(jié)前出現(xiàn)明顯回升的可能性很小，甚至有可能出現(xiàn)小幅下降，而春節(jié)后成交量和市場均價不會持續(xù)下跌，而會穩(wěn)定下來，3月份時交易量應該可回升到正常區(qū)間，但也要排除大幅快速回升的可能性。
趨勢：
周期性下挫或超三年
資深房地產(chǎn)人士韓世同認為，目前樓市降價回落的態(tài)勢已經(jīng)形成，未來房價下降和高位盤整的可能性同時存在，但前者的可能性更大。他表示，受到宏觀調(diào)控的影響，目前很多樓盤已經(jīng)出現(xiàn)實質(zhì)性降價，如萬科的部分樓盤，碧桂園鳳凰城，中海金沙灣等，今年樓價有可能回落到去年七八月份的水平，即8500元/平方米左右的均價。
有分析認為，如果房地產(chǎn)商的資金狀況有所好轉(zhuǎn)，不急于銷售樓盤以回籠資金，未來房價將繼續(xù)在高位盤整。對此，韓世同指出，當前的環(huán)境和條件都已發(fā)生改變，想維持這種情況很難。他告訴記者，樓市已出現(xiàn)周期性下挫的態(tài)勢，參照上一周期的經(jīng)驗，此輪調(diào)整可能超過3年，形成樓市價格急漲后緩慢下降的格局。
如果樓價出現(xiàn)急跌的局面，政府是否會出面救市？韓世同認為可能性很小，因為干預的手段和影響有限。中央主要通過貨幣、稅收等宏觀政策來調(diào)控，地方政府只能通過土地供應來調(diào)節(jié)，但這些手段具有相當長的滯后性，不能立竿見影。
韓世同表示，今年樓市整體下滑的趨勢將持續(xù)，現(xiàn)階段投資性買樓必然會跌。他提醒投資者，房地產(chǎn)不一定能保值，上世紀 90年代香港投資者曾將廣州房價炒到1萬元/平方米以上，但隨后又跌回5000元/平方米左右的水平，直到今天天河北、淘金路北部分樓盤的價格仍未達到當年的水平。
消費者：
一旦價格能承受會及時購房
“2008年樓市可能一片慘淡”，一名投資數(shù)套廣州物業(yè)的普通投資者表示，政府很可能還會出更多“狠招”對市場進行調(diào)整。
他認為，自己手上還持有數(shù)套物業(yè)，即使現(xiàn)在出手也能有賺頭，但目前很少有接手買家，大多數(shù)自住買家和投資者都不敢輕易入市，再考慮到繼續(xù)持有物業(yè)不影響資金鏈，因此轉(zhuǎn)為出租的方式：“畢竟住宅不像黃金和股票，即使跌的時候也不怕持貨?！辈贿^，他透露一些短線炒作者，因為此前極大限度的貸款，在這次樓市開始出現(xiàn)慘淡期時都以之前價位的8折出手，以求“全身而退”。
“現(xiàn)在的跌也只是小跌，我還是買不起房子?！币幻麆偖厴I(yè)3年的職場新人表示，，自己在近一兩年內(nèi)肯定會面臨因結(jié)婚而需要買房的問題，對于他來說，將會采取觀望半年左右的方法，如果半年內(nèi)樓價陸續(xù)下跌，自己就會做好購房的準備，而一旦價格跌到自己可承受的范圍，就會及時購房。
投資建議
已持有四五年可趁機出貨
市場中無論是潛在買家、潛在賣家還是投資者，對市場有不同的期望。在市場狀況仍未明了時到底該采取怎樣的措施呢？
對于有購房需要的買家來說首選限價房，當不符合限價房標準時衡量自己的經(jīng)濟能力可選擇買房。
另外，業(yè)內(nèi)認為房地產(chǎn)更新?lián)Q代快，一手升幅相對較大、二手升幅相對較小，對于持有物業(yè)四五年的投資者來說，已經(jīng)獲得較高的利潤空間，應該選擇這個市場時機出貨。有行內(nèi)人士也認為，目前是放盤的較好時機，從宏觀環(huán)境看，未來物業(yè)的持有時間成本和價值增長速度匹配不上，如目前價格為100萬元/套的物業(yè)，半年后可能也只是103萬元/套，升值幅度不大。
關注二三線城市投資機遇
“2007年以后房地產(chǎn)市場少有暴利?！焙悴檰柨偨?jīng)理蒙嘉珩認為，當前的政策不鼓勵對一線城市的房地產(chǎn)進行投資，并且不鼓勵貸款投資方式，但是并沒有不鼓勵投資二三線城市的房地產(chǎn)市場和自有資金投資方式。他認為，可適當投資二三線城市的房地產(chǎn)市場。廣東珠海、佛山、中山、南海、江門、三水等地區(qū)可能成為未來投資的熱點。
蒙嘉珩建議，中線投資至少要控制在1~2年，比如目前某些地區(qū)物業(yè)均價為4000元~5000元/平方米，一套物業(yè)可能在2年左右能有10多萬元的回報，回報率可能高于30%；而長線就要選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以收租等升值方式投資。
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