直擊中國(guó)各地房?jī)r(jià)
針對(duì)11月28日地產(chǎn)股暴跌，聯(lián)合證券認(rèn)為，在一兩年內(nèi)，經(jīng)濟(jì)適用房不太可能取代商品住宅成為住房供應(yīng)體系中的最大一塊，預(yù)期明年全國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅仍然在6%-8%之間。
11月28日，地產(chǎn)股再度暴跌。聯(lián)合證券認(rèn)為地產(chǎn)股暴跌的背后，反映了市場(chǎng)的幾重?fù)?dān)憂： 經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)以中產(chǎn)階級(jí)為主？在我國(guó)現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系中，經(jīng)濟(jì)適用房被歸類為面向中低收入家庭的保障性住房，換言之，經(jīng)濟(jì)適用房在現(xiàn)有住房供應(yīng)體系比重非常小，充其量只是配角地位。開發(fā)商分享了住房供應(yīng)體系中最大的一塊蛋糕------以面向中產(chǎn)階級(jí)為主要購(gòu)買者的商品住房。
但如果未來(lái)的住房供應(yīng)體系的重新定位為“經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)以中產(chǎn)階級(jí)為主”，意味著中國(guó)現(xiàn)有住房供應(yīng)體系將出現(xiàn)重大調(diào)整，也即經(jīng)濟(jì)適用房比重將急劇上升，而商品住房將退而求其次。也即開發(fā)商的蛋糕將被去掉大半。
聯(lián)合證券認(rèn)為，現(xiàn)有住房供應(yīng)體系經(jīng)濟(jì)適用房比重小而商品住宅比重大的格局，其實(shí)質(zhì)是由土地作為地方財(cái)政的重要支柱所決定。改變現(xiàn)有住房供應(yīng)體系，意味著打破現(xiàn)有土地財(cái)政的利益格局。難度非常大，需要其他相應(yīng)的配套政策和措施。而在明年地方財(cái)政即將換屆，新一輪投資增長(zhǎng)呼之欲出的形勢(shì)下，打破土地財(cái)政的難度與壓力更非一般。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房能否取代商品住宅成為住房供應(yīng)體系中的最大一塊，需要觀察。而在一兩年內(nèi)，聯(lián)合證券認(rèn)為基本不太可能。
房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)顯現(xiàn)，行業(yè)利潤(rùn)率09年開始下降？深圳廣州等局部地區(qū)出現(xiàn)的銷售下降和房?jī)r(jià)松動(dòng)，并不代表全國(guó)情況。對(duì)于明年全國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅聯(lián)合證券預(yù)期仍然在6%-8%之間。主要是二線城市仍在補(bǔ)漲的趨勢(shì)之中。對(duì)于萬(wàn)科這樣早已實(shí)現(xiàn)全國(guó)布局的公司，其業(yè)績(jī)完全可以規(guī)避單一城市銷售的波動(dòng)。
聯(lián)合證券表示，行業(yè)利潤(rùn)率向正常水平回歸并不能改變其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)看好的觀點(diǎn)。主要基于真實(shí)住房需求的強(qiáng)勁，企業(yè)可以通過(guò)規(guī)模的增長(zhǎng)來(lái)減少利潤(rùn)率下降的負(fù)面影響。而長(zhǎng)期來(lái)看，通過(guò)規(guī)模增長(zhǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)成長(zhǎng)，而不僅僅依賴于超高的利潤(rùn)率水平，才是企業(yè)持久發(fā)展的根本。其次
行業(yè)利潤(rùn)率的向正常水平的回歸，可以降低行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)度，反而有利于行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)的發(fā)展。
住房是家庭財(cái)富最直接的表現(xiàn)形式，國(guó)內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)注實(shí)際反映了對(duì)城市居民收入水平差距加速拉大的關(guān)注。在城市居民財(cái)富分配不均的形勢(shì)下，聯(lián)合證券認(rèn)為局限于房地產(chǎn)行業(yè)本身，也許找不到解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的最佳答案。
與日本在升值期全國(guó)地價(jià)上漲5倍，東京地區(qū)地價(jià)上漲10倍相比，中國(guó)的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未到向下的拐點(diǎn)。而局部地區(qū)已出現(xiàn)的價(jià)格調(diào)整，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)已具備市場(chǎng)機(jī)制自我調(diào)整的能力，從而也使對(duì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)更為樂(lè)觀。
行業(yè)加速整合的趨勢(shì)已明確確立，在萬(wàn)科的帶領(lǐng)下，房地產(chǎn)一線公司有望通過(guò)并購(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)更低成本的擴(kuò)張和成長(zhǎng)，一線公司的成長(zhǎng)路徑將有別與以往以自我積累為主的模式，進(jìn)入加速成長(zhǎng)階段。
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