對很多既不符合經(jīng)濟適用住房和廉租房申請標(biāo)準(zhǔn)，又面對高漲的房價望洋興嘆的城市“夾心層”來說，限價房給人們帶來一份新的期待。但作為一種政策性很強的產(chǎn)品，如今的限價房面臨很多的不確定性。
限價房購買標(biāo)準(zhǔn)亟須出臺
誰能買到限價房？在絕大多數(shù)消費者眼里，這是最值得關(guān)心的問題。此前，北京市建委公布了新的經(jīng)濟適用住房申請標(biāo)準(zhǔn)，以最為普遍的三口之家為例，想要購買經(jīng)濟適用住房家庭年收入須低于45300元，折合到月計算，每月收入在3775元以下的家庭才有資格購買。“經(jīng)適房的標(biāo)準(zhǔn)都出臺了，可是限價房的相關(guān)政策遲遲沒有定論，讓人特別著急。”一直密切關(guān)注北京限價房消息的小高對記者說。
據(jù)記者了解，對于限價房的購買人群，現(xiàn)有的政策基本集中于這幾個方面：北京戶口、家庭首次置業(yè)以及一定數(shù)額的收入上限。“但問題在于，在目前的情況下，很難有一個系統(tǒng)去判斷一個人或者一個家庭的實際收入水平和房屋所有情況。”偉業(yè)控股公司副總經(jīng)理兼研究中心總經(jīng)理張劍認(rèn)為，單是這一點，限價房在銷售上的難度就很大，必須有更為具體和更為先進的指標(biāo)系統(tǒng)保障限價房的分配。
北京市建委住房保障辦公室的人士告訴記者：“限價房的管理辦法目前已上報市政府，很快就會出臺。”據(jù)其透露，目前《限價房管理辦法(草案)》已經(jīng)在內(nèi)部形成，相關(guān)部門已經(jīng)進行了數(shù)輪討論，市建委、國土局、財政局和市政規(guī)劃等部門悉數(shù)參加。“雖然限價房政策的大方向已經(jīng)確定，但細節(jié)問題在不同部門之間仍有爭議，仍有改動的可能。”
據(jù)記者了解，在購買限價房的資格方面，主要優(yōu)先供給具有北京市戶口、中低收入人群，并且還限定涉及拆遷和奧運工程的居民。另外，家庭收入的標(biāo)準(zhǔn)計算方法與新公布的經(jīng)濟適用住房管理辦法類似，要與家庭的人口數(shù)、年收入以及家庭總資產(chǎn)相掛鉤。
限價房產(chǎn)權(quán)界定成難題
不能讓限價房成為有錢人投資發(fā)財?shù)墓ぞ撸匀皇窍迌r房政策必須考慮的問題之一。但不可回避的是，在“漲”聲一片的房地產(chǎn)市場里，因土地升值而帶來的房產(chǎn)升值是一件自然而然的事，而房價本身就遠低于市場價的限價房，注定擁有比其售價高出很多的價值。
這就帶來一個問題，對于限價房的購買者來說，當(dāng)他們有能力改善自己的居住條件，準(zhǔn)備更換住宅時，他們是否可以像目前的經(jīng)濟適用住房一樣，滿5年后作為商品房上市交易，把手里的限價房按市場價格出售或者出租呢？
“限價房升值后誰受益，其實是一個產(chǎn)權(quán)問題。”張劍指出，如果限價房的產(chǎn)權(quán)完全在購房者手里，那么他自然有權(quán)對限價房進行出售或者以其他方式來處置，并從中獲益；如果購房者手里是不完全產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)與政府共有，那么政府在處置這套房產(chǎn)時也擁有發(fā)言權(quán)，這樣才可能讓限價房發(fā)揮其本來的作用。
在限價房的后續(xù)管理問題上，北京市建委相關(guān)人士表示，在《限價房管理辦法(草案)》中規(guī)定，限價房可以在購買5年后轉(zhuǎn)讓，但政府可能將收取一部分的市場溢價。據(jù)了解，對限價房的產(chǎn)權(quán)界定目前已經(jīng)明確，限價房雖然屬于政策性住房，但仍屬于商品房，因此將是完全產(chǎn)權(quán)。“盡管大方向已經(jīng)確定，但關(guān)于限價房產(chǎn)權(quán)的爭議依然很多，尤其是政府部門之間的爭議。”北京市建委住房保障辦公室的知情人士說。有政府部門人士認(rèn)為，既然限價房是完全產(chǎn)權(quán)房，就沒有必要將其劃入到政府的住房保障體系之中。“它只是政府為了應(yīng)對高房價時代，對房價進行調(diào)控的一種手段。”還有一些政府部門表示，在北京這樣的大城市，高房價已經(jīng)使很多人買不起房，限價房應(yīng)該納入到住房保障制度中，以解決城市“夾心層”的住房問題。
“還有一個爭論比較大的問題是，在限價房出售后的5年內(nèi)，對限價房如何管理，是否要做禁止出租的規(guī)定。另外，5年后如果限價房轉(zhuǎn)讓，政府是否有優(yōu)先回購權(quán)等問題，爭議很大，尚不能最終確定。”上述知情人士說。
限價房如何保障工程質(zhì)量
限價房的房屋質(zhì)量過不過關(guān)，會不會成為問題房，也是人們關(guān)注的焦點問題。在住宅價格構(gòu)成中，除了土地價格和相關(guān)稅費外，設(shè)計成本、建筑成本以及開發(fā)商一定比例的利潤都是必不可少的組成部分。然而，限價房壓縮的就是開發(fā)商的利潤空間，對于以追求經(jīng)濟效益最大化為首要生存目標(biāo)的開發(fā)商來說，他們能否心甘情愿降低利潤？會不會通過降低成本的方式來“兼顧”利潤和價格？這在很多人眼里都是一個碩大的問號。
張劍認(rèn)為，如果開發(fā)商為了少犧牲利潤，在建筑成本上能省則省，甚至不惜偷工減料，那么一旦發(fā)生嚴(yán)重的質(zhì)量問題，讓限價房成為了問題房，所產(chǎn)生的經(jīng)濟損失和社會不良影響都是非常嚴(yán)重的。另外，即使開發(fā)商在建筑質(zhì)量上沒有動什么手腳，但出于節(jié)約成本的考慮，降低了建筑的品質(zhì)，或者壓縮了設(shè)計成本，即使短期內(nèi)滿足了人們的居住需求，長期來看也會成為城市的負擔(dān)。因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如何保障限價房的建設(shè)質(zhì)量，如何監(jiān)督開發(fā)商的行為，也是擺在政府相關(guān)部門面前的一道難題。(記者 孫蔚)
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