在經歷了近一年的研究、醞釀之后，北京首批限價房用地終于在三月份的最后一個工作日水落石出。首都公眾期待已久的“兩限(限制價格、居住面積)普通商品房”(下稱“限價房”)終于進入實際操作階段。
據了解，此次北京市限價房銷售限價主要依據的原則是：比該地區同質普通商品房的平均銷售價格下浮10%—15%。其中豐臺造甲村地塊平均銷售限價為6800元/平方米，石景山金頂街地塊為6250元/平方米，海淀區西三旗地塊為每平方米6350元。
但“限價”出臺，并沒有贏來期待中的一片叫好，很多限價房的期待者—政策制定的目標人群的第一反應是：“太貴了！”
限價房被高房價“綁票”？
“太貴了，限價房怎么還要6000多呢？”在聽到海淀區西三旗地塊的平均銷售限價時，購房者劉先生失望地說。
劉先生在一家設計公司工作，月工資4000多，有北京戶口，自從去年聽說北京市計劃推出限價房之后，他一直在等待，在他看來，等不上經濟適用房，等上限價房也是不錯的。
像劉先生這樣對限價房觀望等待的不在少數，據鏈家地產在前一段軍博房展會所做的“限價房對消費者購房計劃調查”結果顯示，44.4%的受調查消費者會因為限價房的入市推遲購房。
但他們中的很多人現在“很失望”。
“我不會選擇限價房了。原因很簡單：太偏僻了，位置不好，而且價格與商品房差不多，不能算便宜，估計質量問題還沒有保證，而且申購手續肯定比較繁瑣，可能增加不必要的成本。”在一家會計師事務所工作、收入不菲的“白領”鐘女士對記者說。
“而且我不知道10%-15%這個比例是怎么計算出來的？商品房的價格并不見得是合理的，以此作為標準來參照，我覺得不科學。”她說。
據記者了解，北京這一批限價房的定價“標桿”—西三旗區域的其他樓盤如“富力桃園”均價10200，“新龍城”均價8500；豐臺造甲村區域的“萬年花城”期房售價為9300元/平方米，現房為9800元/平方米，附近的“怡海花園”也是8500起價。
“由于目前商品房價格已經處于投機拉動下的失控狀態，而且還在不斷上升，如果限價房的價格綁定周邊商品房，也肯定會水漲船高！”中國社會科學院國際投資研究中心研究員曹建海博士對《中國經濟周刊》表示。
北京個人合作建房倡導人于凌罡向《中國經濟周刊》(國內郵發代號2-977，國外訂閱代號：W5372)算了這樣一筆帳：以西三旗限價房項目為例，按每平米6350元取得一套85平米兩居，首付兩成，公積金貸款20年估算，首付107,950元，月供2795.11元。值得注意的是，買房人還要交納各種稅費和手續費上萬元，而按照家庭年收入10萬估算，月供壓力超過家庭可支配收入的35%。
“客觀的說，年收入低于10萬的中低收入家庭，靠工資的話，根本買不起限價房，即便勉強購買，每月的月供也會超過其家庭收入的30%，成為‘房奴’—難怪他們會失望！”于凌罡說。
購房者心理預期過高？
據了解，去年5月，國務院辦公廳轉發建設部等部門“關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知”中明確提出要建設“限價房”。按照建設部的構思，限價房的主要任務是滿足中低收入家庭自住需求，也就是解決一部分無能力購買普通商品房、又超過經濟適用房購買條件的“夾心層，從而形成商品房、限價房、經濟適用房和廉租房四個層面的住房供應體系。
有關業內專家測算，由于限價房是嚴格限制在90 平方米以下的中小套型，北京市每套限價房的總價，相對當前市場上供給的每套普通商品住宅(2006 年北京市批準預售的新建商品住宅平均每套建筑面積為129 平方米)的總價，有了大幅度的下降—初步估算平均每套總價下降40%以上。
“部分消費者認為限價房貴的主要原因，是其對限價房房價的心理預期太高。”鏈家地產副總經理金育松對《中國經濟周刊》(國內郵發代號2-977，國外訂閱代號：W5372)說。在他看來，限價房采取競地價、競房價的辦法來確定開發建設單位，就已經部分地市場化了，因此房價過低不符合現實。
“由于北京市普通商品住宅的平均價格已經處在一個較高的水平，土地開發成本和建造成本又是剛性的，過分壓低限價房的銷售價格，可能導致與經濟適用房價格區間的重疊，造成政策性住房之間的角色混亂。”北京某大學一位不愿透露姓名的房地產研究專家也對《中國經濟周刊》(國內郵發代號2-977，國外訂閱代號：W5372)表示。
“相較之下，我認為此次限價房的推出，可以填補當前的區域房產供應‘空檔’”。 金育松說。
在他看來，西三旗區域二手房與一手房價格相差至少在1500元/平米以上，價格相差較大，形成了“價格空檔”的商品房產供應，消費者要么購買二手房，要么只能購買價格高位的商品房，而沒有一個很好的中間替代房產選擇。隨著西三旗地塊限價房以6300元左右的價格推出，恰好得以彌補這一“缺陷”。
37%網民認為限價房不能平抑房價
雖然被認為“貴了”，但很多商品房購房者期待，大面積的限價房入市，會對北京始終高企的商品房房價起到抑制作用。據了解，今年第二季度，北京市將基本完成今年300萬平方米的“限價”土地供應任務，其余少量剩余項目將在第三季度全部推出。
在最近焦點房地產網做的“您覺得限價房的推出能平抑房價嗎”的調查中，認為“短期內就能平抑房價”的被調查購房者占9%，認為“近期不能見效，但長期有助降價”的占38%，認為“不能”的占37%。
“300萬平方米的限價房對北京房地產市場影響不會太大。”建設部政策研究中心副主任王玨林對《中國經濟周刊》(國內郵發代號2-977，國外訂閱代號：W5372)說。
王玨林解釋說，北京市2005年房屋施工面積是10748.5萬平方米；房屋竣工面積是3770.9萬平方米；2006年基本上保持上年水平。按照今年要完成300萬平米限價房目標，如包括經濟適用房和廉租房建設，占總面積比例約在10%以下；如不包括經濟適用房和廉租房建設，所占比例約達到15%。“這樣的比例對市場不會產生太大的影響。”
鏈家地產副總經理金育松也認為，由于“限價房”從總體上來說動工面積不能與商品房相比較，因此其選擇區域相對就會有局限性，而當前主流購房人群卻有著濃重的“區域情結”，因此限價房對北京整體房地產市場的影響就不會很大。
“總體看，由于限價房和商品房價格的聯動作用，限價房的推出不可能真正降低房價。” 中國社會科學院國際投資研究中心研究員曹建海對《中國經濟周刊》說。在他看來，只有經濟適用房才能真正平抑房價，但平抑程度取決于經濟適用房在整個住房供給當中的比例。
“政府限價房只能是一種很短暫的過渡形態。未來政府組織房地產開發的重點，應是以政府放棄土地經營為前提、以經濟適用房為主體的住房體系建設。”曹建海說。（《中國經濟周刊》記者 牛建宏）
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