漫畫：上海征二手房土地增值稅 賣方向購房者轉嫁稅負。 2007年07月16日 《中國青年報》消息：15日起，上海正式對轉讓居住未滿5年的非普通商品住房開征土地增值稅。這一原本意在抑制投機的舉措，在二手房指數創近年新高、供需存在缺口、價格漲幅顯著放大的情況下，開始演變成對買房人的稅負轉嫁。 中新社發 謝正軍 作
繼杭州今年2月開征土地增值稅后，7月15日，上海開始對居住未滿5年的非普通住宅交易征收土地增值稅，而南京市地稅局也在7月16日宣布將強制征收這一稅種。長三角3個中心城市在全國率先開征土地增值稅，宣稱要借此進一步調控房價，但這一招會管用嗎？
稅負層層加碼
房價節節攀升
自2005年以來，國家開始在房屋產權流通環節加征稅款，希望能借此調控飛漲的房價，長三角各個城市也據此出臺了一些地方政策。加上受市場大勢影響，房產交易成本確實增加不少。然而，長三角地區的房產價格仍然節節攀升。
以上海為例，即便將土地增值稅(0.5%)放置在一邊，非普通二手住宅在交易環節所課的稅負已至少達到交易價格的9.05%。主要包括：營業稅(5.55%)、契稅(1.5%)、個人所得稅(2%)。此外，還有印花稅、手續費等。
但是在如此高額的稅收壓力下，上海的房價依然上漲。繼今年5月份上漲之后，6月份上海二手房指數繼續大漲70點，達1751點，漲幅4.16%，創近年來新高。由于市場需求量明顯增加，供需存在缺口，二手房價漲幅明顯放大，其中，超過7成區域二手房價格漲幅超過3%。漢宇地產市場研究中心數據顯示，這個月上海市中心部分二手房成交價上漲達到10%。上海一家房產中介門店店長告訴記者，6月店里100萬元左右的二手房源漲幅3%至5%，而7月在加征土地增值稅的情況下，此類房源上漲5%至7%。
不僅是上海，南京、杭州等城市的二手房價格也是“一路小跑”。從今年3月開始，長三角房地產市場一直熱得發燙，售樓處排隊、“午夜交易”等現象屢見不鮮。特別是5月以來，上海及杭州的一、二手房成交量急劇攀升。整個5月，上海成交量在100套以上的樓盤達到41個之多，有7個交易日成交量超過1000套。
在南京，按照開發商的話來說，上半年“市場好得可怕”；而對于普通老百姓而言，房價還將上漲也成了共識，很多人甚至發出“調控變空調”的慨嘆。
賣方市場
負擔加在買方身上
在這種情況下，強征土地增值稅是否能達到調控房價的作用，人們對此并不樂觀。由于房地產仍然處于賣方市場階段，這筆稅負往往是直接轉嫁在買方身上。
南京市地稅局稅政二處副處長郭智華表示，由于土地增值稅屬于價外稅，對其進行征收并不會增加房屋成本，因此對房地產價格并沒有直接的影響。土地增值稅的規范收取，主要作用是對房地產商、房屋轉讓人的利潤進行調控，減少他們的利潤額，從而抑制炒房現象。“近幾年，南京市地稅部門就房地產市場出臺過多種稅收政策，比如去年對房地產開發企業所得稅征收的規范等，但是要規范
房地產市場，僅靠單一稅種是無法實現的，需要多種稅收政策綜合調控。”她說。
然而，對于近幾年南京市通過稅收形式對房地產價格調控的效果，郭智華卻表示：就其分管的所得稅和土地增值稅方面來看，直接效果很難說。
長三角各地陸續開征的住宅轉讓土地增值稅調控的初衷顯然在于增加房產轉手成本、抑制投機行為。在稅務部門看來，增加交易成本，打擊房產交易暴利無異于一招“釜底抽薪”的好計。然而事實并非如此，在二手房價格指數持續走高、供需缺口加大、價格漲幅顯著遞增的情況下，政策的良好初衷顯得有些一廂情愿。
記者在南京市房產家居門戶網站上看到，二手房標價后面往往注明“不含稅”，言下之意就是這是賣方實際拿到手的收入，稅負部分則由買方承擔。
增稅調控房價
是不是“揚湯止沸”
業內人士普遍認為：從二手房土地增值稅政策本身特征、先行經驗和市場大勢來看，這無異于“揚湯止沸”，實質性效果一時難以看到。
年初，土地增值稅在北京、杭州率先實施后，這兩地的二手房市場反而繼續走強。在上海，6月13日公布了征收土地增值稅的時間點和開征辦法，但在此后的“政策緩沖期”內并未出現集中交易的高峰，市場反應平靜，與以往調控政策出臺時的情形大相徑庭。
“房屋不是普通商品，政府要從賣房者手中拿走一分錢收益，他們就會立即把它作為成本轉嫁到買房人身上。賣方要的是到手價。”一位資深房地產中介對記者說，由此只能導致二手房的真實房價因增稅再被推高。
除了轉嫁稅負之外，在住宅交易中還普遍存在上下家串通，“做低房價”的做法。一家地產中介公司物業顧問告訴記者，通常的做法是簽兩份合同，一份填寫壓低后的虛擬成交價，給稅務機關看；一份寫明應補償的差價，作為上下家私下運作的憑據。“補償”的名目繁多，有“裝修補償費”、“戶口遷移費”、“搬遷費”等。
“買房人在交付首付款時，將差價一并付清，賣房人的權益我們會保障的。”這位物業顧問說，“買家也愿意這樣做，因為做低房價，買家的稅負也可以少繳納些。”
“二手房市場與新建住房市場、流動性情況、貨幣政策、房地產市場調控政策以及整個資本市場聯系密切。當前在經濟基本面持續向好背景下，流動性過剩和資產價值重估的大潮使得房地產成為積聚財富并創造財富的重要載體。在這種情況下，土地增值稅這類的制度微調除了增加政府的稅收外，很難對調控房價起到實質性作用。”南京大學經濟系的講師王宇偉對記者說。(姜帆 陶維洲)
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