新華網(wǎng)上海４月１６日專電（記者 徐壽松 羅晴方）近來，上海商品住宅價格整體回升，并呈現(xiàn)區(qū)域性分化特征，外環(huán)線以內(nèi)（包括中環(huán)、內(nèi)環(huán)）大片區(qū)域的房價上漲勢頭明顯。市場交易案例和統(tǒng)計數(shù)據(jù)均顯示，上海房價此前連續(xù)１０個月的跌勢已止。如果成交量與價格逐步上揚的勢頭能延續(xù)到６月份，那就意味著上海房價進入新的上行通道。對此，專家提醒道：“現(xiàn)在說房地產(chǎn)調(diào)控已到位為時尚早。”
統(tǒng)計數(shù)據(jù)：房價止跌回升
２月份，國家發(fā)展改革委和國家統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布的全國７０個大中城市新建商品住房銷售價格指數(shù)顯示，上海的新房價格經(jīng)過此前持續(xù)１０個月的同比下跌后首次止跌。
３月份，中房上海指數(shù)辦公室發(fā)布的最新月度報告顯示，中房上海住宅價格指數(shù)為１３１０點，比２月份上升５點，漲０．４％。更關(guān)鍵的是，這一指數(shù)比去年同期漲３．６％。
房價上行的同時，交易量也在逐步放大。根據(jù)中房上海指數(shù)辦公室統(tǒng)計，３月份上海新房成交規(guī)模為１８７．９萬平方米、１５９２６套。整個一季度總成交量為４６１．７萬平方米，比去年同期增長１１％。銀行新一輪２７個基點的微幅升息，并未對上海新房市場產(chǎn)生影響。
不僅一手房在漲，上海二手房辦公室最新統(tǒng)計顯示，３月，上海二手房指數(shù)也較上月增加６點，達１６５８點，環(huán)比上升０．３７％。二手房市場整體表現(xiàn)較前期有大幅度回暖，中環(huán)以內(nèi)大部分區(qū)域上漲，其中徐匯區(qū)漲幅最高，達０．７７％，長寧、靜安以及黃浦的漲幅也都在０．５％以上。
現(xiàn)場見聞：住宅價漲量放
記者走訪了上海內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)的代表區(qū)域：徐匯、靜安、黃浦、楊浦、虹口、閘北和閔行共７個區(qū)的新樓盤和二手房市場，獲得的情況也清楚地表明，眼下上海房價走勢呈區(qū)域性分化，外環(huán)線以內(nèi)上漲勢頭明顯。
閔行區(qū)顧戴路新樓盤萬源城靠近外環(huán)線，二期到２００７年３月份才交房，但現(xiàn)在均價已升至每平方米１．１萬元。在２００５年３月樓市調(diào)控之前、上海房價達到峰值時，萬源城斜對面的樓盤江南星城當時的最高房價也不過１萬元。宏觀調(diào)控后，這一板塊的房價最低時曾跌至７５００元／平方米左右，而現(xiàn)在，已漲至９０００元以上，高的已超過萬元。
與新房相比，近來上海二手房的漲勢更明顯。位于閔行區(qū)春申路、沁春路附近的三春匯秀苑，投資客在春節(jié)后開始放量拋房，但價格不降反漲。２１世紀房產(chǎn)的物業(yè)經(jīng)理馮新華說：“這里（閔行區(qū)）的房子從去年底到現(xiàn)在一直是處于上漲的走勢。”
記者發(fā)現(xiàn)，與以前不同，眼下上海房價趨漲有以下特點：其一，不是有價無市，而是量價齊升。截至４月１３日，全上海一手房今年累計已成交４．５６萬套，面積５２９萬平方米。在４月２日至８日這一周，上海商品住宅的周成交均價又突破了萬元大關(guān)，達到１０３００元/平方米。其二，投資客較少，多以剛性需求為主。其三，區(qū)域分化明顯，熱銷樓盤多位于中環(huán)以內(nèi)的近郊區(qū)，如３月份成交前十位的區(qū)域，除浦東新區(qū)以外，９個是郊區(qū)。其四，一個板塊內(nèi)新開的標桿樓盤對本區(qū)域的整體房價拉抬作用明顯。
歷史經(jīng)驗表明，第二季度往往是一年中樓市進入銷售旺季之時。上海房地資源網(wǎng)上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，４月份前半個月，上海一手房成交量在逐步放大。如果這一勢頭能延續(xù)到６月份，那就意味著上海房價進入新的上漲通道。
“現(xiàn)在說房地產(chǎn)調(diào)控到位為時尚早”
３月初，上海社科院的一份報告說，２００６年上海住宅價格指數(shù)增長負０．５％，上海房價自２０００年持續(xù)上漲６年以來首次下跌。
但老百姓紛紛反映，沒有感受到房價下降。“不知道他們是怎么計算數(shù)字的，反正我是沒感到（房價）下降。”有意購房者陳惠芳說，“不繼續(xù)漲就謝天謝地了。”
更顯蹊蹺的是，即便用官方公開的數(shù)據(jù)進行測算，不同機構(gòu)得出的結(jié)果迥然不同。上海房地產(chǎn)機構(gòu)易居研究院將上海房地局網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”２００６年每天公布的成交信息匯總，測算出全年的成交總金額，再除以成交面積，得出平均房價為９４３７元/平方米。而上海房地局通過抽樣、加權(quán)平均等“專業(yè)統(tǒng)計”，得出平均房價為７０３８元/平方米。
為什么主管部門公布的房價漲跌跟老百姓的切身感受不一致？為什么不同機構(gòu)公布的同一城市的房價數(shù)據(jù)互相“打架”？
２１世紀不動產(chǎn)龍茗路加盟店的置業(yè)經(jīng)理馮新華分析，原因“主要是郊區(qū)的板塊下降幅度大于市區(qū)上漲幅度”，只要“精心”選擇樣本，“最后的結(jié)果自然就是下降了”。
業(yè)內(nèi)人士指出，“數(shù)字”房價與“感覺房價”不一致留下諸多啟示：
其一，平均數(shù)并不能代表大多數(shù)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)給的是平均數(shù)，只要多放些遠郊的成交量進入統(tǒng)計范圍，均價就拉低了。如實衡量一個城市的房價，應(yīng)該分區(qū)、分圈層來統(tǒng)計。政府部門須及時公開不同區(qū)域、不同板塊的新房、舊房的成交信息，而不是“餃子湯圓一鍋煮”，只給出一個整體也許真實、但局部失真的概念——均價。
其二，不可輕言房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到位。此前，個別“專家”大談上海房地產(chǎn)市場已經(jīng)調(diào)控到位，潛臺詞無非是不必再執(zhí)行調(diào)控政策了。
上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心常務(wù)副秘書長姚宏來指出，客觀來說，上海在房地產(chǎn)上的宏觀調(diào)控執(zhí)行得比其他不少城市要好。但２００６年上海住房價格和居民收入比仍超過１０，廉租房覆蓋面仍不過區(qū)區(qū)幾萬戶。他認為，在住房保障體系尚未完善、房價沒有降到合理水平之前，還談不上調(diào)控到位。
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