“兩稅合一”是否如市場預測的那樣對內資利好，對外資利空？對房地產(chǎn)企業(yè)的稅后凈利潤提升有好處呢？北京一位開發(fā)商商在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，“兩稅合并”實施后，外資房產(chǎn)企業(yè)所享受的優(yōu)惠稅率將告終結，而對內資房地產(chǎn)企業(yè)的影響也是有差異的。
新的企業(yè)所得稅法預示著，原來外資房地產(chǎn)企業(yè)享有的稅收優(yōu)惠政策將告終結。有房地產(chǎn)業(yè)內人士表示，外資房地產(chǎn)企業(yè)人為拖延納稅現(xiàn)象相對嚴重。因為按照有關規(guī)定要求，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)預售房地產(chǎn)取得的預收款，應按預計利潤率計算應納稅所得額，并按季度預繳所得稅。但是不少開發(fā)商卻采取各種手段隱瞞、轉移預收款收入，有的甚至將預收款直接轉入私人銀行卡，一直拖到房產(chǎn)交付使用后才入賬繳稅，使國家稅款不能及時、足額入庫。“現(xiàn)在，內、外資房企統(tǒng)一納稅平臺，這對將來監(jiān)管也有好處。”該人士表示。
與此同時，也有一些外資房地產(chǎn)企業(yè)認為新稅率實際上減輕了外資的稅收負擔。新加坡企業(yè)仁恒投資(南京)有限公司財務部經(jīng)理陳自力說，作為外資房地產(chǎn)企業(yè)，有的時候所得稅稅率與內資房地產(chǎn)企業(yè)是一致的，新的企業(yè)所得稅法使得企業(yè)所得稅稅率有較大幅度下調，可以使外資房地產(chǎn)企業(yè)得到減稅的實惠，減輕外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔，保守估計每年在1200萬元左右。
“而對于內資房地產(chǎn)企業(yè)來說，25%的統(tǒng)一稅率對稅負水平超過此標準的國內房地產(chǎn)企業(yè)絕對是利好消息。”一位不愿意透露姓名的開發(fā)商告訴記者。平安證券研究員蔡大貴此前在接受一家房地產(chǎn)專業(yè)媒體采訪時分析，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2004年房地產(chǎn)行業(yè)實際所得稅稅負為28.06%，2005年的實際稅負為28.94%，2006年前三季度的實際所得稅稅負為25.70%。數(shù)據(jù)計算中剔除了虧損公司的影響。
看起來，這個數(shù)據(jù)已經(jīng)跟兩稅合并后的25%沒有太大差別。但是目前，內資上市公司實際執(zhí)行的所得稅稅率有33%、15%、0等3個檔次，差別很大，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅率也并不一樣，以2006年第三季度的數(shù)據(jù)，有“高新發(fā)展”這樣高達1502.68%的，也有“深房A”這樣僅為3.21%的，大多房地產(chǎn)企業(yè)稅負集中在30%～40%。
“新的企業(yè)所得稅法實施前，內資房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)所得稅稅率集中在平均33%的基礎上，而現(xiàn)在根據(jù)‘兩稅合并’的規(guī)定下降為25%，內資房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔減少。”同時，新稅法也調整了抵扣項目，降低了內資企業(yè)應納稅所得額，這一所得稅稅基的降低，也能使內資房地產(chǎn)企業(yè)的稅后凈利增加。
但是，“兩稅合并”對那些原來可以享受稅收優(yōu)惠待遇的內資房地產(chǎn)企業(yè)帶來的可能就不是利好影響。比如像實行優(yōu)惠稅15%的深圳特區(qū)就擁有大量發(fā)展項目的內資房地產(chǎn)企業(yè)，如果所得稅稅率以后統(tǒng)一為25%，那企業(yè)能享受的稅收優(yōu)惠就沒有了，開發(fā)成本勢必增加。“例如萬科，按原來所得稅稅率33%(深圳亦保持15%所得稅政策不變)計算，當時萬科納稅時享受15%的優(yōu)惠政策。而如果統(tǒng)一為25%以后，萬科未來需要交納的企業(yè)所得稅將提升。”該開發(fā)商認為，新的企業(yè)所得稅稅法對目前扣除各項成本和費用以后利潤仍高于20%以上的房子，影響較大；對于毛利率低的企業(yè)，影響則相對較小。
“對于房地產(chǎn)經(jīng)紀公司來說，統(tǒng)一后的25%新稅率顯然對增加公司稅后純收益有一定的好處。”我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉在接受記者采訪時表示，在企業(yè)所得稅法通過之前，業(yè)界都覺得原來的33%的企業(yè)所得稅稅率過高。“現(xiàn)在，調整低了以后，我們公司的凈利空間當然會比以前有所提高。”
據(jù)胡景暉介紹，在此之前，由于外資企業(yè)享有稅收優(yōu)惠政策，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)在成立之初就想辦法注冊成外資企業(yè)，為的是避稅。“但隨后中國加入WTO，這種現(xiàn)象已經(jīng)很少了。此次，隨著新稅率的實行，內、外資企業(yè)統(tǒng)一納稅，對公平市場競爭也有好處。”胡景暉說，企業(yè)所得稅法的影響可能要過一段時間才能顯現(xiàn)出來，目前他們最關心的是細則的制定。(記者 王小霞)
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