二、2007年住房制度改革進展情況評估
2007年，不論是住房的制度建設還是實施效果，都取得了重大進展和突破。
（一）住房供應與分配制度日趨勢完善
2007年,在一系列宏觀調(diào)控政策指導下,根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢和供需特點，逐步形成了根據(jù)不同階層住房消費能力的住房供應體系和制度。
住房供應制度與居民住房消費能力密切相關。依據(jù)家庭收入和住房能力之間的關系，可以將城鎮(zhèn)家庭分為無住房支付能力、住房支付能力不完全和有完全住房支付能力三大類，在此分類下，又進一步分為特困、困難、租房能力不足、購房能力不足和購房能力充分五小類。
(1)對于無住房支付能力的家庭以廉租住房供應為主。無住房能力支付能力的家庭包括特困和困難家庭兩類。住房特困家庭是指城鎮(zhèn)中享受“低保”，且人均居住面積在當?shù)仄骄?0％以下的家庭；這部分家庭通常為殘疾、無人贍養(yǎng)的老人等喪失勞動能力的人群，這部分人群不可能擁有任何自我改善的能力。住房困難家庭是指家庭主要勞動力月收入只能在當?shù)刈畹凸べY標準線上20％～30％以內(nèi)，且人均居住面積在當?shù)仄骄?0％以下的家庭；由于最低工資通常只以滿足基本吃、穿、用為標準，不包含或基本不不含住房消費的部分，這部分人群也基本沒有自我改善的能力。因此，特困和困難家庭為完全沒有或者基本沒有住房支付能力的家庭。
(2)有完全住房支付能力家庭以商品房供應為主。家庭月收入水平在當時當?shù)仄骄唐贩績r1平方米以上的家庭為有完全住房支付能力的家庭。其基本依據(jù)是，家庭月收入在1平方米水平房價以上時，這個家庭5～7年的總收入約可相當于60～80平方米的一套普通住房總價，也即房價收入比為5～7倍。由于我國還是一個發(fā)展中國家，而且是一個資源嚴重不足的國家；又由于與發(fā)達國家相比，我國還是一個土地資源的稀缺性程度高而勞動力的稀缺程度低的國家，把購買一套滿足基本生活需求的60～80平方米普通住房、房價收入比為5～7年作為判定有完全支付能力的標準是符合實際的。
(3)住房支付能力不完全家庭以政策性保障性住房為主，包括經(jīng)濟適用住房和限價商品房。居于無住房支付能力和有完全能力的家庭之間的，均為住房支付能力不完全的家庭。這類家庭的特點是，有一定的住房支付能力，但尚不充分，需要依靠一定的社會保障支持才能滿足自己住房需求。這類家庭又可分為租房支付能力不足的家庭和購房支付能力不足的家庭。
家庭兩個月的收入相當于當時當?shù)仄骄唐贩績r1平方米為租房支付能力不足和購房支付能力不足的分界線。即，在購買一套滿足基本生活需求的60～80平方米的普通住房時，房價收入比10～12年為租房支付能力不足和購房支付能力不足的分界線。低于這個標準的為租房能力不足家庭，包括部分從“租”向“購”過渡的家庭；高于這個標準的為購房能力不足的家庭，包括部分自愿以租賃方式滿足自身住房需求的家庭。
2007年，在城鎮(zhèn)住房供應體系中，根據(jù)救助性（救濟性）保障、援助性保障和互助性三類保障需求，確立了與此相對應的廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品房和普通商品住宅供應體系與制度建設。
2土地供應制度向保障性住房傾斜
土地使用制度是住房與房地產(chǎn)其他制度的基礎性制度，土地市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分。2007年，在國家的一系列調(diào)控政策中，受國情國力制約，土地供應一直是適度從緊的供應政策。各個地方落實住房發(fā)展規(guī)劃時，針對房價的快速上漲，保障性住房供需矛盾突出等問題，適時調(diào)整了供應結構，加大了保障性住房占土地供應總量的比例。但是，由于土地供應主體的單一性和壟斷性，需求主體的無限制性，導致土地出讓價格增幅較快。一些城市的黃金地段甚至出現(xiàn)了房地價格倒掛現(xiàn)象。地價的持續(xù)走高，極大地影響了未來市場預期，進一步促進了房價的上漲趨勢。
3住房金融、稅收制度體現(xiàn)宏觀調(diào)控政策導向
建立了支持住宅建設和保護以自住需求為主的金融和稅收支持政策，充分體現(xiàn)了宏觀調(diào)控的政策導向。
在商業(yè)銀行的居民住房抵押貸款政策中，對于購買經(jīng)濟適用住房、限價商品房和自住的第一套普通商品住宅，實行優(yōu)惠貸款利率和低首付款比例政策。而對于投資、投機、購買第二套住房的消費行為，則實行上浮或無優(yōu)惠的貸款利率和提高首付款比例等辦法，調(diào)整旺盛的市場需求。性住房金融制度。對第二套住房實行更嚴格的貸款審批政策，對于抑制非自住的、投資性住房需求產(chǎn)生較大調(diào)控作用。
在房地產(chǎn)稅收調(diào)控制度中，通過實行差別化的契稅、營業(yè)稅、所得稅政策，體現(xiàn)對普通商品住宅、自住為主的住房消費的支持政策和對投機性購房、奢侈性住房消費的抑制政策導向。稅收政策對于抑制投機行為產(chǎn)生了較大作用。
4住房公積金制度有待進一步創(chuàng)新
住房公積金作為一項具有立法保證和稅收優(yōu)惠政策的強制性住房儲蓄制度，是住房實物分配向貨幣化分配機制轉(zhuǎn)換的重要形式，實現(xiàn)了職工住房資金的長期積累，提高了住房消費能力。但是，由于住房公積金對中低收入家庭的購房支持力度不突出，特別是對低收入家庭缺乏政策性住房金融的應有作用，表現(xiàn)為與商業(yè)銀行的利率差距較小，貸款期限優(yōu)惠不多，貸款額度有限，再加上一些開發(fā)商抵制辦理公積金貸款，導致住房公積金的作用未能充分發(fā)揮。有些地方房價較高，公積金貸款不足，需要與商業(yè)銀行辦理混合貸款，有些地方則利用率較低，大部分資金沉淀。[中國（海南）改革發(fā)展研究院《新階段改革的起點與趨勢——2008' 中國改革評估報告》]
|
