奧運(yùn)會(huì)能夠影響房?jī)r(jià)嗎？既得利益集團(tuán)的寫(xiě)手已經(jīng)為我們備足了資料，最近幾屆奧運(yùn)會(huì)的主辦國(guó)在奧運(yùn)會(huì)申辦成功之后，都經(jīng)歷了一波大牛市。言外之意，倘若這是一種規(guī)律，中國(guó)自然也不能例外，房?jī)r(jià)的上漲就變得順理成章。但是，他們掩蓋了奧運(yùn)會(huì)之后的景象。以上屆雅典奧運(yùn)會(huì)為例，在取得舉辦資格后，雅典房?jī)r(jià)在1995-2002年7年間上漲了65%(這個(gè)漲幅比中國(guó)小多了，深圳市5個(gè)月房?jī)r(jià)漲幅就達(dá)到了70%)。但奧運(yùn)會(huì)之后雅典就迎來(lái)了房?jī)r(jià)的暴跌，許多商品房的價(jià)格下跌了一半。
既得利益集團(tuán)的代言人只提奧運(yùn)會(huì)導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲，而對(duì)奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)的下跌閉口不談，他們對(duì)信息傳播方向的把握總是恰到好處。
雅典房?jī)r(jià)為什么下跌？根源在于，炒上去的房?jī)r(jià)沒(méi)有根基，難以維持。希臘并非一個(gè)國(guó)際化程度很高的城市，本地需求十分有限，需求的不足造成供應(yīng)的過(guò)剩，一旦奧運(yùn)題材炒作完畢，房?jī)r(jià)會(huì)在價(jià)值規(guī)律的作用下，重新回歸到本來(lái)的位置。
我國(guó)見(jiàn)多識(shí)廣的開(kāi)發(fā)商等既得利益者，不斷制造出一個(gè)又一個(gè)題材，演繹出一波又一波漲勢(shì)。在奧運(yùn)會(huì)沒(méi)有到來(lái)的時(shí)候，有些地方的房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了好幾倍，問(wèn)題是，在奧運(yùn)會(huì)之后，這些擅長(zhǎng)編造故事的開(kāi)發(fā)商和炒房者們，如何繼續(xù)他們的炒作之旅，把房?jī)r(jià)推向新的高度呢？
事實(shí)上，一些既得利益集團(tuán)已經(jīng)開(kāi)始考慮奧運(yùn)會(huì)之后的“后事”，他們請(qǐng)人撰文，分析奧運(yùn)會(huì)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的N個(gè)理由，讓買(mǎi)房者和炒房者堅(jiān)定信心。其實(shí)，奧運(yùn)會(huì)只是一個(gè)哄抬房?jī)r(jià)的幌子，奧運(yùn)會(huì)本身對(duì)房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)力是非常有限的。為了追求自身利益最大化的需要，一些人夸大了奧運(yùn)會(huì)的作用。
中國(guó)房?jī)r(jià)漲到哪里，能否在奧運(yùn)會(huì)之后繼續(xù)演繹輝煌，完全取決于實(shí)際需求與供應(yīng)的博弈。有一點(diǎn)是肯定的，即使以目前的房?jī)r(jià)來(lái)看，它也已經(jīng)與民眾的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力拉開(kāi)相當(dāng)一段距離，也就是說(shuō)，如果不是炒房者吸納并囤積了一部分房源，住房的供應(yīng)可能已經(jīng)過(guò)剩。許多人看住房供應(yīng)只比較當(dāng)年的新增供應(yīng)，而忽略了比新增供應(yīng)量大得多的存量住房。這些存量早晚會(huì)被釋放出來(lái)，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重大影響。
現(xiàn)在，這些存量之所以沒(méi)有充分釋放出來(lái)，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)仍未脫離快速上漲軌道，囤積房源者仍帶著強(qiáng)烈的獲利預(yù)期。因此，房?jī)r(jià)雖然在上漲，而交易量卻在急劇萎縮。北京市的房屋交易，每年4、5月份都非常活躍，但今年這個(gè)期間住宅期房網(wǎng)上簽約套數(shù)較去年4月下降了51%，出現(xiàn)了有價(jià)無(wú)市的局面。
房?jī)r(jià)以大大超過(guò)居民收入的速度上漲，距離民眾的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力越來(lái)越遠(yuǎn)。換句話說(shuō)，房?jī)r(jià)快速上漲的過(guò)程實(shí)際上也是購(gòu)買(mǎi)力萎縮的過(guò)程，只不過(guò)大批炒房資金的入市掩蓋了這一點(diǎn)。但是，沒(méi)有實(shí)際需求力量的支持，房?jī)r(jià)必然會(huì)成為強(qiáng)弩之末。這只是時(shí)間問(wèn)題。
在我國(guó)，房市的拐點(diǎn)很可能正在醞釀中。這不僅與經(jīng)濟(jì)的周期有關(guān)(世界上沒(méi)有只漲不跌的房市)，也與人口結(jié)構(gòu)有關(guān)。上世紀(jì)80年代實(shí)行計(jì)劃生育后的獨(dú)生子女一代，在奧運(yùn)會(huì)前后(這種巧合實(shí)在太微妙了！)，將逐漸取代多子女一代成為房市的需求主力，一部分獨(dú)生子女家庭將來(lái)甚至可以從雙方的父母那里繼承到兩套住房，這些住房早晚會(huì)流入市場(chǎng)。
人口結(jié)構(gòu)的變化注定將改變市場(chǎng)需求主體。當(dāng)年日本房?jī)r(jià)在面對(duì)這一人口結(jié)構(gòu)改變時(shí)，走出了一波持續(xù)十幾年的下跌行情，中國(guó)的既得利益者們能夠改變這一規(guī)律嗎？
奧運(yùn)會(huì)作為一個(gè)生動(dòng)的幌子，現(xiàn)在，它對(duì)既得利益集團(tuán)仍然大有用處，他們將千方百計(jì)地把它打扮得漂漂亮亮，并佐以其他題材相配合，瘋狂地進(jìn)行炒作。問(wèn)題是，這種炒作能持續(xù)到何時(shí)？“只有當(dāng)潮水退去，才知道誰(shuí)在裸泳”，那么，奧運(yùn)會(huì)后，誰(shuí)會(huì)成為房市中的裸泳者呢？(瓏銘)
|
