低收入者的住房“出路”
為期5天的2007年沈陽春季房交會今天將落下帷幕。幾天來，無論是沈陽(國際)會展中心，還是沈陽房產超市，都是人潮洶涌。以“政府搭臺、企業唱戲、百姓受益”為宗旨的沈陽房交會，確實帶給市民極大的期待。
看房買房的，不只是“私家車”，還有“公交車”和“自行車”。政府的優惠政策，開發商推出的大量中小戶型，在一定程度上提高了普通居民的購買力。但要滿足中低收入者的住房需求，必須要完善相應的住房保障機制———
私家車、公交車、自行車
一起涌向房交會
2007年沈陽春季房交會，給人的總體印象就是一個字———火。
幾天來，無論是沈陽(國際)會展中心，還是沈陽房產超市，無不人山人海。私家車、公交車、自行車，一起涌向房交會。
4月19日，房交會首日，記者還沒到會場就提前感受到了會場的火爆。上午10時乘坐214路公共汽車前往沈陽(國際)會展中心采訪，車上擁擠異常，司機不禁驚訝地問：“你們不是都去買房吧？”
偌大的沈陽(國際)會展中心，仿佛成了人的海洋。各個樓盤展位里都有購房者進行咨詢，售樓員細致耐心地為看房者進行著講解。
根據房交會組委會的統計，平均每天13萬至15萬人的參展人數，不僅創下了沈陽歷屆房交會之最，如此火爆的場面，在全國也是少見的。房交會首日，商品房就賣了9.4億元，存量房簽約額達6.2億元。
不僅新樓盤，二手房市場也呈現出火爆場面。房交會第一天二手房超市就收到了10萬條二手房房源信息，而3萬多人次的造訪，也創造了二手房交易會日人流量的新高。
今年房交會沈陽市把二手房交易全部設在了房產超市，作為房交會的分會場，今年改變了以往場外買房場內認證的模式，沈陽市內五區及東陵渾南新區、鐵路住房交易中心一并進駐房產超市現場辦公。80余家中介機構云集房產超市，其囊括的二手房源創歷年之最，“直售展區”提供面對面的零距離交易，不需要任何中間環節，真正實現場內買房場內認證的一站式服務。會場內設有購房服務指導中心，為百姓講解相關買賣知識等全程購物指導，對達成買賣意向的雙方，購房顧問將進行售前和售后跟蹤服務。
本屆房交會除了具有房屋預售許可證的樓盤可以入場銷售外，組委會還專門設置了展區，允許一些即將入市的樓盤提前進行展示，方便市民選房。
為方便市民到房交會主會場觀展購房，房交會組委會還為市民提供了300輛免費觀房車，并組織了豐富多彩的活動，包括舉辦推介文藝晚會、舉辦購房搖獎活動、開通百萬市民看房免費觀展直通車、開展市民購房意向調查、制作發行《百姓購房指南》、戶型推介展示等。
優惠政策
讓交易成本明顯降低
132家房地產開發商參展，展銷樓盤150座，住宅配套企業96家，盡管此次房交會參展的樓盤沒有上一屆春季房交會多，但外埠開發商的厚積薄發對于消費者來說無疑是個利好消息。
政府提供的優惠政策也是吸引市民的一大因素。“房交會”期間，居民個人購買參展開發企業銷售的普通住房和個人購買存量住宅，繼續享受優惠政策：個人購買新建普通商品住房面積在120平方米以下的(含本數)，按建筑面積每平方米20元發給補助資金；個人購買新建普通商品住房面積在120平方米以上至180平方米以下的(含本數)，按建筑面積每平方米15元發給補助資金；個人購買存量住房面積在180平方米以下的(含本數)，按建筑面積每平方米10元發給補助資金；賣舊房買新房和拆遷取得政府貨幣安置補償已享受差額繳納契稅政策的購房人，如新購房屋面積大于原房屋面積的，按照面積差領取補助資金，但個人住房補助資金不能超過其已繳納稅款的額度。個人出售取得產權不足5年、交易面積90平方米以下(含90平方米)的存量普通自用住宅給予適當補助：個人出售存量住宅成交單價2000元/平方米以上的，補助標準為75元/平方米；個人出售存量住宅成交單價在1500元至2000元/平方米之間的，補助標準為56.25元/平方米；個人出售存量住宅成交單價在1500元/平方米以下的，補助標準為37.5元/平方米。按以上標準，對符合條件的個人存量住宅出售方給予補助。另外，存量住房交易手續費減半收取，即3元/平方米；個人貸款購房抵押登記手續費減半收取，即100元/件；個人購買普通住房的房地產證明費減半收取，即50元/件。
以“政府搭臺、企業唱戲、百姓受益”為宗旨的沈陽房交會，確實帶給市民極大的期待。
大房子漸少
小戶型走俏
在政府宏觀調控政策下，今年沈陽房交會參展樓盤中小戶型所占比例均達到70%，最高的達到了85%以上。
記者采訪發現，這些中小戶型的大量推出受到了市民的歡迎。100平方米以下、尤其是80平方米左右的中小戶型很“搶手”。
鐵西區政府附近一家以經營小戶型為主的樓盤，這次房交會帶來了300多套樓房，成交的已經70多套。
一位樓盤銷售人員向記者介紹：“現在大戶型的市場情況不太好，一般中低收入家庭難以承受大戶型帶來的經濟壓力，而中小戶型由于首付較低、月供較少，因此受到了中低收入者、尤其是剛剛工作不久的年輕人的歡迎。”
房價依然是百姓選房最為關注的要素，能承受得起，這是他們選房的最基本條件。
在大東區一家樓盤前，圍觀者絡繹不絕。難道有什么促銷活動嗎？置業顧問笑著說：“我們不靠活動來吸引眼球，我們家小戶型首付才2萬起，這是最實用的促銷，還有比這個更實在有效的嗎？”
“大戶型房子，咱買不起。”栗大娘快言快語。她是給兒子來選購婚房的。“他們剛上班怎么能一下子拿出幾十萬甚至上百萬的房款呢？開發商推出中小戶型，好！首付少，房款少，以后物業費也少，再說了，兩口人有個七八十平方米也夠住了，再大也是浪費。”
記者采訪了解到，第一季度沈陽批準入市商品住宅每套平均面積為88.93平方米，同比下降了10平方米，沈陽目前中小戶型、中低價位住房已經成為供應的主流。
“5年前沈陽就堅決地推動了50至60平方米的小戶型建設，現在看來這個方向是正確的，也完全符合國家的要求。沈陽房地產市場現在能夠平穩、健康、高速地發展，與我們大力推廣小戶型是有直接關系的。”沈陽市領導說。
收入提高，房價提得更高
房價攀升，在全國都是普遍現象。就拿沈陽來說，短短幾年間，沈陽中心城區的房價已經“奔六”，渾南的房價也“超四”，就連鐵西區和大東區房價也都突破3000元了。
崔平是深圳一家公司沈陽辦事處的工作人員，他說，2001年大學畢業后留在沈陽工作，當時單位所在的鐵西區房價每平方米只有2500元左右，但由于積蓄有限，想再存點兒錢買房。“沒想到不到5年，這個地區的新房價格已經漲到每平方米4000多元了”。
房價不斷攀升讓渴望購房的普通家庭不禁望而卻步。在房交會，記者就經常聽到這樣的議論：“太貴了，買不起啊！”
正是考慮到中低收入家庭購房的承受能力，在政府宏觀調控政策下，中小戶型大量推出。而一些市民，也開始在尋找著新的住房“出路”。
沈河區的方女士在房交會上四處尋找房源，她說市內的房子太貴了，不少二手房都賣到每平方米4000元以上，所以準備在離家稍遠的渾南新區和沈北新區選擇。
在房交會上一番通盤考察后，錢女士在鐵西區區委附近的一家樓盤前，停了下來。
“這房子多少錢？”錢女士指著一棟把西山的房子問。“四樓3480元，六樓3580元。”
房子的面積是70.75平方米，經過仔細地計算比較，錢女士選中了那套4樓的房子。“中心城區的房價太貴了。”錢女士說，所以她把目標鎖定在了離家較遠的鐵西區。
沈陽市房地產研究所所長范翰章分析，沈陽住宅郊區化進一步加速，去年沈陽新上市的樓盤大多在二環左右，甚至二、三環之間。由于沈陽目前正在下大力氣解決城市交通問題，并且有數據顯示，沈陽平均每15人就有一輛私家車，沈陽私家車達44.2萬輛，這些因素使得近郊區開發量放大、核心城區銷售量縮小，進而造成沈陽商品房均價的漲幅趨緩。
沈陽目前四大新區：渾南新區、棋盤山新區、沈北新區、細河經濟開發區均表現了強勁的發展勢頭，其中沈北新區被與會專家看好，被譽為增值潛力巨大的區域之一。
沈陽人更愿意購買哪個區域的房子？理想房價是多少？……根據春季房交會前發放的《市民購房意向征集表》網上調查數據顯示，在14200多名被調查者中，近八成市民能接受3000元/平左右的房價。
袁大媽的煩惱———趕了兩天“集”，也沒買到房
熙熙攘攘的人群中，袁宗靜拎著一大袋樓市信息，走得很吃力。
沒有公積金，不能貸款購房，袁大媽希望找到便宜的房子，自己能夠支付得起。
這位60多歲的老人，已經是第二天走進房交會了。“昨天看了一半，展廳太大，沒看完就累了。”袁大媽說。
“今天都看了，哪個我都買不起。”袁大媽有些失望。
郊區的房子有些便宜，但歲數大了，子女又不在身邊，交通、購物等方面帶來的不便都令她犯難。
但在市區買，和老伴靠退休金生活的老人，怎么能一下子拿出至少20萬元的房款呢？
“我現在特別著急，就想買個五六十平方米的，兩個房間就行。”
袁大媽的兒子念研究生，去年處了個對象，帶家里來了，可家里僅僅31平方米的房子，特別擁擠，也不方便。這讓袁大媽很“不好意思”。
其實，要不是聽說她的房子離地鐵出口近，要動遷，她還不會有底氣走進房交會。
“我家住在鵬利廣場附近，房子的位置不錯，真要動遷的話能有一筆錢。聽說房交會上有些房子便宜，就趕來了。”
袁大媽現在住的31平方米的房子，還是1978年小河沿的房子動遷時分的。“30年了，我們一家三口就擠在這個單間里，地上擺了個單人床孩子睡在上面。”
房產走入市場后，她一直想買房，但一直買不起。“房子2800多元的時候，我買不起，那時退休金每月200多元；后來退休金漲了，房子的價格也在不斷地漲。”
現在，她只能把希望寄托在政府的住房保障上了。
令老人高興的是，沈陽已經開始了這方面的努力。“沈陽下一步要采取措施，加大普通住宅的建設力度，另外，建立住房保障體系，滿足中低收入家庭的需要。”
宏觀調控成績難能可貴
漲幅將控制在5%以內
今年的兩會上，房價成為一個最引人關注的焦點。兩會將房價作為一個關系國計民生的大問題提出來，并引發如此熱烈的響應還是第一次。對于調整房價，現在可以說達成一些共識：房價高———形成了共識；高房價造成老百姓住房需求不能得到妥善解決是另一個共識。
沈陽市房地產研究所所長范翰章分析，根據各地公布的數據，去年沈陽平均每平方米3421元的商品房銷售價格，在全國15個副省級城市中排在倒數第3位，僅比哈爾濱和長春兩市略高。沈陽去年每戶購房80平方米的房價收入比為7.37∶1，這意味著，如果收入居沈陽平均水平的家庭，每年所有收入都用來買房，這戶家庭不到8年就能夠買下一套80平方米的商品房。
范翰章說，在經歷了宏觀調控，全國大部分地區商品房銷售量基本持平或下降的大背景下，去年沈陽市15.26%的銷售增長率和1107.1萬平方米的商品房預售面積這一成績的取得，“實屬難能可貴”。
去年沈陽房地產銷售的面積為1107萬平方米，銷售金額378億元，存量房銷售面積為187萬平方米，銷售金額65億元，同比分別增長40%和39%。
“去年，外地人購房量占全市總量的29.2%，其中省內占全市的16.8%，外省占全市的12.4%。”
而之前外地人購房量占全市總量的比例是26.9%。“雖然這個數據是按身份證劃分，實際要略低一些，但外地人在沈陽買房，已經占了一個較大的比重。”范翰章說。
“外地人購房屬于雙刃劍。”范翰章說，外地人購房比重增大，反映了沈陽房市活躍，與沈陽作為中心城市相適應；而大連房價高幅度上漲的一個原因就在于外地人購房量較大，所以沈陽應該將外地人購房控制在合理的范圍內，避免其影響下的房價上漲。
2007年，沈陽房地產將步入一個大發展的時代。香港世貿、香港恒隆、富力地產、華潤置地、深圳金地、恒大、廣州碧桂園等國內行業大牌開發企業紛紛搶攤沈陽市場，沈陽將步入一個全新的大開發時代。
“目前全國知名的大開發商70%以上都到沈陽來了，沈陽賣的地60%以上是外地開發商買的。大開發商資金充裕、開發經驗豐富，能夠提高沈陽房地產開發質量，縮短沈陽與全國和世界的差距。而外地開發商競爭加劇，消費者將從中得到實惠。”范翰章說。
據介紹，沈陽去年每戶購房60平方米的房價收入比為5.53：1，比2005年下降了0.36；每戶購房70平方米的房價收入比為6.45：1，已經接近國際房價收入比3～6倍的標準。
范翰章表示，沈陽市委、市政府多次強調“老百姓的需求就是我們工作的導向和目標，要多建一些每平方米3000元左右、戶型在60平方米左右的房子，為廣大市民提供大家都買得起的房子”。沈陽去年城市居民人均收入達到11651.4元，又為房地產發展奠定了堅實的基礎。
據統計，沈陽商品房價格狀況名列15個副省級城市的第13位。其中均價的增長幅度為全國副省級城市中最低；綜合房地產投資、銷售面積、銷售金額等9項指標，沈陽和成都并列15個副省級城市第一名，可以說沈陽是全國范圍內發展形勢最好的城市之一。
解決低收入群體住房問題，是抑低房價還是完善保障機制？
沈陽的房價在全國大中城市處于中低水平，即便3000多元的房價，低收入家庭仍難以承受，范翰章認為：“這是體制問題，一部分市民的住房問題要靠政府的保障體系。”
中國的房價高與經濟的飛速發展也是分不開的，每年以10%上升的GDP中缺少不了房地產市場火熱的支持，再加上人們生活水平提高后對高品質生活的追求，強大的購房需求支撐著房地產市場在未來幾年中依然會保持火熱發展的。
今年一季度沈陽全市商品房銷售均價3474元/平方米。按沈陽市房產局合同備案數據統計，商品房銷售均價同比下降1.6%，其中商品住宅銷售均價3192元/平方米，同比增長5.2%；存量房均價2149元/平方米，同比下降2.2%，其中住宅2204元/平方米，同比增長0.7%。
“通過政府參與投資建設經濟適用房和廉租房，讓每一戶中低收入家庭都能夠在不久的將來實現‘居者有其屋’的夢想。”這份由民革中央提交的《關于政府參與投資建設經濟適用房和廉租房的建議》的提案，在全國政協十屆五次會議被定為一號提案。
有專家指出，房地產市場目前急需緩解的三大問題：房價高、房型大、房源少。一些人總是把解決這些問題的關鍵寄希望于把房價降低，這也是廣大購房者的心聲。但是，在這種調控的緊張時期，解決樓市問題的關鍵絕對不應該是“降低房價”，而是“完善住房保障系統”。政府有義務解決民眾的住房問題，因為住房是人的基本權利之一。目前，在資源相對缺乏的情況下，一下子滿足所有人的產權問題是不現實的。政府應在市場化的基礎之上，大力完善住房保障體系。(徐曉敬)
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