二手房比一手房價格高，這在前幾年幾乎是不可能的事情，不過，這種現象正在越來越多的城市上演。對此類現象，各方說法也不盡相同。
一二手房價現“倒掛”
２００６年１２月，貴陽市兩城區都司路及市南路的兩棟高層樓盤，二手房掛牌價格達到每平方米８５００元，寶山南路的兩樓盤，二手房單價接近每平方米５０００元，而同樣位于兩城區，一些新開盤的高層樓盤價格僅為每平方米４０００元左右。
２００６年４月，北京海淀區五道口華清嘉園、四季青鄉世紀城的二手房成交單價不僅創造了自身售價新高，也超過了同一地區的新開盤商品房房價。華清嘉園項目的收盤價格是每平方米７５００元，同一時間，其二手房價格卻達到每平方米９５００元－１１０００元；同在海淀區的世紀城在本區域一手房價格為每平方米７０００元－９０００元的時候，二手房的價格上漲到每平方米１００００元－１２０００元。類似的情況還出現在酒仙橋、望京等地區。
“這二手房也不‘二手’，跟新房價格差不多。”今年１月份，長春市民靳女士跑了幾家中介公司后泄氣地說。據了解，石家莊、沈陽、長春等城市二手房價近一年來都有了大幅增長，價格均逼近甚至超過一手房價。
據了解，國內最早出現房價倒掛的城市是上海。２００６年年初，上海閔行區古美板塊在售的４大樓盤中，二手掛牌價均出現了高于一手房價的現象，單價差從每平方米１００元至１０００元不等。事實上，早在２００５年下半年，上海一些中心城區、次中心區樓盤，如黃浦華庭、新湖明珠城、瑞虹新城等，就出現過一二手房價格倒掛５％－１０％的現象。
一二手房價格倒掛，正常？反常？
業內人士分析，一二手房價倒掛主要有三大原因：
首先是房源緊張，供不應求。出現房價倒掛現象的區域大都社區完善或是周邊有特定的優勢資源。比如有知名的院校、公園或大型商業設施等。正是這些優勢導致該地區需求大，房源緊張，同時，新建商品房又稀缺。北京千萬家房地產經紀有限公司總經理華國強分析說，目前，北京重點中小學校附近的新樓盤較少，二手房則成為眾多家長爭相購買的主要對象。由于可售二手房源的稀缺性導致其價格上漲，目前平均成交單價每平方米已經達到１２０００元的歷史高位。但是由于需求旺盛，每天到店面登記尋找該區域的客戶達到２０多人次。
其次，二手房的概念已經發生變化，有更多很新的房子進入二手房市場。長春房屋置換公司總經理王永君說，目前一手房和二手房市場概念正在模糊，二手房并非只是舊房，只要經過一次交易的都是二手房。據長春房屋置換公司統計，過去每交易１０平方米的二手房，老區舊房占７-８平方米，現在新房舊房基本各占一半，拉動了二手房價格提升。在上海等投機炒房活躍的地區，很多二手房其實就是新房或者次新房。
三是宏觀調控的影響。去年國家相繼出臺了一系列調控二手房政策，如將二手房免征營業稅的年限由兩年提高到五年；國內居民在進行個人二手房轉讓時，所得收益須按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅等。這些調控措施，本意是想打擊投機行為，但由于二手房的交易成本增加，致使很多房主改售為租或者將稅費計入房價轉嫁給買房者。
一二手房價格倒掛，利耶？弊耶？
有業內人士認為，部分城市出現的一二手房市場價格倒掛現象，是宏觀調控發揮作用，市場冷卻的一種表現。
上海一位分析人士認為，幾年來，國內大部分城市都存在著期房價格高于現房的現象，這其實并不正常。正常的情況，現房價格應該比期房價格貴。第一，期房存在風險。第二，期房占用資金。期房高于現房價格是市場快速發展和市場過熱情況下才可能出現的。由于人們對市場前景過度看好，對價格上漲充滿信心，因此在現房供應不足的情況下，開發商敢于拼命拿地造房子，而且造好房子，購房者也敢于拼命買房子，而且買好房子和大房子。市場越是高漲，這種特征表現得越突出。當然反之，當市場開始冷卻時，追捧期房的熱情大大降低，追捧期房的風險也大大上升，期房和現房價格倒掛現象開始得到糾正。
一些地方出現的價格倒掛，與政府的宏觀調控不無關系，開發商為了快速回籠資金進而調低一手房的價格。長期看，有利于房地產市場健康平穩地發展。國際上出現房價倒掛現象，不是什么新鮮事，在美國等二手房市場相當成熟的地方，都曾經發生過。二手房市場交易越活躍的地區，越易出現倒掛現象。
但是，也有專家指出，我國大部分地區的二手房市場才剛剛起步，遠遠沒有達到房地產市場成熟地區的標準。一個簡單的例子，發達國家一二手房的市場交易比例應該達到１：５至１：３，在我國，即使是上海這樣的發達城市，一二手房交易比例也才達到１：１左右。
長春房屋置換公司總經理王永君說，很多城市二手房市場剛剛起步，政府對房地產不熱甚至偏冷地區，可以不采取打壓政策，允許地方有針對性地制定完善當地房地產市場的細則，讓二手房市場活躍起來。這樣才能穩定當地的房地產市場，逐步實現住房梯級消費。
|
