專家呼吁，物權法應對車位所有權歸屬作出規定
物權法草案、反洗錢法草案等今天接受審議
今天上午，十屆全國人大常委會第二十四次會議將在北京舉行，備受關注的物權法草案將接受第六次審議、反洗錢法草案將第三次接受審議。
法律專家表示，如果不出現較大爭議，反洗錢法有望在本次常委會上獲得最終通過。
另據了解，今天召開的會議還將審議銀行業監督管理法修正案草案、農民專業合作社法草案、未成年人保護法修訂草案等。
自2002年以來，物權法草案反復修改，歷經五次審議，文本日臻完善，許多社會關注的熱點問題也相繼尋求到了解決途徑，但作為一部最重要的民事基本法律，多數專家表示，物權法草案仍需繼續進一步改進。
與老百姓安家立命之本———房屋緊密相關，如何進一步明確小區車位的歸屬、私有房屋70年使用期后是否需要收費、商品房改變用途到底需要什么程序、房頂設置廣告牌的收入歸屬是否能有法律確認，一系列問題，期待著即將開始的第六次審議稿給出清晰的答案。
》》“公共利益”界定期待走出困境
[現狀]近些年，各地大型征地項目風起云涌，“大學城”、“高爾夫俱樂部”、“高科技園區”等形形色色的項目，打著公共利益的旗號進行，但什么是公共利益的需要，我國土地管理法沒有進行明確界定。
[草案摘錄]第44條：“為了公共利益的需要，可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收的權限和程序，依照法律規定?！?/p>
[專家意見]事實上，自物權法公開征求意見以來，圍繞“公共利益”的界定就有兩種意見，一種意見主張為了防止有關部門權力的濫用，維護被拆遷群眾的合法權利，有必要對“公共利益”進行清晰的界定。
但是還有專家認為，主張為“公共利益”作出明細標準的意見，初衷是非常好的，但是現實生活的具體情況是紛繁復雜的，從所有的情況中抽象概括出一個“公共利益”的具體界限，在技術上是很難達到的，而且這也不是物權法的主要任務。
在上次全國人大常委會進行的第五次審議中，又有委員提出了這一問題。
王濤委員說，依照法律規定，公共利益的需要，是征收集體所有的土地的一個理由，關系到集體所有土地征收的問題。因此，本法中必須加以嚴格規定，嚴格界定，以保護土地，保護農民的利益，嚴防土地流失。
北京工商大學法學院王亦平教授表示，界定“公共利益”確實給立法者出了一個難題，目前的草案已經是立法機關反復權衡的結果了，但畢竟距離物權法的出臺還有一段時間，
立法機關有必要繼續正視這個問題，給草案作出更完善的規定。
》》私房70年后是否有必要收費
[現狀]根據現行法律規定，一般住房土地使用期限是70年，那么，居民購買房屋70年后，當不再擁有土地使用權的時候，該如何處理？
[草案摘錄]第149條：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期……建設用地使用權續期后，建設用地使用權人應該支付土地使用費。續期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規定?！?/p>
[專家意見]對于這個牽動著中國無數老百姓的話題，第五次審議的物權法草案作出規定，住宅建設用地70年后使用權屆滿的，可自動續期，居民需支付相應的土地使用金。
采訪中，許多專家表示，70年后土地使用權續期繳費的規定，雖然符合我國基本的經濟制度和法律體系，但是從實際來看，可能目前的房屋都使用不了70年，就已經破舊。
專家表示，隨著城市化進程的發展，將面臨著新一輪“拆遷、安置、補償”的命運，既然未來70年的事情還說不清，到不如暫且不作規定。即便最終的法律保持現在的規定，將來國務院在制定相關的規定時，也一定要反復斟酌。
》》開發商有無權利出賣車位
[現狀]如今城市私車激增，小區車庫由于供不應求價格也“水漲船高”，很多業主質疑，開發商是否有權再把車位賣給業主？因小區車位的所有權人歸屬不明而引發的糾紛日益增多。
[草案摘錄]第72條第2款：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業主共有”。
[專家意見]全國人大常委會委員李連寧此前表示，在房地產的買賣過程中，基本上已經把車庫、車位的土地買賣的價錢計算到房價中了，實際上業主已經承擔了車庫的所有費用，所以應該明確維護業主的利益。
北京中倫金通律師事務所盧志強律師告訴記者，地上車位和地下車庫的歸屬是不同的，由于小區的道路是歸業主共同所有，所以車位也應該屬于業主所有，但實際上，開發商要向業主收取管理費，這些管理費的性質是什么，該不該收取，收多少合適，在法律層面缺乏明確規定。
“因此，今后的物權法有必要對車位和車庫分別作出規定，為日常房產糾紛提供明確的法律依據。”盧志強表示。
》》“民宅商用”需經誰同意
[現狀]多年來，城鎮居民樓住戶深受“民宅商用”之苦，五花八門的公司、店鋪進入居民樓，甚至有的商戶把住宅的大門變成窗口，居民樓內經常是顧客攘攘，廢物滿眼，噪音通宵達旦。
[草案摘錄]第75條：“業主不得違反管理規約，將住宅改變為餐飲、娛樂等商業用房。管理規約未作規定，業主將住宅改變為餐飲、娛樂等商業用房的，應當經相鄰的業主同意?！?/p>
[專家意見]全國人大常委會南振中委員在8月份的審議中曾指出，草案目前的規定雖然有利于制止餐飲、娛樂業占用住宅、干擾居民生活的情況發生，但在本條的表述中，在餐飲、娛樂后面采用了“等”字，這容易使人誤解為物權法主要限制餐飲和娛樂業對住宅的占用。為了保護居民的安寧權、休息權等人身權利，建議將這一條中“應當經相鄰的業主同意”修改為“應當經有利害關系的業主同意”。
盧志強也表示，民宅商用不僅影響同一樓層的左鄰右舍，而且由此帶來的油煙、噪音和顧客流，有可能影響不同樓層的業主，所以草案中規定的“相鄰的業主”到底是指哪個范圍，也有必要予以明確規定。
》》樓頂廣告牌收益該歸誰
[現狀]現在一些臨街的商品樓房及墻面大多設置有廣告牌，對于這些設置廣告牌所得收益，到底應該歸業主所有，還是歸開發商所有，經常引發糾紛。
[草案摘錄]第69條：“業主對建筑物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同權利的權利?！?/p>
[專家意見]據北京的房地產律師介紹，依目前的規定，樓頂廣告收益歸誰所有，關鍵要看設置廣告的樓房是否屬于公共區域，如果在公共區域以外，屋面和外墻面使用權歸開發商所有，開發商安裝廣告牌就不需要經過業委會同意，只要做到不影響全體業主的正常生活，廣告的內容不會降低小區的整體形象，開發商就可以安裝廣告牌，并且所收取的廣告費就全部歸開發商所有了。
全國人大內務司法委員會委員應松年表示，有人認為歸業主所有，有人認為歸國家所有，還是歸這個樓的業主所有？各說各的，各有道理，因此他認為，現在已經引起了很多爭議，物權法要說清楚這個問題。(記者何鵬)
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