法律專家指出，這起近5年來(lái)上海首次出現(xiàn)的退房集體訴訟，無(wú)疑給宏觀調(diào)控下漸漸吃緊的開(kāi)發(fā)商亮了一張黃牌，樓市有漲有跌，開(kāi)發(fā)商在博弈樓市、節(jié)節(jié)推高房?jī)r(jià)之時(shí)，是否也應(yīng)該對(duì)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)有所預(yù)期？
新華網(wǎng)上海9月25日專電 備受矚目的上海退房案終于有了說(shuō)法：日前，上海市寶山區(qū)人民法院一審判結(jié)20例，允許購(gòu)房人解除購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還房款，收回價(jià)格已大大“縮水”的房屋。
法律專家指出，這起近5年來(lái)上海首次出現(xiàn)的退房集體訴訟，無(wú)疑給宏觀調(diào)控下漸漸吃緊的開(kāi)發(fā)商亮了一張黃牌，樓市有漲有跌，開(kāi)發(fā)商在博弈樓市、節(jié)節(jié)推高房?jī)r(jià)之時(shí)，是否也應(yīng)該對(duì)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)有所預(yù)期？
買(mǎi)房人房子還沒(méi)到手，每套就“縮水”了三四十萬(wàn)元
2005年12月底，位列上海地產(chǎn)十強(qiáng)的大華(集團(tuán))有限公司遇到了大麻煩：它所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)“水岸藍(lán)橋”的89名業(yè)主，將一份聯(lián)名解約“通牒”遞交給開(kāi)發(fā)商、貸款銀行和貸款擔(dān)保公司，強(qiáng)烈要求退房，并聲明將集體停止償還房貸。一時(shí)間，上海樓市“風(fēng)云”乍起，十幾個(gè)樓盤(pán)先后發(fā)生集體退房事件。
房?jī)r(jià)下跌是退房風(fēng)起的真實(shí)原因。今年9月22日，上海市寶山區(qū)法院判決的案例顯示，購(gòu)房者黎敏(原告)在2005年2月從大華公司購(gòu)買(mǎi)了“水岸藍(lán)橋”一期一套約106平方米的房屋，總價(jià)144.15萬(wàn)元，平均每平方米單價(jià)高達(dá)13590元。
一位退房業(yè)主說(shuō)，2004年下半年，這里房?jī)r(jià)每平方米還只有五六千元，2005年春節(jié)前后，“瘋漲”到13000元甚至更高。可到了2005年下半年，樓市宏觀調(diào)控趨緊，上海中外環(huán)線周邊地區(qū)房?jī)r(jià)下跌，同類房?jī)r(jià)最低跌到過(guò)每平方米8000多元。如此一來(lái)，買(mǎi)房人房子還沒(méi)到手，每套價(jià)格就“縮水”了三四十萬(wàn)元。
而在當(dāng)初購(gòu)房合同的補(bǔ)充條款中，開(kāi)發(fā)商為約束購(gòu)房人，特別約定：“若乙方(購(gòu)房者)因自身原因提出解除合同，乙方(購(gòu)房者)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房?jī)r(jià)款的3%，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切相關(guān)費(fèi)用。”孰料，正是這一在賣方市場(chǎng)中購(gòu)房人只有簽字認(rèn)可、根本無(wú)法置疑的“牛氣”條款，在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，為購(gòu)房人選擇退房減損提供了依據(jù)。
“瘋狂”總得付出代價(jià)，“這是一次誠(chéng)信教育、一次市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的洗禮”
89名業(yè)主寧愿承擔(dān)3萬(wàn)至4萬(wàn)余元不等的違約賠償金也要退房，其實(shí)是兩害相權(quán)取其輕。上海知名物業(yè)律師、退房業(yè)主的共同代理人杜躍平說(shuō)：“和房屋貶值的幾十萬(wàn)元相比，承擔(dān)總房?jī)r(jià)款3%的違約金畢竟是小損失。退房是業(yè)主的權(quán)利，符合合同約定，也符合經(jīng)濟(jì)理性。”
據(jù)悉，因?yàn)榇税甘侨后w性訴訟案件，法院統(tǒng)一受理、審判。目前，除3名業(yè)主因訴前已接收房屋鑰匙最終撤訴外，法院在2005年底立案編號(hào)的20例已全部判決，另有66例在2006年初立案編號(hào)的案件，也將在9月底前宣判。判決結(jié)果將與已有判例無(wú)異。如此一來(lái)，敗訴的開(kāi)發(fā)商面臨收回86套價(jià)格“縮水”的房屋、退還約1.2億元購(gòu)房款的巨大壓力。
易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院的一位人士說(shuō)，在銀根日益收緊、資金鏈普遍趨緊的行業(yè)大背景下，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，無(wú)疑是雪上加霜。
但“瘋狂”總得付出代價(jià)。對(duì)于這起近5年來(lái)上海首次出現(xiàn)的較大規(guī)模退房事件，杜躍平律師說(shuō)：“這是一次誠(chéng)信教育、一次市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的洗禮。”開(kāi)發(fā)商之所以遭受如此慘痛的教訓(xùn)，是因?yàn)樵跇鞘幸惶煲粋€(gè)價(jià)的瘋狂日子里，他們壓根兒不愿預(yù)見(jiàn)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，更沒(méi)有做好經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。既然房?jī)r(jià)上漲時(shí)，開(kāi)發(fā)商樂(lè)意業(yè)主退房，既可得違約金，又能賺取將房子賣出更高價(jià)格的暴利；那么，房?jī)r(jià)下跌時(shí)，按約退房理所應(yīng)當(dāng)。
上海樓市之變是過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)最終必然走向回歸的縮影
從通宵達(dá)旦排隊(duì)搶購(gòu)到對(duì)簿公堂集體退房，上海樓市之變其實(shí)正是過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)最終必然走向回歸的縮影。眼下，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的成效開(kāi)始顯現(xiàn)，但樓市博弈未消，困局猶在。
微觀上看，一面是買(mǎi)家對(duì)于后市的預(yù)期下降，一面是賣家在為堅(jiān)守價(jià)格甚至醞釀漲價(jià)而“厲兵秣馬”。普華永道和美國(guó)城市學(xué)會(huì)最新發(fā)布的《2007亞太房地產(chǎn)未來(lái)趨勢(shì)》報(bào)告顯示，只有32%的被調(diào)查者建議購(gòu)買(mǎi)上海的住宅地產(chǎn)，這反映了人們對(duì)“房?jī)r(jià)下跌”的預(yù)期強(qiáng)烈。但開(kāi)發(fā)商在九十月份傳統(tǒng)的樓市銷售旺季到來(lái)之際，仍在利用“金九銀十”大做文章。9月份的第二周，上海一手房市場(chǎng)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)公寓類住宅成交量上升22.1%，均價(jià)不降反漲1.3%。近期，上海部分地區(qū)二手房掛牌價(jià)也有所提高。
中觀上看，全國(guó)其他地方的房?jī)r(jià)也漲勢(shì)依舊，甚至出現(xiàn)向二三級(jí)城市蔓延的趨勢(shì)。發(fā)展改革委和統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，二季度全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.7%，漲幅比上季度高0.2個(gè)百分點(diǎn)。不僅深圳、北京漲，連呼和浩特、包頭的漲幅都在9%以上。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，漲勢(shì)在第三季度仍會(huì)延續(xù)。
宏觀上看，盡管中央政府頻頻出臺(tái)加息、規(guī)范進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資管理、整飭樓市交易秩序、調(diào)整土地收益分配等政策，足以顯示政府全面規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心和力度，但一些地方仍然不能接受樓市降溫、房?jī)r(jià)下跌所必然帶來(lái)的“土地財(cái)政”銳減的事實(shí)，態(tài)度曖昧。其典型表現(xiàn)是，現(xiàn)在離九部門(mén)要求各地在9月底前拿出90平方米以下的小戶型占開(kāi)發(fā)面積70%的具體規(guī)劃的期限越來(lái)越近，但有些地方至今仍少有“動(dòng)靜”，拖延、觀望的心態(tài)比較強(qiáng)烈。 (記者徐壽松蔡國(guó)兆)
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