中國面臨著潛在的住房過剩風險。對相當多數的居民來說，積攢畢生心血為求一紙房契，但很多時候卻難以找到與自己支付能力相對應的住房。
住房過剩問題其實是一個由來已久的老問題。如果按照簡單的供需邏輯分析，房價確實要下降，但如果把市場的潛在需求和居者有其屋的剛性需求計算進來，那么住房過剩就是一個“相對”過剩。并且，還受到文化等因素影響，購房者在房地產市場上往往是房價的被動接受者，市場的供求與房價之間呈現虛弱的正相關性，這就是為何一方面住房的“相對”過剩，另一方面開發商又可以捂住房屋空置率不放的一個重要原因。
另外，在房產開發結構上近乎雷同地走中高價房的開發思路，是造成當前住房結構性過剩的又一重要因素。房價的不斷走高和較高的住房空置率，低價房在產量和結構上都顯示出明顯的開發不足，這使得房地產產品結構出現了逐漸向中高價房高度集中的特征。走中高端開發的思路直接影響和激化了房地產市場的供需矛盾，具體表現為：
一、中高端商品房需求市場的相對飽和。隨著集中釋放的住房需求的市場空間不斷收窄，市場的有效需求得到了一定程度的滿足，市場(相對于有效需求)逐漸趨于飽和，從而隱藏在房地產市場內的住房供給的結構性矛盾自然也就不斷凸現，市場對低價房、經濟適用房和廉租房的需求不斷高漲，到目前為止體現出來的就是住房的過剩。
二、住房供給市場的結構性在一定程度上擠出了一部分潛在的購買力。隨著市場對住房條件、環境和質量的要求不斷提高，也由于中高檔商品房在收益成本比方面較中低檔房要高，住房開發的檔次越來越高，房價也隨之越趨越高，而且隨著通脹率及居民收入水平等的變化，當前的中高檔房和過去的中高檔房在質量、價格等方面已經不再是同一個量級上的變化。這種變化直接帶來的影響就是，居民的收入房價比越來越趨低，購房者房貸負債不論在總量還是在時間成本上都增加了壓力，近而直接擠出了相當一部分本來具有潛在購買能力的住房消費者。因此，隨著房價的不斷上漲，房地產開發力度的不斷加大，而市場的有效購房需求卻在不斷收窄。同時，房地產商卻在這一階段又捂住商品房空置率，死撐著房價，最終自然也就激化了房地產市場的住房結構性矛盾和不斷提高著商品房空置率。
從房地產市場的需求結構上看，不斷拉大的貧富差距和相對于GDP高增長的居民可預期收入增長的不穩定性，使得需求結構不斷受到擠壓和歪曲。具體表現為：
一、粗放型的經濟增長實際上使得勞動力的收入增長與GDP的增長出現脫環現象，以按勞分配為主要收入來源的勞動力難以合理分享到GDP增長所帶來的福祉，同時由于養老、醫療保險、失業保險、教育等覆蓋率不高，再加之忽冷忽熱的CPI，使得居民的支出具有較大的不確定性，從而壓抑了相當一部分具有潛在消費能力的居民對住房的潛在需求。
二、貧富差距和基尼系數的不斷擴大，進一步分化了市場的需求結構。由于房地產本身具有投資和自住消費的雙重屬性。房地產價格隨著時間的變化具有潛在的增值效應，因此房地產在實際購買中具有晚買不如早買的特征，這使得居民間的貧富差距不僅反映在動態的收入，而且造成貧富差距的更大問題體現在了個人存量財富的占有上，其中住房這一居民存量資產占有率分布是個人存量財富分布，差距不斷拉大的主要方面。房地產市場需求結構的不斷分化，一定程度上激化了房地產市場的供給結構性矛盾，不利于房地產市場的健康發展。
總之，當前出現的住房過剩是住房結構性矛盾的突出體現，是住房供給扭曲和市場需求分化所傳導出來的風險，僅通過對房地產市場設置嚴格的市場準入和房地產企業的退出機制，是解決不了當前橫亙于房地產市場中的供需結構性扭曲問題。筆者認為，從調整住房供給結構，培育有效的需求市場，通過政策活躍房地產二級市場等方面入手，將在一定程度上可以緩解房地產市場的矛盾。劉曉忠
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