昨天上午，在新浪和民生銀行舉辦的中國地產(chǎn)創(chuàng)新峰會上，前年曾說過“買房不如租房”，去年曾說過“買房不如買房地產(chǎn)股”的哈繼銘說，“今年我要說買什么都不如買資產(chǎn)分散”。
在昨天舉行的2007新浪·民生銀行中國地產(chǎn)創(chuàng)新峰會上，中金首席經(jīng)濟學家哈繼銘發(fā)言，指出對于房地產(chǎn)行業(yè)以及房價的判斷，離不開對宏觀經(jīng)濟的研究，“而我們的一個觀點就是中國經(jīng)濟的增長主要是兩大支柱在推動：一個是城市化進程，這個大家已經(jīng)談了很多；另外一個就是人口結(jié)構(gòu)，大家談得不很多?！?/p>
哈繼銘指出，從中長期來看，中國的人口結(jié)構(gòu)會在未來的五到十年繼續(xù)推動資產(chǎn)價格趨勢性上升，中間出現(xiàn)波動是不可避免的，但是趨勢性是上升的，保守地說2010年前資產(chǎn)價格的上升是一個必然。但是到人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變之后，中國的人口紅利就會變成人口負債，那個時候資產(chǎn)價格將會面臨下降的壓力。他的這個結(jié)論基于他對中國人口結(jié)構(gòu)的分析以及人口結(jié)構(gòu)對于資產(chǎn)價格包括房地產(chǎn)價格的直接影響。據(jù)他介紹，一個社會的撫養(yǎng)率和出生率是相對應的，所謂的撫養(yǎng)率就是這個社會沒有工作能力的人的比例，那就是小孩和老人。中國的出生率在高位差不多維持了20年的時間，到了上世紀70年代末、80年代初才隨著計劃生育政策的實施急劇下降，也就是說中國在50-70年代，撫養(yǎng)率很高；80-90年代到現(xiàn)在，撫養(yǎng)率明顯下降，工作年齡段的人也就是16-64歲的人占比在不斷提高；再演化下去，中國就逐漸步入老齡化社會，撫養(yǎng)率又開始上升。中國在2015年之后，撫養(yǎng)率會明顯上升，人口進入老齡化。
哈繼銘提出，中國50、60、70年代出生的人，現(xiàn)在都步入了中年，收入水平是他們一生當中最高的?！半S著中國主要儲蓄者比例的上升，我們的房價也在上升，就是現(xiàn)在我們看到的現(xiàn)象，和日本當初有很大的相似性?！蹦敲?，什么時候是拐點？哈繼銘指出是2015年，“還有5-8年的時間，中國的主要儲蓄者比例將在2015年達到頂峰，那個時候我相信資產(chǎn)價格上漲的速度不會像現(xiàn)在這么快。而2015年之后主要的儲蓄者比例大幅下降，資產(chǎn)價格將面臨下降的壓力?！?/p>
也正是如此，哈繼銘提出，“在目前通貨膨脹壓力逐漸顯現(xiàn)的情況下，要把利率水平提上去，抑制資產(chǎn)價格的大幅上漲，抑制通貨膨脹，保持幣值穩(wěn)定?！贝送饩褪且罅Πl(fā)展其他的金融產(chǎn)品，使得老百姓有更多的投資渠道、工具，而不是一有錢就買房，一有錢就買股票。(余美英）
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