由中國人民銀行起草的《銀行間債券市場房地產信托受益券發行管理辦法》(以下簡稱管理辦法)目前正在征求意見，并將于近期開展試點。這意味著由央行牽頭的銀行間市場房地產信托投資基金(REITs)即將開閘。
消息人士7日向中國證券報記者透露，該管理辦法規定，REITs的委托方為房產商，受托方為信托公司，并通過信托公司在銀行間市場發行房地產信托受益券。受益券為固定收益產品。在受益券到期時，委托人或第三方應當按照合同約定的價格收購受益券。
管理辦法第十一條“信托財產及其登記”中明確，被委托的地產物業應當已經投入使用，具有穩定現金流，并按照住房和城鄉建設主管部門的有關規定辦理房地產信托登記。
第十三條“收益來源”規定，房地產信托收益由房地產物業租金收入和處分房地產物業所得構成。
錦天城律師事務所高級合伙人王祚君律師指出，管理辦法規定應當辦理房地產信托登記。而與管理辦法配套的《房地產信托登記暫行辦法》第四條規定房地產信托登記，是將“信托房地產”作為房地產所有權人。就是把信托房地產這個客體作為房地產的所有權人，直接違反我國民事法律及其基本理論，是不會為法學界和司法界所接受的。
王祚君律師建議，房地產的所有權人應該是“房地產信托或房地產信托計劃”，如同美國REITs中的“商業信托”，是一個與自然人一樣的可以擁有財產權利的“人”，也如同香港“領匯房地產投資信托基金”中所有權人為“匯豐信托”。
其次，第十一條、第十三條規定被委托的房地產物業“應當已經投入使用，具有穩定現金流”，收益來源包括物業租金。但如果物業租金兌付不了每年預期信托利益時該怎么辦沒有明確。
此外，第九條明確了委托人或擔保人有回購受益券的責任，但又在第十二條對委托人或擔保人的回購網開一面，規定“委托人或第三方未能按信托合同約定收購受益券時，委托人處分信托財產的情形例外?！?/p>
這就是說，委托人或擔保人在信托到期時應當回購受益券，如果不回購，就處置物業。這就給委托方以很大的騰挪空間:如果房地產市場上漲，房產商可以回購物業賺取收益;如果暴跌，就可以選擇不回購而是處置物業，讓投資者承擔損失。
王祚君律師建議，應該讓提供流動性支持的第三方為預期信托利益和回購受益券提供擔保，讓“流動性支持”作為“收益來源”之一。（高改芳）
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