國家發改委和統計局昨天聯合發布了五月份的房地產數據，全國70個大中城市房屋銷售價格出現連續三個月保持上漲，五月份環比漲幅達到0.6%。與此同時，今年前5個月，全國商品房銷售面積同比增長25.5%，其中商品住宅銷售面積增長26.7%。量價齊升，說明房地產市場開始回暖。
這個回暖和去年年底央行發布個人房貸“新政”，也就是首套住房利率打七折，首付降至二成的優惠政策有很大關系，這個舉措在應對金融危機，擴大內需上，提高對居民購買普通自住房的金融服務水平上，起到了積極的作用。
然而，最近我們的記者卻發現，在市場升溫的背后，有一些開發商把央行出臺的第一套房貸優惠政策，用到了第二套甚至第三套房身上。
開發商為掩蓋違規操作，發放貸款的商業銀行與其相互配合？
記者首先來到位于北京東四環外的一個樓盤，這個樓盤剛開盤不久，記者在這里見到，前來看房和購房的人很多。
記者：“現在賣的是哪幾棟？”
銷售人員：“C棟，D棟和F棟這三棟，其它都賣完了?！?/p>
記者：“這個首付怎么付？”
銷售人員：“首付，你之前用貸款買過房嗎？”
記者：“有，還有按揭。”
銷售人員：“查不出來就可以享受優惠利率，7折利率。”
這位銷售人員告訴記者，如果購房者是2002年前在銀行貸的款，那么，在銀行的征信系統中，就沒有資料記錄，因此，不管再購買多少套住房，都可以享受第一套購房首付20%，利率7折的優惠。
銷售人員：“首付招商銀行能做兩成，利息也是一樣，7折，工行、建行不管你是第幾套，首付20%肯定不行。”
記者：“至少要百分之多少？”
銷售人員：“首付要30%?！?/p>
在這個樓盤，除招商銀行外，購買第二套以上住房，在工商銀行和建設銀行，只要首付提高到30%，也可以享受到購買第一套住房7折利率的優惠。同樣，在北京西四環外的另一個樓盤，記者了解到，購房者在這里購買第二套住房，也是可以享受7折利率優惠，只是各家銀行要求的首付款不一樣。
銷售人員：“民生能做到20%，但是中國銀行是30%，30%的話咱們跟中國銀行正在談?！?/p>
中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》中明確規定，對于已經利用貸款購買住房、又申請購買第二套及以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應該隨套數增加而大幅度提高。
然而，記者調查了北京30多個樓盤，了解到的情況卻是，購買第二套住房，首付只需要交20%到30%，利率優惠從7折到8.5折不等，沒有一家樓盤是執行購買第二套住房首付40%，利率上浮10%的規定。不僅如此，在一些樓盤，購買第二套住房，面積即使已經超過規定標準，也能享受到首付和利率優惠。
銷售人員：“首付的話，三居最低30%，然后兩居的話最低20%?！?/p>
記者：“利息有優惠沒有？”
銷售人員：“利息享受7折的優惠?！?/p>
這個樓盤的三居住房是153平方米，遠遠超過了北京市規定的戶均81.21平方米的面積，當記者問到，能不能在首付30%之后，再享受銀行利率優惠，樓盤的銷售人員這樣回答記者：
銷售人員：“也會有一些優惠，也會有一些折扣，但是不會是7折，可能比如說29%、20%幾?！?/p>
記者：“等于說7.1折是嗎？”
銷售人員：“對，7.1，7.2，7.5這樣的?！?/p>
按照央行和銀監會《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，“已利用銀行貸款購買住房的家庭，再次向商業銀行申請貸款時，均應按第二套房貸政策執行”，也就是貸款利率基準上浮10%、首付款比例提高到4成。但是在調查中記者發現，樓盤銷售商對于曾經在銀行貸過款，但是已經全部還清貸款的購房者，都公開給予享受購買第一套住房的優惠政策。
記者：“貸的有一套房子，貸的款還上了，還清了，那還是7折，可以嗎？”
銷售人員：“可以，只要還清了就可以。”
我們記者在北京調查時發現，那些地理位置比較好、名氣比較大、銷路比較好的樓盤，基本上對第二套房還是要求首付40%，既不享受利率優惠，也不上浮利率。魚目混珠、套用第一套房優惠政策的，有些是位置比較偏的樓盤，有些是朝向不好、賣不動的尾房。而最大的一部分，是開發商為了吸引購房者，加快銷售，進行的違規操作。可是發放貸款的商業銀行又怎么會允許這樣的行為在自己眼皮底下發生呢？再來了解一下。
工商銀行工作人員：“因為貸款這些事不是說他(銷售商)說行他自己能做得到的，肯定他跟銀行協商好的，貸不出錢來，我們銀行不給他錢，那他賣房那也不是瞎說嘛，他要跟你說行肯定就是行，他不會騙你?！?/p>
這位工商銀行的工作人員告訴記者，開發商與銀行是合作關系，銷售商的做法，與銀行基本是已經達成了默契的，銀行與開放商實際是利益共同體。
華夏銀行工作人員：“一般的話，這塊地買下來以后，房地產商給銀行貸款，銀行前提就是說我們給你做完這筆貸款，你把你所有的房子至少給我們一半，我們給你做房屋按揭，作為一個交換吧?！?/p>
那么，各家銀行面對購買第二套住房的購房者是如何辦理的？記者假設了一個前提條件，就是曾經貸款購買過一套150平方米的超標準住房，但是貸款已經還清，在各家銀行能否享受購買第一套住房的優惠政策呢？
工商銀行工作人員：“你原先還款的記錄如果信譽良好可以享受。”
記者：“可以享受7折優惠？”
工商銀行工作人員：“對，看你還款的信用程度，反正這個政策是可上可下的?！?/p>
廣發銀行工作人員：“你要是沒有通過借款渠道買房的話，就是以前沒有買的話，我們可以把第一套給你忽略掉。”
建設銀行工作人員：“你這套房子還清了，如果再做的話，再買房子貸款的話，就視同于第一套房子?！?/p>
記者調查了9家銀行，有6家都表示可以按照第一套房的優惠政策購房。顯然，銀行和開發商的做法是一致的，都將第一套住房的優惠政策用到了購買第二套住房上。那么，對于已經擁有一套達標的按揭房，但是銀行按揭款還沒有還清，再打算購買第二套住房的購房人，銀行又是怎樣處理的呢？
廣發銀行工作人員：“在我行一般是第三套房不做了，第二套的話可以做，利率要適當上浮一點，上浮10%左右，就是按8折，8折利率?！?/p>
銀行上浮利率10%，是比照第一套房的7折利率來上浮的，而并不是根據央行規定的基準利率來上浮，變相地將一套住房的政策使用到了購買第二套住房上。
“你最低能夠享受多少折扣？”
“25%大概，25%等于7.5折，已經比原來少多了，原來第二套房子是上浮10%，利率，現在是下浮25%，差不少的，比原來少多了?！?/p>
相比廣發銀行，中國銀行給出的利率優惠幅度更低。而對于建設銀行和興業銀行，則更多地根據購房者在銀行征信系統的記錄，來決定享受利率的折扣。
建設銀行工作人員：“如果你是他的優質客戶，也會給你考慮，是到7折?！?/p>
興業銀行工作人員：“折扣那塊是看你跟我行，跟我行的級別走的，他是黑金卡客戶，那我可以給他做一個75折，要是白金卡客戶那估計是85折，那要是普通客戶最多就是9折或者沒有折扣。”
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