種種跡象表明，銀行正在收緊房貸。8月15日，有媒體報道說，建行深圳分行已暫停辦理二手房貸款。北京某銀行負責人亦表示，如果下半年北京地區(qū)房價呈現(xiàn)飛漲態(tài)勢，他們肯定也會出臺“停辦二手房貸款”等舉措。北京地區(qū)多家股份制銀行已經(jīng)抬高了個人住房抵押貸款門檻。除此之外，上海、武漢、杭州等城市的商業(yè)銀行也都不約而同地收緊了個人房貸按揭業(yè)務，如提高多套房貸款的首付比例、對申請人資質(zhì)要求從嚴，以及下調(diào)二手房評估價等。
銀行收緊房貸是不得已選擇。首先，目前，銀監(jiān)會正全力以赴控制商業(yè)銀行的信貸規(guī)模，相關銀行不得不配合，收緊房貸。更重要的是，銀行的貸款額度提前用完了。今年上半年，國內(nèi)銀行發(fā)放的個人住房貸款同比增長4到5成。以深圳市為例，今年上半年深圳個人長期消費貸款增加425.4億元，而去年同期也才增加121.2億元。其中，不少銀行上半年就把2007年的額度全部用光。上海情況也大致差不多。今年6月份上海市個人住房貸款增加45.43億元，比5月份增長4.3倍。由于過分透支貸款額度，導致了今天銀行無額度可貸的狀況。
其次，貸款違約率在快速上升，讓銀行開始正視風險。從2006年下半年開始，上海個人住房貸款質(zhì)量下滑趨勢明顯，連續(xù)三個月以上違約的房貸客戶超過一萬多人，個人住房貸款違約金額接近2億元，房貸違約量一下子增加了五成。上海銀監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)也顯示，截至6月末，中資商業(yè)銀行的住房開發(fā)不良貸款比年初增加了7.67億元，不良率為1.79%，比年初上升了0.61個百分點。上半年新發(fā)生住房開發(fā)不良貸款13.25億元，同比多增8.62億元，其中接近90%的貸款是經(jīng)過展期到期后再形成不良貸款。
根據(jù)美國總結出的經(jīng)驗，貸款發(fā)放后的3—5年一般是違約高發(fā)期，而多數(shù)城市的個人住房抵押貸款是最近幾年才開始大量發(fā)放的，這意味著，接下來，房貸違約量可能進一步增多。住房貸款違約率與房地產(chǎn)市場波動高度相關，美國1975-1993年的數(shù)據(jù)充分證明了這一點。在目前房價仍處于上升通道的情況下，違約率就開始上升，一旦房價下跌，違約情況將更不樂觀。
目前，銀行發(fā)放的個人住房貸款中90%以上是抵押貸款，首付比例以20%居多，一旦房價下跌超過20%，按揭買房者就可能失去還貸的動力而選擇違約，這就意味著銀行不得不收回房屋進行拍賣，像這次美國的次級抵押貸款危機，就有“150萬戶美國房貸戶的房子可能遭沒收”。銀行收回房屋拍賣有兩個難以克服的弊端：
一，中國人自古有買漲不買跌的傳統(tǒng)，在房價明顯下跌的過程中，銀行即使通過拍賣也難以將房屋變現(xiàn)，銀行的資金鏈條可能斷裂。二，當銀行收回房屋拍賣時，意味著更大的供應量投向市場，房價可能進一步下跌，而下跌必然導致銀行掌握的房屋資產(chǎn)縮水，給銀行造成難以估量的損失和難以預料的嚴重后果。至于那些價值被高估的住房情況可能更糟，銀行將不得不為此付出更大代價。
美國的次級債危機為我國銀行敲響了警鐘，美國次級按揭客戶的償付保障不是建立在客戶本身的還款能力基礎上，而是建立在房價不斷上漲的假設之上。世界上沒有只漲不跌的房價，一旦房價進入下跌通道并不是一朝一夕所能挽回的，因而，其損失也可能不斷放大。以美國為例，花旗集團分析師8月13日發(fā)布的一份報告指出，美國次級抵押貸款危機造成的各類投資損失累計在550億到1000億美元水平。
美國次級抵押貸款危機之所以造成如此嚴重后果，是由于在房價持續(xù)上漲時，各類住房信貸金融機構往往通過降低購房者的市場準入標準、降低門檻來實現(xiàn)信貸規(guī)模的擴張。我國金融機構又何嘗不是如此？事實上，美國次級抵押貸款方面的不少問題，也能在我國的房貸領域找到相似之處?？膳轮幷谶@里。
從這個角度來看，銀行現(xiàn)在收緊房貸是不得已的選擇，同時，也算得上是個明智選擇。（陳予軍）
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