今年以來，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資過熱不退，不少地方房價飆升，中央出臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策，如國六條、國六條細則，以及土地出讓金轉(zhuǎn)讓制度、限制外資準入、二手房交易個稅征收等。盡管每項政策都十分溫和，但是，從這些政策的意圖來看，中央政府一方面已經(jīng)下了決心一定會堅決打擊國內(nèi)房地產(chǎn)市場炒作、遏制房地產(chǎn)市場投資過熱、遏制一些城市房價快速上漲，另一方面又要保證國內(nèi)房地產(chǎn)能夠持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。正是這一系列房地產(chǎn)政策的出臺，國內(nèi)房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)新的格局。
首先，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式將發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。
以往，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式基本上是中國香港房地產(chǎn)發(fā)展模式，如高房價、高地價、高福利房。但是，1998年以來國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展表明，這種模式根本就不適合中國內(nèi)地。因此，從2005年起調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)就作為國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的重心，特別是國六條細則，其政策的宗旨就是用強制性與數(shù)字化的規(guī)則來調(diào)整房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)。在政策強制性的規(guī)定下，國內(nèi)住房市場結(jié)構(gòu)及發(fā)展模式將發(fā)生巨大的變化，中低檔產(chǎn)品將成為國內(nèi)房地產(chǎn)市場的主流。
其次，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的改變，居民的住房消費傾向也會發(fā)生根本性的變化。
以往那種購房消費一步到位、買房就買大房子的住房消費傾向?qū)少徺I小房子的消費模式所取代。因為，一是從不少已購過房的人的經(jīng)驗來看，由于不少購房者購的房子過大，經(jīng)濟負擔過重已經(jīng)成了一個社會問題(即通常所說的“房奴”)，這種現(xiàn)象已經(jīng)引起將要進入房地產(chǎn)市場購房者的警覺；二是大量的中低檔產(chǎn)品的出現(xiàn)，既可以減輕購房者的負擔，也能夠促使整個社會住房消費模式的改變，兩全其美。
再次，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，中低檔產(chǎn)品是主流產(chǎn)品，這必然會改變房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)經(jīng)營模式。
在這種條件下，只有那些生產(chǎn)大眾化產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)商才能得以生存與發(fā)展，而那些僅是生產(chǎn)高檔產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)商會隨著市場的萎縮而逐漸地退出房地產(chǎn)市場。同樣，房地產(chǎn)的中低檔產(chǎn)品生產(chǎn)的規(guī)模化、標準化必然會導致房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭進一步加劇，目前這種萬馬奔騰的市場將由不多的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)商所取代。
還有，對地方政府來說，隨著土地出讓金政策的出臺、土地嚴格督察制度建立，土地利益的分配及協(xié)調(diào)發(fā)展機制也會發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。在這種情況下，地方政府以往那種千方百計地推動當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展的動力也會減弱，從而使得不少地方政府更為關(guān)注住房持有的稅收結(jié)構(gòu)。
最后，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式發(fā)生根本性的變化，中央政府對房地產(chǎn)市場的發(fā)展的關(guān)注更多的是國內(nèi)絕大多數(shù)民眾住房條件的改善、住房福利水平的提高。
因此，國內(nèi)房地產(chǎn)市場在一個比較長的時期內(nèi)都是一個居民居住消費的市場，而不是一個投資者的市場。從最近出臺的關(guān)于限制外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場、二手房交易個稅征收的政策來說，中央在這些方面有決心、有工具來調(diào)整以往把國內(nèi)房地產(chǎn)作為是一種投資品的市場。同時，我們也應(yīng)該看到，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場秩序整頓及市場炒作者的減少，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系會發(fā)生很大變化，一些房價炒得離譜的地方自然也就會向市場理性回歸。
總之，經(jīng)過2006年的宏觀調(diào)控，國內(nèi)房地產(chǎn)市場將會發(fā)生巨大的變化，無論是消費者、企業(yè)、政府，還是市場的相關(guān)當事人都得有一個清楚認識，并由此來調(diào)整各自的行為。（易憲容）
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