經濟學博士，現任中國社會科學院金融研究所金融發展與金融制度研究室主任、研究員。
我從來不做預測。因為，任何人都無法掌控一個能預測未來的水晶球，借此穿透時空發現未來可能會發生什么事情。如果有人能做到這一點的話，那么他的財源肯定會滾滾而來。但實際上，沒有人會做到這一點。既然未來是難以預測的，同樣我也無法預測到十年后國內房地產金融市場會發展到什么程度。對十年后國內房地產金融市場之發展，我只能根據現有的一些信息進行觀察與分析，來發現未來可能會發生什么事情。這種觀察與分析并不是預測，只不過是分析一下未來國內房地產金融市場發展的可能趨勢。
要做這種分析，我們既要了解未來十年中國房地產市場的發展趨勢，也要了解未來十年中國金融市場的發展。我想，未來中國房地產市場持續發展十年是沒有什么問題的，只是這一市場的發展快慢程度而已。對此，我們可以從以下三個方面來思考這個問題。
一是未來國內房地產市場發展與政府的政策密切相關。也就是說，中國房地產市場將采取什么樣的發展模式，不同的房地產發展模式決定了中國房地產市場是否具有發展的可持續性。如果采取中國香港地區的房地產發展模式，那就意味著未來中國房地產市場不具備發展的可持續性。因為，這種發展模式不僅會導致房地產市場泡沫越吹越大，而且泡沫最終會戳穿并發生根本性逆轉，并引起整個產業的周期性衰退。從這個角度看，2006年出臺的國六條細則就是要扭轉早幾年國內房地產的發展模式，即我們不會采取中國香港地區的房地產發展模式，而是會采取一種新的房地產發展模式，以生產中低檔的房產產品來滿足國內絕大多數民眾的住房需求。這種房地產發展模式的轉型已從2006年開始，在10年后將成為中國房地產市場發展的一種成熟的主流模式。
二是未來國內房地產市場發展也與國內人口結構的變化有關。最近市場有一種說法，未來十年是中國的“嬰兒潮”進入消費期的時期。在1962年至1980年期間，中國人口增長出現了一個高峰期，人口增加了4億多。有人把這一時間出生的人口稱之為中國的“嬰兒潮一代”。由于他們出生與成長都處在一個特定的歷史時期，這一代中國的“嬰兒潮”也有著鮮明的時代特征。他們中大部分人都出生在“文化大革命”時期，在改革開放的經濟轉軌時期中成長與學習，進入社會后又碰上了市場經濟的熱潮，所以他們與前后不同代的人在價值取向、行為方式和消費行為等方面都有很大的不同。1990年代以后，中國的嬰兒潮人口逐漸進入結婚、生育、儲蓄及消費時期。可以說，1998年以來國內房地產市場的快速發展與繁榮在很大程度上是與中國的嬰兒潮一代人口進入消費期密切相關的。
從統計數據看，在2008年左右，25-34歲年齡段人口（這個年齡段人口的最優先消費選擇是購房）會出現下降，而40-49歲年齡段人口直到2015年之前還會處于增長過程中。也就是說，從需求角度看，如果我們把人口紅利分為投資紅利與消費紅利的話，那么在2008年之前，中國能夠充分分享人口紅利，經濟也能夠保持較快增長。但是，在2008年之后，盡管消費紅利依然會隨著高消費人口增長而增長，但投資紅利有可能會出現逆轉并導致社會經濟增長出現變數。在這種情況下，居民收入增長可能會放緩，而且居民對未來的預期也會發生變化，從而導致整個社會經濟增長面臨著不確定性。因此，從人口結構的變化來看，未來十年國內房地產市場發展仍將面臨許多不確定性。
三是未來十年國內房地產的發展與民眾收水平增長幅度有關。目前國內房地產市場發展面臨的問題就在于高房價，就在于絕大多數居民沒有能力進入到高房價的市場中。為了解決這種問題，有人建議政府應出臺政策來解決目前國內財富分配不公、兩極分化嚴重的問題，以及大力提高絕大多數民眾的收入水平。但是，導致收入分配不公問題的根源在于制度上的缺陷，是難以通過市場可以解決的事情。如果制度結構沒有什么大的改變，希望在未來十年內解決這個問題并非易事。同樣，提高公務員系統及國有企業員工的收入似乎問題不大，但要提高非公務員系統及民營企業員工的收入并不是那么容易的事情。改革開放以來，民營企業及外資企業員工工資水平一直維持不變，尤其在目前國內勞動力無限供給的情況下，要提升他們的工資水平更是不容易。如果絕大多數民眾收入水平增長低于住房價格增長，那么十年后國內房地產市場發展的繁榮程度會如何也是不確定的。
總之，從政府政策、人口結構的變化、居民收入水平變化三方面看，盡管十年后國內房地產肯定會發展，但也面臨著許多不確定性。
就國內金融市場而言，無論是國有銀行的重組與上市，還是證券市場股權分置改革完成及保險業的快速發展，這些都為未來國內金融市場的發展提供了堅實的制度基礎與市場環境。特別是2006年底國內金融市場將向世界全面開放之后，國內金融市場將進入到一個前所未有的發展時期。這些發展也為十年后的中國房地產金融市場提供了堅實的制度基礎與市場環境。因此，十年后國內房地產金融市場肯定會改變以銀行信貸為主導的房地產金融體系，并建立起以資本市場為主導的房地產金融體系。
在以直接融資為主的這個房地產金融體系中，不僅有實力、規范的房地產開發企業能夠從股票市場、債券市場獲得資金，而且房地產信托基金、資產證券化等金融創新工具推出及金融創新市場發展，也會推動房地產金融的快速發展。此時，銀行體系在房地產市場融資中的重要性將會弱化。只要房地產市場有融資的需求，那時國內金融市場就有能力對這個行業提供相應的金融服務。
以上，就是我對十年后國內房地產金融市場將會發生什么所做的一點分析。（易憲容）
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