七成國企進軍房地產
在中海創造70億元的全國地王前，土地交易市場亦有多起引發關注的地王事件發生。僅在6月，上海、廣州、無錫、寧波、福州等地出現了一塊又一塊的天價地。
6月30日下午，中國中化集團旗下的中化方興投資管理有限公司以40.6億元的高價摘得廣渠路15號地塊，刷新了2007年地產市場調整以來北京“地王”的新紀錄。
7月23日，金地集團在上海以30.48億元拿下青浦區趙巷鎮特色居住區10號地塊，創造了上海地王。
同樣作為國企的招商地產和華僑城日前聯手在深圳以5.3億元拿下位于豪宅片區的寶安尖崗山A122-0332號地塊。地塊最終成交樓面地價18874.64/元平方米，再創深圳新地王。
9月8日，在南京市國土局，同樣是國字號的中國保利集團控股下的保利地產以15.92億元的“天價”一舉拿下河西金沙江地塊，其樓面地價更是高達每平方米7553元。
綜觀這些地王，均具一線城市、商務中心區、總地塊大等特點，且拿下后的規劃多以建高檔住宅為目標。“‘國字頭’拿了諸多地王，從國家對于資源把控的角度來說，是央企直接對于具有核心價值的地塊在進行占有。”斯蓋高級分析師張宏偉認為。
“央企的這種舉動，也是與現在大多數的產能過剩有關，現在投資很可能會虧本，而巨額信貸不容有失，很多企業就選擇囤地和買房。”上海春之聲置業有限公司董事長朱大鳴認為。
郎咸平在某電視節目中也對時代周報笑稱：“今年，銀行信貸就發出去7.37萬億元，其中百分之三四十讓國企拿來投資。國企手握重金，卻在國內投資經營環境惡化、產能過剩的情況下不知道怎么花，只有拿著錢去炒股炒地皮，客觀上造成地王現象頻出。”
更有甚者，這波囤地買房潮中，不乏多個主業跟房地產無關的政府部門在其中推波助瀾。根據最近審計署的報告表明，25個中央部委涉及地產違規，涉及金額數十億。其中，外交部賬外資產5169.17萬元用于購置房產，農業部越權開發商品房、虛報住房補貼，財政部2008年所屬機關服務中心出租財政部房產取得房租收入531.93萬元，未實行“收支兩條線”管理，公安部越權審批基本建設項目投資4.22億元。
而一大批國字號企業在資本市場圈到錢后，也希望增加房地產業務在公司中的比重。易居(中國)房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭給時代周報記者分析中海在土地市場上從保守一下子變得激進的原因時說：“中海的母公司中國建筑登陸A股后融資420億元，它要進一步增加房地產比重。中海則是中國建筑的地產業務上市公司。而中海有了中國建筑作為資金后盾，在土地市場上自然變得生猛異常。”
而即將登陸A股和H股的中冶科工股份有限公司在融資400億元后，也表露了將地產業務打造成一個“巨無霸”的雄心。
而在2007年12月登陸A股市場的中國中鐵也透露出了要在2016年進入中國房地產業前五名的雄心壯志。
央企里另一個巨無霸中國鐵建旗下的房地產業務公司也擁有470 萬平方米左右土地儲備，在建面積1300 萬平方米。
“國字號”大隊伍的加入，帶動了樓價地價的走高。如廣渠路周邊項目房價在1.4萬-2萬元/平方米之間，而15號地塊樓面價達到每平方米1.6萬元，已經超出了周邊房子的平均價格。金地青浦趙巷地塊周邊房價在1.8萬-3萬元/平方米之間，龍湖滟瀾山的疊加別墅賣到接近1.8萬元/平方米，而金地的樓板價已經達到1.5萬元/平方米。
“有央企背景的房企甚至非房企都開始圈地稱王，迫使土地市場瞬間大翻身，地價的抬高導致房價上漲過快，引起了高層的關注。在這種背景下，房地產市場才在二季度遭遇了所謂收緊的重創。”朱大鳴表示。
一些房地產企業的老總私下表示，房地產市場希望能夠保持穩定，地價飆升推動房價的上漲，可能會破壞來之不易的房地產市場的穩定。
據悉，當前國資委分管的136家央企中，逾七成企業涉足房地產業。
地王爭奪民營落退
在中海以黑馬姿態出現前，綠城中國(下稱綠城，香港聯交所代碼03900)曾勢在必得。
綠城董事長宋衛平在競買心水的地塊時，喜歡穿一件紅色T恤。長風地塊拍賣會上，綠城代表也穿了一件紅T恤，但這并沒有給綠城帶來好運。
在9月7日的第一輪競價中，綠城提前兩天掛出56.28億元的天價，所有的吸引力集中在其身上。可惜，綠城的努力在央企巨大的資金前依然顯得不堪一擊。綠城在公開競拍階段中報出64.1億元的價格，這一價格與中海的報價相比，低了近6億元，最終不得不眼巴巴地看著中海奪愛。
事實上，綠城今年也“不差錢”。據綠城提供的數據，今年1-8月，綠城集團51個在售項目銷售額達到315億元，比去年同期增長158%。在該地塊拍賣前，綠城與平安信托簽署合作投資戰略框架協議。據此協議，綠城在未來三年內有望獲得150億元的信托資金，2009年預計可獲得30億-50億元。
正是有了平安強大的資金支持，綠城集團曾經一度信心滿滿。但過往因在土地市場的冒進，綠城在過去一年遭遇資金鏈危機。這樣的慘痛教訓，讓綠城在拿地策略上逐漸理性化。
“全國拿地進入一種白熱化階段，現在拿的地有個預期才能獲利，中海拿的地遠遠超過底價，也只有國企拿得起，民營房企都是真金白銀，看的是中短期利益，如果三年不能獲利，民企是不堪忍受的。”朱大鳴告訴時代周報記者。
而在北京廣渠路15號土地爭奪中，落敗的SOHO中國(香港聯交所代碼0410)董事長潘石屹也曾多次舉牌，而且每舉一次牌，都會拿著計算器算半天。潘石屹事后表示，最后報價到39.5億元都是被逼的，可是中化方興前來拍地的副總根本不用算賬，一直舉牌，潘石屹不得不跟在后面。
廣渠路15號地塊正式入市前一周，SOHO中國剛剛獲得招商銀行北京分行100億元的授信額度。即使如此，潘石屹寧愿“保持理性的拿地態度”而錯過該地塊。針對40.6億元的成交價，潘石屹連連喊“太高了太高了”。
朱大鳴表示，很多大型房企不是靠著市場的積累獲得資本，而是靠具有國資背景容易籌錢，獲得了壟斷地位，并采取瘋狂推高土地價格的辦法，將民企逐步驅出市場。
住建部政策研究中心主任王鈺林則對央企大舉進軍土地市場表示了理解：國企、央企有資金實力，也看好市場，當然就進入了。“而且無論什么企業，都有權決定進入什么領域做什么生意，大型國企的資金要被嚴密監控，不會亂花的。”
“未來樓市會更加寡頭化壟斷化，房價更是下不來，內環中環板塊，百姓購房壓力更大，并不是一件好事。”朱大鳴認為。
中國(海南)改革發展研究院公共政策所副所長匡賢明說，在我們思考國企頻現地王的深層原因之時，也不得不考慮，隨著“國字頭”開發商在房地產交易市場對城市土地核心資源的占有，央企在樓市的影響力將更為強大。國家政策一直在左右樓市走向，是不是會因央企大軍的加入，未來的調控方式也隨之改變？
在“國進民退”的大背景下，民營開發商該如何與“國字頭”開發商正面交鋒？
匡賢明頗有點無奈地稱，一邊是要出臺鼓勵民企投資20條意見(國家發改委牽頭制定的《關于進一步鼓勵和促進民間投資的若干意見》草案)，一邊又國進民退，悖論莫過于此。
對于國進民退的批評，王鈺林一笑以置之：“什么國進民退，什么央企攪亂房地產市場秩序，什么央企哄抬地價、推高房價的質疑，都是那些大開發商故意炒作出來的，是因為它們實力上拼不過大型國企或者央企，所以故意散播這樣的言論，誤導輿論。”
|
