同全球股市表現(xiàn)相似,曾經(jīng)引爆次貸危機(jī)的海外房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)復(fù)蘇曙光,這將吸引國際資本進(jìn)入,未來流入中國的熱錢或減速。
以美國為例,盡管不同于國內(nèi)樓市的強(qiáng)勁,但從成屋銷售、新屋開工以及房屋售價等多個角度來看,房地產(chǎn)市場已觸底反彈,但復(fù)蘇之路也許并不平坦。
成屋銷售量回升歷來是判斷房地產(chǎn)市場最敏感指標(biāo),銷售連續(xù)六個月回升有效緩解美國樓市庫存壓力,成為美國樓市復(fù)蘇最顯著表現(xiàn)。8月21日,全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(NAR)公布, 7月份成屋銷售年化月率上升7.2%,年化總數(shù)為524萬戶,創(chuàng)下逾10年最大月率百分比升幅,升幅大大高于預(yù)期。而此前的6月份,美國成屋銷售年化月率上升3.6%,年化總數(shù)為489萬戶。
二手房市場基本維持與新房市場幾乎同步完成觸底。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(NAR)數(shù)據(jù)顯示,美國7月二手房銷售年環(huán)比增加7.2%,年化數(shù)字增至524萬幢,創(chuàng)2007年8月以來新高。成交量由1月份的縮量觸底到7月份創(chuàng)最大升幅,美國房地產(chǎn)市場正在演繹典型的復(fù)蘇之旅。
新房開工率在樓市庫存消化的引領(lǐng)下開始回升,進(jìn)一步拉升房地產(chǎn)投資景氣程度,這也成為判斷樓市未來走向的重要指標(biāo)。從美國商務(wù)部報告可以看到,美國6月份新屋開建數(shù)字環(huán)比增長了3.6%,年率數(shù)字攀升至58.7萬幢,創(chuàng)下7個月以來最大增幅。營建許可數(shù)字也有所增加,環(huán)比增長了8.7%,達(dá)到56.3萬幢,房地產(chǎn)市場投資滑坡狀況或已經(jīng)見底。
美國的新屋開建數(shù)五六月份連續(xù)兩個月攀升,在4月份新屋開建數(shù)下降至47.9萬幢最低位之后,此項數(shù)字有所回升。
不僅是成屋銷售和新屋開工量有所抬升,房屋銷售價格也顯現(xiàn)觸底反彈跡象。美國6月份現(xiàn)房銷售價格中間值為18.18萬美元,較去年同期下跌15.4%,但環(huán)比5月份上漲了7100美元。而此前的美國標(biāo)準(zhǔn)普爾/Case-Shiller住房價格指數(shù)顯示,美國20座大城市5月平均房價較4月環(huán)比上漲0.5%,有13座城市住房價格出現(xiàn)環(huán)比上升,自2006年7月美國房價達(dá)到峰值以來首次出現(xiàn)月度環(huán)比上漲。而在4月份,這20座大城市平均住房價格還是環(huán)比下降0.6%。
雖然僅從兩個月房價數(shù)據(jù)無法真正得出美國住宅市場企穩(wěn)反彈的結(jié)論,但這一積極跡象表明,在成屋銷售回升帶動下,房價連續(xù)下跌的勢頭得到了遏制,部分地區(qū)房價開始企穩(wěn)。
盡管企穩(wěn)反彈曙光初現(xiàn),但美國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇之路并不平坦。在通常情況下,需要四個月的新屋開建移動平均數(shù)才能確定房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)真正的復(fù)蘇趨勢,而剛剛公布的7月份新屋開工數(shù)量就再次出現(xiàn)反復(fù)。7月份新屋開建數(shù)字環(huán)比減少了1%,年率數(shù)字下降至58.1萬幢,6月份時這一數(shù)值為58.7萬幢。
就在美國房地產(chǎn)市場逐漸走出最糟糕日子的同時,其他發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場也基本呈現(xiàn)企穩(wěn)復(fù)蘇,房屋銷售量、個人房貸獲批數(shù)量以及房價等多項數(shù)據(jù)呈現(xiàn)環(huán)比回升。英國今年7月個人抵押房貸獲批數(shù)量從6月的35564戶上升至38181戶,而6月份時該數(shù)值就創(chuàng)下15個月來的最高水平,英國銀行逐步增加放貸,消費(fèi)者的購房意愿在逐步回升。日本三大都市圈的地價和二手房價格都出現(xiàn)了觸底跡象。
盡管海外房地產(chǎn)市場出現(xiàn)復(fù)蘇跡象,但回升較為漫長和平穩(wěn),相較于國內(nèi)樓市上半年成交量猛增、房價大漲之情景明顯疲弱,財富效應(yīng)并不明顯,這也成為熱錢蜂擁而入國內(nèi)樓市的主要原因。
數(shù)據(jù)顯示,二季度外匯儲備增加額度為1779億美元,貿(mào)易順差為347億美元,F(xiàn)DI(外商直接投資)增量為212億美元。外儲增量中扣除貿(mào)易順差和FDI增量,疑似熱錢的境外資金高達(dá)1220億美元。7月份銀行體系因凈購匯而投放的外匯占款達(dá)2205億元,相當(dāng)于凈購入322億美元,較6月份的1427億元多增778億元,為今年以來單月凈購入外匯量第二高,資本流入正逐漸回升。而香港方面7月以來,流入香港的熱錢接近1000億港幣,這些熱錢真正目的地或許仍在中國內(nèi)地。
隨著國內(nèi)貨幣政策的微調(diào),有分析人士稱,國內(nèi)房地產(chǎn)成交量明顯下滑,加之連續(xù)五個月房價環(huán)比上漲,已高處不勝寒,加之海外房地產(chǎn)市場和股市逐步復(fù)蘇,未來熱錢流入國內(nèi)或?qū)p速。
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