“此次樓市新政有力地打擊了‘炒房者’，但要讓資金有效撤離樓市，還必須為它創(chuàng)造健康的投資渠道，特別是要引導資金進入實體經(jīng)濟，變堵為疏才是解決問題的根本。”賴偉民說。
今年40歲的賴偉民教授，是北京一所高校的經(jīng)濟管理研究學者。從2009年開始，他實地走訪了全國60多個城市的150多個樓盤。在與這些樓盤的“對話”中，他試圖解開樓市“火爆”背后的謎團。
企業(yè)主拿貸款炒樓
“別看我廠里的機器在轉(zhuǎn)、工人在忙，可那是虧本的，但我得做給銀行看，這樣才能拿到貸款，才能去炒樓。”當聽到有企業(yè)主這樣描述自己的“生財之道”，賴偉民大吃一驚。
2009年初，賴偉民在各地講課時發(fā)現(xiàn)，來自不同行業(yè)的企業(yè)家都對樓市表現(xiàn)出異乎尋常的興趣，而對企業(yè)經(jīng)營反應冷淡。問題究竟出在哪兒？帶著疑問，他開始了調(diào)查走訪。
——2009年7月，武漢。
賴偉民：你們的樓盤很火爆，做了很多廣告吧？
售樓小姐：公司根本沒做什么廣告，客戶大多數(shù)都是回頭客，買了我們一期、二期后，覺得好，現(xiàn)在又來買三期。還沒開盤，老客戶就把房都訂得差不多了。
賴偉民：他們買這么多房子干什么？
售樓小姐：投資唄！現(xiàn)在有幾個人買房子是自己住的？房價還要大漲，買房子比買什么都劃算。
——2009年11月，杭州。
賴偉民：我看你一下子買了兩套房，這里的房子真這么好嗎？
購房者：我是專門從溫州到杭州來買房的，只要是房子就好，過不了多久，就可以凈賺至少幾十萬元。
賴偉民：不怕到時賣不出去嗎？
購房者：現(xiàn)在許多人手里有閑錢，等他們意識到炒房賺錢那么容易時，他們就會來接盤。
賴偉民：房子最終還是要賣給自住者呀？
購房者：不，就像黃金，除了打首飾，它還有什么用？可還有這么多人買黃金，它不一樣在漲嗎？住房不是消費品，而是投資品。只要市場上還有大量游資，房價就還會漲。
——2010年3月，北京。
賴偉民：這個地段的房價已經(jīng)漲了這么多，你買了好幾套，還能賺錢嗎？
購房者：正因為漲了才買，投資本來就是買漲不買跌的。
賴偉民：你不怕政府出臺政策遏制房價？
購房者：政策每次出臺，對投資者來說確實會增加成本，可成本一增加，銷售價格也會隨之更高。
賴偉民與數(shù)百名售樓小姐、購房者的對話顯示，有相當部分購房者以投資甚至投機為目的。“樓市新政出臺后，二手房中介出現(xiàn)大量剛買不久的房子、沒有裝修的房子，以及同一個賣家的多套房子。”賴偉民說，這都說明樓市的投資氣氛相當濃。
不信自己接到最后一棒
賴偉民發(fā)現(xiàn)，許多想買房自住的人已拿不出首付款，還不起房貸，只能租房；不少城市的租售比低得驚人，快進快出的“炒房者”實際上已成為上一輪房價上漲的重要推手。在樓市間的調(diào)查，也讓他發(fā)現(xiàn)了更多的炒房“秘密”：
——同時下單。當“炒房者”要購買多套房產(chǎn)時，他便會面臨較高的首付比例和房貸利率。因此，“炒房者”一旦決定買下多套房產(chǎn)就要同一天下單，由于銀行的征信系統(tǒng)無法實時更新，“炒房者”所購的每一套房產(chǎn)都被當作“第一套房產(chǎn)”。
——無本炒房。開發(fā)商賣房時并不收取房款，只是掛個名，說明某套房產(chǎn)已經(jīng)售出，等房價上漲后，買家便將房產(chǎn)拋售，賺取差價。這類買家常常是與開發(fā)商有利益關(guān)系的人員。
——自賣自買。開發(fā)商發(fā)動員工和朋友以按揭方式買房，一旦銀行把房貸發(fā)放給開發(fā)商，由開發(fā)商控制的買家便把房產(chǎn)以二手房的形式出售。這不僅可以幫助開發(fā)商回籠資金，還有助于把房價維持在較高的水平上。
——陰陽合同。在二手房交易中，如購房合同的真正價款為100萬元，假合同做成150萬元，三成首付，原本可從銀行貸70萬元，現(xiàn)在則變成105萬元。
房價高企不下，為何還受到追捧？投資客、企業(yè)經(jīng)營者向賴偉民給出一種答案：
“人民幣升值預期、勞動力成本上升、出口退稅減少、原材料上漲，加上金融危機的沖擊，許多企業(yè)便頂不住了。”一些曾經(jīng)是企業(yè)主的“炒房者”告訴賴偉民。
由于國際國內(nèi)的形勢變化，一些傳統(tǒng)出口型制造業(yè)陷入困境之后，停產(chǎn)觀望，但他們又有強烈的投資沖動，樓市成了自然選擇。
在湖北一樓盤的售樓處與兩名高級白領(lǐng)的對話，也讓賴偉民理解了投資者對樓市的熱情。
“收入還不錯，攢了點錢，總得有地方放吧？”
“投資股市風險太大，國債收益太低，還抵不上貨幣貶值。”
“外幣、期貨門檻太高，風險也大。”
“炒房已經(jīng)成為擊鼓傳花的游戲，只是誰也不信自己會接到‘最后一棒’。”賴偉民說。
踏實做企業(yè)是根本
在賴偉民看來，近期密集出臺的樓市新政直指“炒房者”，如部分地區(qū)可停三套房貸款、對非本地居民暫停發(fā)放房貸、提高二套房首付比例和貸款利率、加快研究制定住房稅收政策等，說明決策層已明確態(tài)度——抑制“炒房者”對調(diào)控樓市至關(guān)重要。
“在政策威懾力的影響下，一部分短線投機資金將撤離樓市，由此股市、黃金和大宗商品的價格在短期內(nèi)可能被抬高。”賴偉民分析。
賴偉民表示，目前出臺的大量樓市房貸政策雖然有力地打擊了炒作之風，但要治療樓市高燒的根本，除了加大供應量外，還是要對市場上的流動性資金進行合理的投資引導。
賴偉民說，不能讓房產(chǎn)這樣的生活必需品成為投資品，甚至投機品，“需要正視和尊重資金的投資需求，抑制炒房的根本是要讓這些資金有良好的投資渠道。”
他認為，引導資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟，踏實做企業(yè)是根本。因此地方政府需要進一步改善企業(yè)經(jīng)營環(huán)境，如拓寬投資渠道，提高行政效率……“企業(yè)也需要抓住機遇轉(zhuǎn)型升級，誰抓住機會，誰就是領(lǐng)跑者。”
他說，讓手頭有錢的人有好項目可投，讓資本和項目有效對接，將為我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整注入強大的活力。
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