轉戰二三線城市
2009年,保利、中海、中鐵等一線房企和新興央企開發商頻頻出現在北京、上海這樣的一線城市土地出讓市場上,但領頭羊萬科卻很少露面,倒是二三線土地市場上,經常傳出萬科拿地的消息。
據萬科年報稱,2009年,萬科新獲取項目多位于房價上漲較少、自住需求占主導地位的二三線城市,主動規避了部分熱點城市爭奪過于激烈的土地。
根據萬科地產總裁郁亮的解釋,這是因為萬科堅持了“寧可錯過,決不拿錯”的原則,綜合考慮土地價格、收益空間和開發風險后才出手。因此,萬科2009年新增項目的平均樓面地價約2401元/平方米左右,較2007年下降三成。
郁亮表示,2010年,萬科還將繼續堅持這樣的原則。
萬科的選擇并非個例。樓市新秀龍湖地產在大舉進軍北京、上海這樣的一線城市的同時,悄然深入二三線城市布局。據其高管解釋,一方面是看好了二三線城市的未來發展,另一方面也是為了平衡一線城市拿地的壓力。他表示,風險和收益是相對的,二三線城市地價成本低,但產品做好了,收益率并不低。據其透露,龍湖在常州、無錫拿的土地未來收益率不會比一線城市低。
聯合拿地
2009年12月22日,由富力、雅居樂和碧桂園組成的“民企聯合體”,以255億的總價拿下廣州亞運村地塊。業內普遍認為,這一輝煌估計三五年內不會有地塊能打破。255億的成交額,不僅創了國內土地轉讓價最高紀錄,也透露出面對高單價高總價的一線城市優質地塊,聯合拿地將成為一種必然的趨勢。
北京中服地塊,起價就50億元,業內預計成交價格至少要在80億元。招標文件中規定必須由一家房企和另一家金融機構聯合拿地的要求,引發了頗多爭議,但就算沒有這條,業內能一下拿出這么一筆巨款的房企,絕對是鳳毛麟角。而且,如此一筆巨款壓在土地上,企業的經營壓力可想而知。
北京龍湖地產市場總監魏健認為,目前土地單價總價較高的現狀和支付條款日益嚴格的監管力度,都是企業聯合拿地的原因。實力較差的企業沒有能力獨立拿地,大開發商則會考慮降低風險、減輕資金壓力。“大龍地產果是聯合拿地,也就不會因為交不起地價款導致土地被沒收了。”
聯合拿地,就意味著分享利潤,如果企業能選擇獨立拿地,肯定不會選擇聯合拿地,如今,迫使吃慣了獨食的開發商們聯手,只是因為地價太高了。
曲線拿地
中國的土地市場一直有明暗兩個,一個是政府控制的公開土地交易市場,還有一個,就是二級市場。
據中原地產三級市場研究總監張大偉透露,最近很多公司都希望通過并購、股權轉讓的方式獲得土地。據其分析,開發商積極拿地主要還是看好樓市,但拍地成本太高,就不得不想別的辦法獲得相對低價的土地,“反正土地供應也不光是拍賣的那些”。
其實市場上一直存在這種方式,把有地但沒錢的公司和有錢但沒地的公司結合起來,各取所需。隨著地價的不斷飆升,這種方式增加的趨勢愈發明顯。
去年SOHO中國雖然在土地公開市場屢屢受挫,但是通過并購、股權收購等方式,卻獲得了多個北京、上海核心區域的項目。華業地產目前在通州熱銷的華業東方玫瑰也是通過同樣方式獲得的。
有業內人士告訴記者,進入2010年以來,已經有10多家企業的相關負責人向其打聽有沒有優質地塊轉讓的信息了。“以前業內類似的情況也有,但是沒有現在這么頻繁,現在地價的壓力太大了。”
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