在一輪密集的政策調控后，進入2010年，一線城市土地市場出現了一些微妙的變化——開發商高價“搶地”現象有所收斂，聯合競價增多，成交價不時低于先前預期。自2009年底開始，中央和地方政府關于房地產的新政頻頻出臺。在對樓市和土地市場進行調控的同時，也給開發商施加了壓力。從北京大龍地產的“地王”項目被收回開始，調控政策已經不再是“空控”。中國證券報記者在采訪中發現，等待和觀望已經成為一些開發商的共識，表現在土地市場上則是更加謹慎的拿地態度。
“搶地”收斂
2010年2月24日，北京土地市場虎年第一拍以并不熱烈的局面收場。規模較大的通州半壁店居住及居住區配套教育用地盡管最終拍出了10635元/平方米的樓面價，但參與競拍的保利、中鐵建、首開、龍湖、首創陽光等各大地產商甚至沒有舉牌。以招標方式出讓的朝陽常營地塊9807元/平方米的樓面價遠低于市場預期，而參與投標的萬科、遠洋、華潤等三家分別以遠遠低于成交價的報價“落敗”。房山長陽地塊僅有兩家開發商聯合報價，幾乎沒有競爭，3100元/平方米的樓面價格，遠低于去年9月份萬科在長陽起步區5726元/平方米、6443元/平方米的兩地塊拿地樓面價。其他亦莊新城、密云等地塊也都在沒有過多競爭的情況下成交。
不僅北京，上海土地市場在春節前也顯現出一定謹慎跡象。2月初，新黃浦集團聯合新世界競得黃浦163地塊，雖然以51821元/平方米的樓面價成為全國“單價地王”，然而，163地塊曾經被退，本次成交總價比上次還縮水10億元。
備受關注的“準地王”——北京市朝陽區東三環CBD核心區中服地塊自2月22日掛牌競價開始以來，目前尚無競買人參與競價。
北京市土地儲備中心網站數據顯示，2010年以來，北京地區共有41塊土地成交，合計成交額達到232.44億元。根據北京中原三級市場研究部統計，由于2月份北京住宅土地市場沒有出現之前的地王頻出的情況，因此在住宅供應面積環比上漲56%的情況下，住宅樓面價環比下跌40%。
“被迫”理性
政府出臺的各項新政在為樓市和土地市場“降溫”的同時，也避免了開發商不理性的心態進一步擴大。不少開發商在去年積極擴張后表示，今后拿地策略將謹慎。
“今年開發商拿地會更加趨于理性，一些重點地塊今后可能會出現更多的聯合體形式，房地產企業合作的機會更大。”湘江偉業(北京)投資有限公司董事長方明理表示，今年出現總價地王的可能性會大幅減少。國家為了避免地王涌現，對單個用地的規模下調，這降低了總價地王出現的可能性。同時，國家嚴控銀行信貸流向土地市場，對于土地出讓比例的要求也日趨嚴格，因此開發商不會像去年那樣瘋狂拿地。
“公司最近將2009年制定的土地評估報價上限進行了下調，幅度有10%左右。”北京建工置地有限責任公司的一位負責人告訴中國證券報記者。他說，政府除了打擊囤地外，對于開發商施工周期的控制也逐漸加強。“過去從拿地到竣工可能需要5-6年，現在如果強制3年竣工，在一定程度上就減少了房價上漲的區間，從而降低了開發商的預期。”
某房地產上市公司高管告訴記者，公司今年仍將繼續執行“不追高、拿有價值的優質土地”的拿地策略，但總體來講已經趨于謹慎。他預計，今年的土地市場仍然會在高位區間運行，但是不會創出新高。
在去年市場銷售快速回暖以及地產公司紛紛再融資的背景下，不少房企對于拿地的態度出現了從謹慎到激進的轉變，經歷了大刀闊斧式的擴張。
根據平安證券的統計，萬科(000002)2009年新增項目建筑面積1332.34萬平米，同比增長20%，新增項目樓面地價2397元/平方米，同比增長20%。保利地產(600048)2009年新增項目建筑面積1229萬平方米，平均樓面地價為3437元/平方米，而2008年及以前項目的平均樓面地價僅為1777元/平方米，去年獲取項目樓面地價比2008年及以前增長93%。
不過在近期公布的年報中，萬科和保利地產均表示，通貨膨脹和房價過快上漲壓力下帶來的包括信貸、產業和稅收調控政策在內的宏觀調控，將對市場產生較大影響，未來市場存在不確定性和成交的波動性。萬科在年報中則強調，將堅持“不囤地，不捂盤”的經營策略。在項目投資上，保持謹慎的拿地態度。
政策“發威”
在樓市低迷時，國家推出房產刺激政策加之以寬松的信貸投放，帶動了房企增加土地儲備的積極性。不過在去年年底，為防止地價及房價過快上漲，國家又出臺了一系列調控政策對樓市進行調整，銀行信貸也有所收緊。
業內人士指出，政策的轉變直接影響了開發商對于行業未來的預期，而目前看來，政策調控還看不到結束的跡象。除了預期外，房地產開發本身受政策的影響也極大，尤其是開發商的行為受信貸制約。當流動性泛濫時，大量資金進入房地產市場，使得地價飛漲。然而在政策轉向后，信貸被“套上韁繩”。
建設銀行某省分行的信貸經理透露，該省行2009年新增貸款規模為880億元，而今年計劃新增人民幣貸款任務已經下調至300億元。與此同時，房地產開發貸款占整個貸款的比例也有所下調。去年占比約為11%，根據今年規定，在去年余額的基礎上，新增房地產開發貸款的占比僅為8%。
在信貸收緊的同時，國家加大了對房企囤地的打擊力度，同時土地出讓政策也逐漸嚴格。北京市土地整理儲備中心副主任葉向忠告訴記者，目前北京市大部分土地出讓項目，尤其是熱點項目要求開發商在簽訂合同后三日內一次性繳清土地款，其他方面的要求也都按照相關規定嚴格執行。
業內人士表示，隨著行業調控政策日趨嚴格，開發商通過搶地、囤地來謀取利潤的模式將得到抑制。政策實施后，企業在獲取項目時需要更加謹慎地評估資金成本，這將促使企業在拿地時更加理性，有助于抑制部分城市土地市場的過熱趨勢。
中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰表示，新政背景下，“開發商幾乎都不太在乎利潤率，卻都很在乎風險，這正是大家拿地熱情不高的原因。
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