時值歲末,北京二手房市場出現(xiàn)明顯的爭趕營業(yè)稅優(yōu)惠的“末班車”效應。一方面,交易量在11月的歷史高度上繼續(xù)攀升,12月1日至22日的二手住宅網(wǎng)簽量比11月同期上漲超四成;另一方面,投資客也抓緊出貨,次新房拋售現(xiàn)象愈演愈烈。
業(yè)內(nèi)人士分析指出,二手房營業(yè)稅優(yōu)惠年底即將到期,令不少業(yè)主和購房者出現(xiàn)趕搭“末班車”心理,與此同時,近期密集出臺的政策,也對其心理預期和行動產(chǎn)生了不小影響。
1-22日,交易量大漲四成多
北京中原三級市場研究部告訴記者,隨著12月9日營業(yè)稅“2改5”政策的出臺,更促使很多消費者搶搭營業(yè)稅減免的末班車,市場交易量大漲。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,12月1日至22日,北京市二手住宅網(wǎng)簽量共為29485套,與11月同期的20409套相比,大漲了44.47%。
我愛我家統(tǒng)計顯示,從營業(yè)稅新政頒布以來,交易最多的還是2-5年的房產(chǎn),從12月10日到19日,10天里占總交易量的70%,而滿5年的房產(chǎn)相對上月來說明顯有所減少。
多家中介公司反映,目前市場上購房者心理已出現(xiàn)微妙分化。房屋公園李經(jīng)理表示,客戶方面現(xiàn)在有兩種反應:一是能接受目前房價的購房者,積極地看房,在二手房交易稅費優(yōu)惠政策到期前,抓緊時間成交過戶;還有一些購房者認為目前房價較高,且經(jīng)濟能力不能承受的消費者,認為在政府政策的調(diào)控下,明年房價或會有所下降,于是漸生觀望情緒,等待房價走向明朗化。
拋售房源集中在望京、朝青和城南
業(yè)內(nèi)人士告訴記者,近段時間除了交易量大漲外,也出現(xiàn)了一些投資客的拋售大單。這些投資客對于市場有非常敏銳的感覺,一方面,暴漲的市場使得很多投資者出現(xiàn)“懼高”心態(tài),另一方面,他們也有營業(yè)稅調(diào)整等政策方面考慮,所以選擇拋售手中房源。
在朝青板塊的某項目,日前有一位二手房投資客一次性地拋出25套房源,總面積達5500平米,都在比較好的樓層及朝向,業(yè)主掛牌26000元/平米,比市場價28000元/平米低了2000元/平米,最后被一位看重大陸樓市潛力的香港客戶一次“吃進”。此筆交易總額突破億元,而原業(yè)主獲利更是超過100%。
美聯(lián)物業(yè)市場總監(jiān)張大偉告訴記者,除了單個業(yè)主大單拋售外,還有不少投資客采取集體拋盤的方式,比如投資珠江帝景的一些投資者,在最近聯(lián)合起來制定了區(qū)域的拋售價,賣房售價不低于23000元/平米。部分溫州投資者因為不在北京,更是委托在京的老鄉(xiāng)制定統(tǒng)一的出貨賣房順序,避免大量上市給市場帶來沖擊。麥田房產(chǎn)也透露,在觀湖國際社區(qū),也有業(yè)主同時將名下的四五套房產(chǎn)掛牌出售,短時間內(nèi)就賣出三套。
記者采訪中了解到,目前在北京拋售房源比較集中的區(qū)域大部分為前期已經(jīng)暴漲的區(qū)域,比如因為去年價格洼地今年飛漲的望京,價格上漲已經(jīng)超過70%;因為CBD東擴利好影響的朝青片區(qū),均價上漲幅度已經(jīng)超過60%;因為城南開發(fā)利好影響的大興、房山區(qū)域,均價年內(nèi)上漲已經(jīng)超過50%。
富力城、朝青區(qū)域議價空間松動
事實上,前幾個月難覓蹤影的議價現(xiàn)象,目前又開始在部分區(qū)域多起來。麥田房產(chǎn)富力城店置業(yè)專家介紹,目前富力城區(qū)域內(nèi)的議價空間變得靈活。一些原本報價高于市場價的房產(chǎn),也開始考慮降價出售。舉例來講,以前單價3.3萬的一套房子,受營業(yè)稅優(yōu)惠到期影響,現(xiàn)在可以將價格談至3.2萬。據(jù)介紹,大概每平米能有一千元左右的議價空間。
麥田房產(chǎn)朝青區(qū)域置業(yè)專家則透露,今年11月份時,基本上業(yè)主的報價就是成交價,經(jīng)紀人很難談下價格,但目前會有一些議價空間,不過議價幅度不大。
中原地產(chǎn)專業(yè)人士分析,在政府調(diào)控政策接連出臺后,部分業(yè)主開始認為明年二手房交易稅費提升,會引致交易成本加大,且政府抑制投資投機性購房,會使得投資需求減弱,預期明年房價將出現(xiàn)下降。因此,很多業(yè)主希望抓緊時間,在房產(chǎn)優(yōu)惠政策到期前將房屋出售,而一些急售房主,價格上就出現(xiàn)了一定的松動。
此外,受稅費優(yōu)惠即將到期的影響,很多購房者也希望趕在年底前過戶,一些區(qū)域一次性付款的購房者比例有所增加。麥田房產(chǎn)富力城店置業(yè)專家介紹,一次性付款相對而言手續(xù)辦得會更快一些,目前一次性付款比例比照此前大約增加了一倍左右。
明年成交量難與今年行情比肩
- 2010年預測
明年成交量難與今年行情比肩
對于2010年二手房市場走勢,多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為,很有可能會沖高回落,成交量難以達到今年這樣史無前例的高度。
我愛我家認為,今年末出臺、明年起執(zhí)行的營業(yè)稅政策導致了部分買方市場的需求前置,加之明年初的節(jié)假因素影響,前2個月的成交走勢或?qū)⒊霈F(xiàn)盤整回調(diào)局面;若年后整體經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)性向好,“兩會”期間亦無重大緊縮性政策出臺,上半年一手房市場房源存量的相對吃緊以及二手房需求的后續(xù)跟進等多重因素將會推動其交易行情的再次向上。不過,全年的成交總量料將難與今年的行情比肩。
美聯(lián)物業(yè)則認為,多重客觀因素的迭加作用下,2010年房價的總體走勢可能仍會保持上行,但是不排除房價局部性、階段性的回調(diào)可能。這一方面是由于經(jīng)濟走勢、投資環(huán)境、通脹因素等宏觀環(huán)境的影響造成的。另一方面是由于2009年土地價格不斷上漲,“地王”屢創(chuàng)新高,在成本因素作用下,未來的房地產(chǎn)價格大趨勢上會出現(xiàn)上漲。此外,從需求層面來看,由于北京的大城市效應,不但剛性需求旺盛,投資性需求也比較強大。
專題采寫/本報記者 楊娟娟
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