地價與房價之爭再起波瀾。近日,國土資源部公布了全國620個樓盤地價房價比的相關數據。在所調查的案例中,地價占房價的比例最低為5.3%,最高為58.6%,平均為23.2%。從數據上看,土地成本所占比例不到四分之一。由此,國土部門可借此駁斥地價推動房價論。
但需要注意的是,這600余個樓盤項目均為在售中,絕大部分獲取土地的時間是在“招拍掛”實施的早期,已屬“過去時”;而地價對房價上漲的指示性影響,主要體現土地交易的“現在時”上。更為重要的是,在土地財政的驅動下,地方政府存在推高地價的動機不可忽視。而這種模式很可能會形成開發商與地方政府利益的捆綁。
業內專家指出,國土資源部此次調查,有利于公眾了解樓盤項目的成本構成,也有利于公眾判斷房地產市場的運行。通過信息公開,可減少房地產業的“灰色地帶”。但調研后管理部門能做什么,針對近期主要城市地價飆漲,相應的土地監管政策能否調整,更值得關注。
今年上半年,國內土地市場局部過熱,開發企業拿地熱情空前高漲,國企成為當前市場購地主力,重點城市熱點區域地王頻出,不斷推動房價上漲。而其背后,作為既得利益者的地方政府,受益頗豐。以北京為例,單是6月份,土地收入便超過百億元。
土地出讓金歷來是地方政府的一大財源。除去征地、拆遷、補償、稅費等成本,土地出讓的凈收益一般在40%以上。土地出讓金在一些較高地區能占到地方財政收入的50%以上。國土資源部的統計顯示,2006年,全國土地出讓金總額達7676.89億元;到2007年增長至1.3萬億元,其中“招拍掛”土地出讓收入超過9000億元;受房地產市場低迷影響,2008年全國土地出讓收入縮水,但仍然維持在9600億元的高位。
在4萬億投資計劃下達后,地方政府為完成配套投資目標,面對的財政壓力空前巨大,因此“賣地生財”再次在一些地方興起。數據顯示,6月全國財政收入增幅大升,主要是由于非稅收入同比增長1.61倍,其中不乏土地出讓收入。而在天量信貸投放中,國企廉價融資—高價競拍土地—流入地方財政成為新的利益鏈條。這一信貸資金流向又可能是將地方財政風險轉嫁給金融系統。
另外,土地財政可能滋生開發商與地方政府的“共謀”行為。由于開發商是“財源”,因此,在房地產開發中,地方政府往往會給予諸多“綠色通道”。中國證券報記者了解到,在上一輪房地產熱中,珠三角、長三角等城市的很多地王以“修改規劃”的方式實現退地,無疑,地方政府在其中扮演了“合謀者”的角色。
顯然,這種土地財政模式并不可持續。專家指出,一方面,“土地財政”對抬高房價有推波助瀾的作用,而房地產稅費最終會轉化為商品房成本,由購房者買單;另一方面,賣地沖動會將數十年后的公共財政收入提前透支,一旦大規模城市化進程結束,可供開發的土地日益減少,未來的公共財政狀況將會面臨嚴峻考驗。
因此,專家指出,“土地財政”當適時調整。地方政府應將一定比例的土地集約化經營,向市場提供保障性質的公屋,以租金收入逐步替代土地出讓收入。這一政府公共職能的完善,既可以增加保障性住房的供應,平抑商品房價;同時又能為政府提供穩定的收入來源,減少地產“灰色收入”。
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