樓市的全部成本構(gòu)成究竟有哪些？地價在房價中占了多大比例？自國土部公布620個樣本樓盤的地價房價比例后，樓市再次成為焦點。
27日下午，記者在承諾不透露項目名稱，不透露資料提供人信息的前提下，一份濟(jì)南在售地產(chǎn)項目的開發(fā)總成本統(tǒng)計表發(fā)到記者郵箱。對這份統(tǒng)計表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行簡單分析后，前文的爭論或許能夠找到答案。
這是濟(jì)南市某區(qū)的一個小高層項目，拿地時間在2007年前后，資料提供人稱目前該項目每平方米銷售均價在5500元左右。統(tǒng)計表僅是該項目其中一個地塊，且不包含地下建筑。
數(shù)據(jù)顯示，該地塊總面積約計10萬平方米，地上容積率為2.0，除去幼兒園、公共建筑后，項目建成后可銷售面積為16.8萬平方米，按照資料提供人所稱的5500元每平方米的銷售均價計算，這個項目的銷售總收入可達(dá)9.24億元。前期成本每平米3883元地價占房價比為24.3%
統(tǒng)計表中，這個項目總成本分為兩部分，前期開發(fā)成本和后期開發(fā)費用。
前者包括五大項：土地費用、建安工程前期費用、建安工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費和不可預(yù)見費用。其中土地轉(zhuǎn)讓金總額為2.25億元，地價房價比為24.3%。按每平方米分?jǐn)偅@部分成本中的后四項分別為，347元(建安工程前期費用)、1810元(建安工程)、246元(基礎(chǔ)設(shè)施配套費)和36元(不可預(yù)見費用)，照此計算該項目每平方米的前期開發(fā)總成本為3883元。
資料提供人特別提到建安工程前期費用和基礎(chǔ)設(shè)施配套費，“這兩項費用能占到前期開發(fā)成本的15%以上，而且項目種類繁多，像設(shè)計費、審批費、測繪費、環(huán)評、水利等等，要三四十項。”
對于不可預(yù)見費用，資料提供人解釋稱，這項成本要為鋼筋、水泥等材料的價格波動以及施工過程中發(fā)生的不可預(yù)料情況留足資金余地。
涉及110多部門 毛利潤率22.2%
統(tǒng)計表上的后期開發(fā)費用也由五大項組成，與前期不同，這五項當(dāng)中僅有“營業(yè)稅及附加”這一項需要上交稅務(wù)部門，管理費用、財務(wù)費用、廣告宣傳費和銷售代理費則屬開發(fā)企業(yè)內(nèi)部成本控制部分。
統(tǒng)計表顯示，這個項目的管理費用總額為608萬，財務(wù)費用(貸款利息)為1900多萬，廣告宣傳和銷售代理費共計為銷售收入的3%，總額2772萬。營業(yè)稅及附加是銷售收入的5.5%，總額為4620萬。這是統(tǒng)計表中的全部成本構(gòu)成，資料提供人稱，這也是全部開發(fā)項目中的“大頭” 成本，“一些小的部分并未統(tǒng)計在內(nèi)”。
需要特別說明的是，在這份統(tǒng)計表中，管理費用被設(shè)定的比例為自有資金的2% ，“這只是個理想比例，實際情況可能要高很多”，資料提供人稱，這部分費用中很大一塊用于公共關(guān)系開發(fā)和維護(hù)，“公司狀況不同，費用比例也不同”，“從前期拿地到后期銷售，整個房產(chǎn)行業(yè)涉及到的各個部門就有110多個” ，“哪怕僅是認(rèn)識個朋友總要一起坐坐吧？這也得花錢啊。”
根據(jù)以上數(shù)據(jù)，這一項目的總成本(前期開發(fā)成本+后期費用)約為7.56億元，項目毛利潤(銷售收入-總成本)為1.68億元，照此計算，這一項目的毛利潤率約為22.2%。
業(yè)內(nèi)人士評價：
內(nèi)幕基本靠譜
“內(nèi)幕基本靠譜”，對于記者的這個計算結(jié)果，濟(jì)南另一業(yè)內(nèi)人士如此評價。對于地產(chǎn)業(yè)究竟是不是“暴利”行業(yè)，這位業(yè)內(nèi)人士給出了委婉的回答，“比醫(yī)藥等壟斷性行業(yè)利潤要低，比一般行業(yè)利潤要高”，“地產(chǎn)也是個資金密集型行業(yè)，地產(chǎn)業(yè)就是用錢堆出來的，高投入當(dāng)然要求高回報！”(記者 張璐）
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