國(guó)土部公布的620個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)房?jī)r(jià)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，北京21個(gè)被調(diào)查項(xiàng)目地價(jià)最高占房?jī)r(jià)的比例為51.36%，最低為14.33%，平均地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例約為25%。近日，購(gòu)房人、開(kāi)發(fā)商、相關(guān)機(jī)構(gòu)業(yè)內(nèi)人士對(duì)此眾說(shuō)紛紜，爭(zhēng)議較大。記者對(duì)此進(jìn)行了采訪。綜合各方看法，防止房?jī)r(jià)跳躍式上漲，房?jī)r(jià)利益各方都應(yīng)該采取相關(guān)措施以實(shí)現(xiàn)樓市平穩(wěn)上升成了多數(shù)業(yè)內(nèi)人士較為一致的看法。
-購(gòu)房人
地價(jià)房?jī)r(jià)比低于25%被指暴利
多數(shù)購(gòu)房人對(duì)國(guó)土部公布的該份調(diào)查數(shù)據(jù)，第一反應(yīng)就是感慨“開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)太大了”，尤其是北京21個(gè)被調(diào)查樓盤(pán)中，地價(jià)房?jī)r(jià)比低于25%以下的項(xiàng)目如珠江奧古斯塔城邦、西苑好山居等13個(gè)樓盤(pán)，都被指“暴利樓盤(pán)”。
“調(diào)查表上清清楚楚地顯示，珠江奧古斯塔城邦當(dāng)年拿地時(shí)，每平方米地價(jià)只有1720元，現(xiàn)在銷(xiāo)售均價(jià)卻達(dá)到了每平方米12000元，這里面的利潤(rùn)可想而知。”買(mǎi)房人張先生表示，之前想到房地產(chǎn)是暴利，但是沒(méi)有想到是“這樣高的暴利”。
“西苑好山居，拿地地價(jià)6810元/平方米，售價(jià)卻高達(dá)45000元/平方米，土地成本僅占房?jī)r(jià)的15.13%。雖然說(shuō)商品房是市場(chǎng)行為，但是房地產(chǎn)業(yè)如此高的利潤(rùn)，有關(guān)管理方面是不是應(yīng)該對(duì)這個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)限定個(gè)平均利潤(rùn)率，以此調(diào)控日益高漲的房?jī)r(jià)？”購(gòu)房人李先生等人建議。
-開(kāi)發(fā)商
調(diào)查數(shù)據(jù)滯后
關(guān)鍵要約束土地開(kāi)發(fā)時(shí)間
資深地產(chǎn)人士季滿如、陳順等業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，國(guó)土部此次調(diào)查的包括北京21個(gè)項(xiàng)目在內(nèi)的620個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)房?jī)r(jià)比，除了能從中看出國(guó)土部和建設(shè)部在相互推托“房?jī)r(jià)因何上漲”的責(zé)任外，基本沒(méi)有什么現(xiàn)實(shí)意義，因?yàn)椤暗貎r(jià)是過(guò)去的，房?jī)r(jià)是現(xiàn)在的，不是一個(gè)時(shí)間段上的數(shù)據(jù)”。在他們看來(lái)，在房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲的前提下，對(duì)國(guó)土部而言，最重要的責(zé)任是要監(jiān)管出讓出去的地塊按出讓時(shí)約定的時(shí)間、規(guī)劃條件如期形成銷(xiāo)售，防止延期開(kāi)發(fā)，“坐地等漲”。
“包括北京21個(gè)樓盤(pán)在內(nèi)的620個(gè)被調(diào)查樓盤(pán)，所采用的數(shù)據(jù)，地價(jià)基本都是2006年、2007年出讓時(shí)的樓面價(jià)，而房?jī)r(jià)基本都是兩三年后開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)的銷(xiāo)售均價(jià)。”中體產(chǎn)業(yè)副總裁陳順說(shuō)。
陳順的看法得到了季滿如的認(rèn)同。季滿如認(rèn)為，從1990年至今，北京樓市的發(fā)展歷程表明，每次調(diào)整都是房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲的基礎(chǔ)。這就使得很多開(kāi)發(fā)商拿到土地后，尤其是以較低價(jià)格拿到土地后，不按照土地出讓標(biāo)書(shū)上所寫(xiě)的開(kāi)發(fā)期限和規(guī)劃條件如期開(kāi)發(fā)，“坐等”地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲，以取得更大的利潤(rùn)。“事實(shí)上，21個(gè)被調(diào)查的項(xiàng)目，基本都是拖延了兩年甚至三年才開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，而這延期的一年或者兩年中，房?jī)r(jià)就在上漲。”
-業(yè)內(nèi)人士
防止房?jī)r(jià)暴漲
各利益主體都應(yīng)承擔(dān)責(zé)任
京投銀泰董事長(zhǎng)王灝等多家國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從趨勢(shì)看，北京、上海等一些城市——尤其是這些城市的特殊區(qū)域房?jī)r(jià)和國(guó)際大城市接軌是必然的，北京等樓市平穩(wěn)上升是趨勢(shì)，因此，宏觀調(diào)控主要應(yīng)該防止的是樓市出現(xiàn)前幾次調(diào)整中出現(xiàn)的“跳躍式上漲”，對(duì)此各利益主體都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，房?jī)r(jià)并不是開(kāi)發(fā)商一方能確定的，“開(kāi)發(fā)商只是定價(jià)，但要真正形成價(jià)格卻是市場(chǎng)雙方定的，即買(mǎi)房人認(rèn)可，房?jī)r(jià)才最終形成。”他還強(qiáng)調(diào)，商品房市場(chǎng)就由市場(chǎng)去決定一切，如果開(kāi)發(fā)商定價(jià)高了，沒(méi)有買(mǎi)房人認(rèn)可，就像2008年那樣自然，開(kāi)發(fā)商就會(huì)降價(jià)。
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西二旗公共租賃房地塊樓面價(jià)2158元
本市首個(gè)獨(dú)立建設(shè)的公共租賃房用地將于8月17日掛牌上市。根據(jù)掛牌文件的要求，公共租賃房將參照經(jīng)濟(jì)適用房戶(hù)型要求，以一居室、兩居室為主，戶(hù)型面積全在90平方米以下。另外，《北京市公共租賃房管理辦法》即將于本周公布，市民關(guān)心的出租對(duì)象、租金標(biāo)準(zhǔn)屆時(shí)便可揭曉。這是記者昨天從市土地儲(chǔ)備中心了解到的。
據(jù)介紹，在西二旗租賃房地塊推出之前，本市去年曾在朝陽(yáng)區(qū)立水橋推出了3萬(wàn)平方米公共租賃房，配建在商品房小區(qū)中。因此作為北京首個(gè)獨(dú)立建設(shè)的公共租賃房小區(qū)，西二旗租賃房項(xiàng)目總建筑面積接近5.1萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)格1.1億元，具體范圍是東至燕尚園居住小區(qū)，西至京包鐵路，南至安寧莊北路，北至智學(xué)苑居住小區(qū)，其原址為三元集團(tuán)下屬華冠乳品公司的內(nèi)部專(zhuān)用污水處理廠。相比其他的政策房項(xiàng)目，西二旗公共租賃房的交通優(yōu)勢(shì)明顯，與地鐵13號(hào)線西二旗站之間的距離僅有700米。
昨天的西二旗租賃房地塊掛牌文件還顯示，公共租賃房小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)期限為3年，建成后，市建委將以5700元/平方米的價(jià)格回購(gòu)，而與其相鄰的美和園限價(jià)房是在兩年前推出的，當(dāng)時(shí)制定的銷(xiāo)售限價(jià)為6600元/平方米。“回購(gòu)價(jià)格與銷(xiāo)售價(jià)格之間的差距會(huì)成為影響企業(yè)拿地開(kāi)發(fā)的潛在因素。”部分業(yè)內(nèi)人士表示，即使按照1.1億元的掛牌起始價(jià)計(jì)算，西二旗項(xiàng)目的樓面地價(jià)達(dá)到2158元/平方米，約占房屋回購(gòu)價(jià)的37.9%，在價(jià)格封頂?shù)募s束下，企業(yè)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間甚至不如限價(jià)房。
那么，未來(lái)什么樣的人可以租住公共租賃房？對(duì)此，市住保辦有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，公共租賃房目前供應(yīng)對(duì)象已基本確定為中低收入住房困難家庭，包括已通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房資格審核，尚在輪候的家庭以及其他住房困難家庭。公共租賃房面對(duì)的人群是“夾心層”，其中也包括剛畢業(yè)的大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員。(余美英)
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