小產權房已形成一個完整的地下房地產市場
現在，沒有人知道深圳小產權房到底有多少？調查中我們也發現，深圳小產權房最近兩年大批建設，不僅和深圳商品房價格飛漲有關，同時小產權房在深圳已經脫離政府建立的商品房交易系統，形成了自己一套獨立的體系，套用一句股市的行話就是已經開始了場外交易。
那么，深圳小產權房是通過怎樣的鏈條獨立運行的呢？在沙井鎮，這份買房見證書表明，在擁有土地的股份公司同意之下，集資方和出資方共同建設統建房，統建房本來是用來改善村民居住條件的，但如果實際建設的數量遠遠大于村民需求，就達到了建設小產權房的目的。
樓盤售樓人員：“這個是買村民的統建房，統建房的話我們只賣前面這兩棟樓，后面那兩棟是村民住。”
建造數量是需求的一倍，小產權房就這么產生了。采訪中記者還發現，以安置職工住房的名義修建的民樂翠園以及吉大花園，也是用同樣的手段，修建了大量的小產權房。
樓盤售樓人員：“這邊作為集資房，說是送給員工內部住的，但是也是偷偷的賣給外部，以公司的名義賣出來的，其他人你當時要是沒有外面的關系你也買不到。”
當小產權房修建完成后，就開始建立獨立的銷售鏈條，首先，小產權房自己建立售樓處、自己定價，同時也吸引一些中介公司暗中代理銷售。
中介樓盤售樓人員：“你如果想要的話，民樂那邊有。”
自己銷售以及中介暗中代理，并不能讓小產權房實現熱銷，因為買房人還擔心這樣的房子一旦不能賣出，就成了一筆不能變現、面臨政策風險的資產。為了解除買房人的擔心，目前深圳市大批小產權房開始建立政府之外的交易規則，保障買房人能將小產權房順利出手，就拿吉大花園來說，如果小產權房主要賣出，那么買賣雙方一同到律師樓注銷原房主，重新登記新房主就可以了。
“你把我那份取消掉，再重新做一份給你，我那份再注銷掉，在律師事務所注銷掉，那就是你的了，我就沒有手續了。”
為了給買房人更多信心，一些小產權房的開發商開始繞開政府部門，自己發放房產證，在民樂翠園開發商給當地居民發放的房產證上記者看到，不僅有開發商編的房產證號，同時也標上了使用年限為50年，以此代替深圳國土資源和房產管理局的管理。
樓盤售樓人員：“房本是開發商發的。”
記者：“那都是合法的吧。”
樓盤售樓人員：“合法的。”
在深圳，小產權房不僅在政府管理之外，建立了可以自由轉讓的市場規則，同時為了保證買房人的利益，在小產權房的交易過程中，也開始引入律師作為見證。
廣東堯智律師事務所段律師：“見證費 500塊錢，我給你保管檔案，你看2003年都來查，到現在我還拿得出完整的資料，我就是履行這個義務，開張發票給你。”
律師的見證加大了深圳市民對小產權房的信心，一棟棟小產權房建成后，由于價格只有正規商品房的三分之一，很快就銷售一空。
在民樂翠園，這里的居民都拿著開發商發放的房產證，繞開深圳市國土資源和房產管理局進行出租和轉讓，除了不能得到因銀行的支持外，他們沒有感到和正規商品房有什么不同。
深圳小產權房居民：“也沒有什么關系，反正我們也是住了好幾年，我們很多同事也在這里買，我們就一起過來買，同事都二十幾戶在這里。”
目前，深圳的小產權房市場發展到開始利用金融工具進行銷售，個別樓盤實現了小產權房交易的分期付款。
記者：“分期怎么分？”
樓盤售樓人員：“分期的話分一年的，一年內付清，免息的，首付7成。”
記者：“首付7成，然后3成，我在一年內付清。”
樓盤售樓人員：“是。”
從目前來看，深圳小產權房的建設、銷售、交易、轉讓已經處于無政府狀態，在這種狀態中，政府損失大量的稅收、以及土地出讓金；開發小產權房的各方在火爆的銷售中賺到了大把的利潤；但這些小產權房由于不被法律認可，因此建設過程很難得到應有的監督管理，質量也處于失控狀態。消費者得到的則是能夠買的起的，沒有法律和質量保障的小產權房。
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