不久前，趙先生在北京西二環附近的某樓盤購買了一套南北向精裝住房。與此前兩個月他第一次看該項目時相比，銷售均價已從15000元/平方米上漲到18500元/平方米。但房價的上漲并沒有給趙先生帶來更高的住房品質。小區環境、物業配套、裝修標準、建筑材料甚至連外立面涂料都沒有大變化。按照趙先生的理解，這3500元/平方米的差價自然成了開發商的營業利潤。
2006年以來，全國房價一直快速上漲，即使是2008年房地產市場經歷寒冬，全國房價指數也有6.5%的漲幅。購房人感受到的具體樓盤售價，更是大幅上揚后的高位盤整。不過，房價高漲并沒有給房地產企業帶來利潤率的增長。財務數據顯示，盈利能力相對較高的地產上市公司，其整體營業利潤率持續走低。那么，漲價帶來的收益究竟是成了開發商的利潤，還是被各種成本所侵蝕？
土地溢價“收窄”營業利潤
4月18日，中國證券報記者分別考察了北京近期熱銷的“華潤·西堤紅山”、“遠洋·沁山水”和保利百合花園。三大樓盤當初拿地時的樓面地價約為每平方米4758.82元、5321.72元和5865元。按照三樓盤目前的銷售均價計算，土地成本占售價的比重分別達到29.74%、38.01%和36.66%。其中，“遠洋·沁山水”的拿地時間為2008年1月。
業內專家指出，我國自2004年8月31日實施土地招拍掛政策以來，土地成本直接反映出市場對房地產的需求程度。而房價高企直接推高了地價。在2007年開發商“拿地熱”時，部分城市的地價上漲幅度高于房價。
根據國土資源部公布的“2008年全國主要城市地價狀況分析報告”統計，去年全國地價仍在增長，但增幅放緩。預計今年一線城市居住用地價格將與去年持平；而二三線城市的地價仍存在上漲空間。
今年3月，土地底價成交率出現下降，溢價成交再次出現在北京、上海和天津等地。
事實上，自2007年以來，部分企業的拿地成本明顯攀升。以華潤置地為例，該公司自2001年起在北京黃村衛星城進行房地產開發，相繼開發了翡翠城一至五期。2004年6月華潤置地競得該區域24號地，樓面地價為1447元/平方米；而2007年歲末，華潤置地競得該區域17號地塊的樓面地價高達6291元/平方米。
從公司整體運營來看，個別項目拿地策略的失誤，必然會攤薄其整體的營業利潤率。而高房價帶來的銷售不暢，也影響到總資產周轉率，給企業盈利能力構成傷害。
萬科2005年-2008年上海項目土地成本構成報告顯示，2005年萬科開發的上海紅郡項目樓面地價2200元/平方米，售價為12000元/平方米，土地成本占售價的18%。2006年，萬科花園小城的土地成本占比攀升至28%。2007年開發的羅店項目，土地成本占比躥至40%。即使是2008年通過低價收購獲得的趙巷晶園項目，這一比例也維持在37%左右。而在同一區域，土地成本的增幅也保持了同樣的水平。
中央財經大學管理科學與工程學院副院長李文斌指出，房價反映了市場供求關系，并通過倒推機制對土地價格產生影響。尤其當房地產商看好未來房價走勢時，更傾向于高價拿地。縱觀近幾年的土地成本，其所占比重一直在上漲，尤其是2006年以后拿的地。此前的低成本土地已基本開發完畢，目前市場上以高價地為主。而2007年地價大漲，2008年以后地價高位運行，這將給房地產公司的未來業績造成負面影響。
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