北京華遠集團總裁任志強 中新社發 張宇 攝
●問：目前北京普通商品房存量接近2000萬平方米，同時今年又將有850萬平方米的保障性住房開工建設，政策房的大量入市是否會對普通商品房市場造成影響？這兩者間的關系該如何處理？
任志強觀點：兩限房的開發應當探索新路
兩限房的開發在目前的北京房地產市場上，的確還有很多地方需要進一步完善。從北京市政協前一段時間對房地產市場所做的調查反饋來看，像龍湖、萬科、金隅、保利、北辰這些品牌房企承建的兩限房，目前的銷售形勢都不容樂觀。由于政府對兩限房銷售3%利潤率的嚴格控制，同時一年多來市場風向的突變，讓開發商們措手不及，再加上開發建筑成本的逐年上漲，導致不少開發商抱怨蓋兩限房甚至變成了虧本買賣。
兩限房銷售不暢背后有很多原因，除了政策限制及對購買資格“門檻高”之外，兩限房的價格制定上缺乏差異化也是一個主要原因，同一項目內不同房型產品，最高價和最低價差異限制在5%以內，這就使得大量戶型、朝向不好或者是全背陰的房子陷入無人問津的尷尬，導致了大批房源的積壓。此外，還有不少符合兩限房購買條件的買房人，在償還能力、貸款資格等方面難以通過銀行貸款審核而導致無法放貸，也只能是望房興嘆。
隨著市場降價的持續進行，北京部分區域甚至已經出現普通商品房價格和周邊兩限房價相差無幾的局面。兩限房以滿足相對低收入人群基本居住為主，而普通商品房則承擔了更多城市建設功能，在提升區域配套、改善當地環境、鉆研產品品質等各方面投入了更多精力，其附加成本和兩限房不可同日而語，今年北京又將有850萬平方米的保障性住房新開工建設，一方面是普通商品房的滯銷，存量不斷積壓，另一方面是保障性住房的頻繁推出，如何來進行協調平衡，讓兩限房和普通商品房市場涇渭分明，同時實現更好的相互補充，是政府目前必須充分考慮的問題。
●問：近來，“取消商品房預售制度”、“建議開征房屋閑置稅”等問題引發了廣泛關注。對這幾項意見您怎么看？可操作性到底有多少？
任志強觀點：“取消商品房預售制度、開征房屋閑置稅”條件并不成熟
我個人認為，“取消商品房預售制度”這一提法是典型的計劃經濟心態，對開發商的資金壓力考驗太大，很難有人能夠承受，一旦實施將對商品房流通產生極大限制，市場將被進一步禁錮，在普遍為房地產市場松綁減壓的當前時期，這一論調是和市場完全現實相悖的。事實上像美國、西歐、阿聯酋等發達國家，他們在進行房地產開發時，銀行都是按工程進度分步放貸，“預售機制”也是更為積極而健全的，受到普遍歡迎。商品市場規律就應該是以銷定產、量體裁衣，房地產行業同樣如此。因此我認為，“取消商品房預售制度”毫無必要，但是應該對商品房預售加強監管，以防止某些項目出現資金鏈斷裂和爛尾的危險而導致買房人合法利益受損。
“開征房屋閑置稅”在目前看來條件也并不成熟，我們可以看到，世界上任何一個國家都沒有開征房屋閑置稅的先例，事實上房屋持有和閑置過程中一定是有成本產生的，它的維修、折舊實際上都是一個成本的支出。我認為，在保持現有稅費不變的同時，如果再去征收房屋閑置稅，實際又成了一種變相的重復收費，最終的轉嫁還是在買房人身上，無形中又增加了買房人的負擔。
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