在已經(jīng)出臺的“十大”產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中，被輿論所席卷的房地產(chǎn)業(yè)，還是沒能占到一個(gè)席位。北京師范大學(xué)金融研究中心主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉日前在接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》專訪時(shí)表示：“令人驚訝的并不是房地產(chǎn)未被列入十大振興行業(yè)，而是它為什么沒能進(jìn)入十大振興規(guī)劃中應(yīng)當(dāng)考慮的前三。”
如果房地產(chǎn)市場成交量繼續(xù)下滑，各級政府可能會出臺更多的政策，但新政是否就能阻擋繼續(xù)下滑的趨勢，對經(jīng)濟(jì)起到明顯的拉動(dòng)作用？對于這個(gè)疑問，鐘偉說，每個(gè)人心里都有自己的一個(gè)藥方，政府開藥前，多聽取各方意見謹(jǐn)慎從之，可能會讓這個(gè)風(fēng)浪中的行業(yè)，找到真正的避風(fēng)港。
供過于求十分嚴(yán)峻，產(chǎn)業(yè)仍將漫長調(diào)整
“2009年，房地產(chǎn)行業(yè)肯定會繼續(xù)調(diào)整，調(diào)整的原因之一是存量太大。”
“我們估計(jì)的土地儲備有10億平方米以上，可以再開發(fā)的是20億平方米；即便未來3年土地出讓大舉收縮規(guī)模，也不能充分化解過大的囤地存量。”
而截至2008年年底，國內(nèi)各城市的在建和新開工面積約為25億平方米，按照2005年、2006年和2007年三年平均銷售計(jì)算，足夠銷售3到4年。這樣算下來，土地可供開發(fā)3年，在建和新建的面積可供銷售3到4年，導(dǎo)致存量土地必須要消化，行業(yè)勢必會經(jīng)歷漫長的調(diào)整。
鐘偉認(rèn)為，供過于求的情況形成之后，意味著產(chǎn)業(yè)整合將拉開大幕。次貸危機(jī)逐步滲透實(shí)體經(jīng)濟(jì)，對優(yōu)勢企業(yè)來說機(jī)遇剛剛開始，弱勢企業(yè)的苦難卻沒有結(jié)束。行業(yè)整合意味著劣勢企業(yè)要淘汰出局。相比其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是否應(yīng)納入到“振興規(guī)劃”一直存有爭議，這說明公眾有情緒、政府也有遲疑。在這樣的背景下，即便房地產(chǎn)行業(yè)僥幸列入到振興計(jì)劃，那么其振興內(nèi)容到底起到救市還是毀市的實(shí)際效果，猶未可知，與其如此，有振興規(guī)劃，還不如沒有的好。
上述三大因素，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)在2009年仍然資金短缺，市場低迷，仍將繼續(xù)調(diào)整。
今年全年可能仍然價(jià)跌量升，最樂觀也只是價(jià)穩(wěn)量升
在今年房價(jià)的走勢上，鐘偉的判斷是“繼續(xù)下跌”。
“單純用均價(jià)來衡量房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)是不合理的。各個(gè)地區(qū)的物業(yè)品質(zhì)、地段、開發(fā)成本不一樣，導(dǎo)致房價(jià)千差萬別。但如果要談到房價(jià)趨勢的話，它依然會下滑?！?/p>
鐘偉表示，開發(fā)商需要回籠資金、消化存量，因而一些開發(fā)商有可能率先再啟動(dòng)降價(jià)大旗?！拔覀兛吹?，目前一些企業(yè)的降價(jià)已暫時(shí)告一段落，原因是前兩個(gè)月2009年房地產(chǎn)市場有所回暖?；嘏?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降價(jià)銷售的行為有所收斂。不過要注意的是，不是他們不再降價(jià)，而是他們也在觀望市場和政策?！?/p>
“如果到了第二季度，房地產(chǎn)政策刺激效應(yīng)已經(jīng)過去并且銷售又開始疲軟，第二波降價(jià)銷售潮就會到來。假如所有企業(yè)都以更大的力度降價(jià)，危險(xiǎn)的惡性循環(huán)就產(chǎn)生了。到最后消費(fèi)者的觀望情緒更加強(qiáng)烈，企業(yè)普遍價(jià)格就不會有個(gè)別企業(yè)降價(jià)那樣取得較好的銷售表現(xiàn)?！?/p>
接下來的疑問是，房價(jià)是不是會大跌呢？鐘偉說，不要幻想跌幅會在40%甚至50%以上。
“大跌是很困難的。因?yàn)閷﹂_發(fā)商而言，他們有兩種選擇：要么繼續(xù)降價(jià)促銷、回籠資金，補(bǔ)上地款和工程款，讓企業(yè)活下去；另一種可能是，若降幅已到臨界點(diǎn)，公眾情緒還沒有得到恢復(fù)，開發(fā)商就會讓樓成為爛尾樓，讓企業(yè)成為破產(chǎn)企業(yè)?！?/p>
政策和消費(fèi)預(yù)期雙重混亂，市場情緒宣泄多于理性思考
事情變得最糟糕的時(shí)候，曙光反而就在眼前。因此，好的政策有可能就會扭轉(zhuǎn)局勢。鐘偉說，扭轉(zhuǎn)局勢并非是“政策一出來就會有變化”，而是要看看出什么政策更利于市場和企業(yè)發(fā)展。
鐘偉表示，政策調(diào)控不能不聽社會底層的輿論，但卻不能盡聽。畢竟房地產(chǎn)是對金融、鋼材、水泥、鋁、PVC、玻璃、家電家居等行業(yè)有巨大拉動(dòng)作用的行業(yè)，是對中低收入階層提供大量就業(yè)崗位的行業(yè)。這個(gè)行業(yè)受損時(shí)直接受到最大沖擊的恰恰是中低收入群體本身。
例如，關(guān)于未來三年用9000億元資金投向保障性住房，這不一定對房地產(chǎn)業(yè)就有利?！?00萬套廉租房、400萬套經(jīng)濟(jì)適用房及220萬套給礦區(qū)、學(xué)校等地區(qū)的住房，總計(jì)620萬套的這類住房對房地產(chǎn)市場的沖擊力非常大，使得房地產(chǎn)供過于求的趨勢更嚴(yán)重。
“在昆明、武漢、北京等保障性住房供應(yīng)超過了房地產(chǎn)供應(yīng)的40%，突然有這么大的增量注入，對房地產(chǎn)業(yè)是災(zāi)難性的沖擊?！?/p>
而大量廉租房等保障性住房，對于一些已失去工作的人來說，可能會突然變得遙不可及?！坝行┤艘呀?jīng)失業(yè)了。低收入可買低價(jià)房，更高收入和更高房價(jià)聯(lián)系在一起，工作崗位丟失可能與房地產(chǎn)就沒關(guān)系了。”
鐘偉認(rèn)為，目前比較有力的政策是：第一，保障性住房通過投資或者收購來取代新建。現(xiàn)在存量已經(jīng)很大，政府可以回購現(xiàn)有房地產(chǎn)。這樣會消化存量，并用更低廉的價(jià)格售予工薪階層。
第二，現(xiàn)在政府對土地出讓、拍賣都有嚴(yán)格的限制。鐘偉認(rèn)為，政府對地價(jià)款、土地增值稅等可以暫緩或者暫停收取，等到行業(yè)復(fù)蘇再說，并鼓勵(lì)企業(yè)之間相互轉(zhuǎn)讓土地和項(xiàng)目。
第三，要引導(dǎo)輿論和媒體走向建設(shè)性的理性，不是誰越流行、越極端和越語言暴力，就越值得追捧，不能將房地產(chǎn)振興和抬高房價(jià)直接畫上等號。
第四，謹(jǐn)慎看待風(fēng)險(xiǎn)。多次置業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)未必高于首次風(fēng)險(xiǎn)。就多次置業(yè)和多套房貸，政府可以謹(jǐn)慎地適當(dāng)放寬。
第五，對一些在大中城市工作多年的大學(xué)生和一些企業(yè)主的戶籍入戶問題應(yīng)該給予地方政府適當(dāng)?shù)淖灾鳈?quán)。
“如果說要衡量未來出臺的相關(guān)政策是否有效，可以參考房地產(chǎn)價(jià)量的變化。比如在2007年，行業(yè)出現(xiàn)的是價(jià)升量增的局面。2008年，價(jià)縮量跌，泡沫開始破滅。2009年，仍然會延續(xù)2008年的局勢。一系列新的政策出臺后，可以推動(dòng)銷售價(jià)格穩(wěn)定、銷量上升，已經(jīng)是很不錯(cuò)的結(jié)果了。也許，目前是最壞的時(shí)刻，卻是最好的機(jī)會。”鐘偉表示。（第一財(cái)經(jīng)日報(bào)）
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