CCTV《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》2月26日播出《廣東：倒閉一兩家房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)造成太大影響》，以下為節(jié)目實(shí)錄：
昨天，我們報(bào)道了北京部分五環(huán)外的樓盤出現(xiàn)大幅打折促銷，資金鏈緊張已經(jīng)威脅到一些房地產(chǎn)開發(fā)商的生存，今天我們再到另外一座城市廣州去看看，廣州樓價(jià)經(jīng)過2007年的大起和2008年的大落，今年第一個(gè)月均
價(jià)為8014元／平方米，幾乎又回到了2006年的水平，這一番價(jià)格輪回，給廣州的房地產(chǎn)行業(yè)到底帶來了什么影響？我們跟隨一位廣州市民一起去看看。
房地產(chǎn)開發(fā)商主動(dòng)大幅降價(jià)，除市場銷售低迷，更大壓力是他們的儲備用地
2月22日星期天，廣州市民小邱一早就來到廣州看樓車最集中的宏城廣場搭車去看房子，剛進(jìn)廣場，小邱的手上就被發(fā)樓盤廣告的人塞進(jìn)了四五張廣告，但最吸引小邱的，卻是一個(gè)叫恒大山水城的廣告，廣告上稱：全新“麓山雅筑”成本價(jià)發(fā)售，半山樓王均價(jià)2680元，本周額外88折。
廣州市民小邱：“如果真有這個(gè)價(jià)格，真是令我吃驚，在廣州東邊雖然他的地方還是比較偏，但在廣州還是非常吸引人了。”
在經(jīng)過一個(gè)小時(shí)的車程后，小邱來到售樓中心，售樓人員告訴小邱，他們的樓盤是周邊最便宜的。
恒大山水城銷售人員：“金地比我們貴大概500塊錢，他們是老樓盤，我們是新樓盤。”
銷售人員無意間透露，之所以以這么低的價(jià)格進(jìn)行銷售，就是為了緩解緊張的資金鏈，希望能夠快速的回籠資金。
恒大山水城銷售人員：“我們這里的地不是九幾年拿的，九幾年拿的地很便宜，這塊地可能1000平米都可以拿到，可是我們是06年的地，所以那時(shí)候的地很貴的，06年市中心也是6000到8000。”
記者：“你們的價(jià)格是底價(jià)了？”
恒大山水城銷售人員：“也不是底價(jià)，賺的少一點(diǎn)。”
記者了解到，恒大山水城樓盤由恒大地產(chǎn)開發(fā)，恒大地產(chǎn)在業(yè)界被譽(yù)為房地產(chǎn)企業(yè)的華南五虎之一，在短短一年時(shí)間里，恒大地產(chǎn)的土地儲備膨脹了8倍，高達(dá)4580萬平方米，包括分別位于19個(gè)城市的近50個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目及土地儲備，超過了此前在港上市的“大地主”碧桂園，然而，2008年，恒大地產(chǎn)香港IPO上市失敗，再加上房地產(chǎn)市場疲軟，因此，恒大地產(chǎn)資金鏈緊繃的消息不斷。
根據(jù)公開的資料信息，恒大地產(chǎn)舉債拿地，地價(jià)就已經(jīng)是100多億元了，加上建筑成本200億元及此前111億元的借款，負(fù)債達(dá)到了400多億元。
而為了回籠資金，恒大地產(chǎn)在全國各地采取了各種手段來吸引消費(fèi)者。
在恒大山水城08年國慶開盤時(shí)，為了吸引眼球，更不惜重金請來范冰冰、謝霆鋒的明星前來捧場造勢，不僅如此，在廣州，恒大對原來開發(fā)的樓盤打折力度也相當(dāng)大，2008年初記者曾采訪過恒大位于金沙洲的一個(gè)樓盤。
記者：“現(xiàn)在是多少錢一平米。”
售樓人員：“現(xiàn)在大概也是我們均價(jià)是1萬2左右，是包含3千塊錢的豪華裝修的。”
記者：“那就是算是一種變相的一種折扣嗎？”
售樓人員：“也沒有的，因?yàn)槲覀冎暗臉莾r(jià)都是這個(gè)幅度，都沒有做了一個(gè)調(diào)整。”
而如今小邱收到的一張廣告上，這個(gè)樓盤的價(jià)格赫然成為7688元，并送價(jià)值3000元的豪裝，本周認(rèn)購額外八五折。
小邱：“恒大的御景半島在金沙洲那邊算是比較低，跟萬科比低一點(diǎn)，反正是抱一種好奇心去的，因?yàn)楫吘鼓莻€(gè)地方還是比較偏遠(yuǎn)，真正購買的話，還是要仔細(xì)考慮一下。”
同樣一個(gè)樓盤，一年前賣12000，到了今年價(jià)格降到7688一平米還打85折，廣州樓價(jià)下滑的速度由此可見一斑，不過，記者了解到，房地產(chǎn)開發(fā)商主動(dòng)大幅降價(jià)，除了市場銷售低迷，更大的壓力來自于他們在前些年地價(jià)飛漲的時(shí)候購進(jìn)的儲備用地，如今這些當(dāng)年高價(jià)搶購的地王已經(jīng)變成了名副其實(shí)的地雷，壓得開發(fā)商喘不過氣來。
記者：“這里是廣州市員村絹麻廠地塊，2008年初，恒大地產(chǎn)在歷經(jīng)上百輪競價(jià)后，以高出底價(jià)8倍的41億元的價(jià)格競得這個(gè)地塊，然而時(shí)隔一年，這塊地沒有任何開發(fā)的跡象。”
絹麻廠地塊規(guī)劃總建筑面積約為31萬平方米，樓面價(jià)約達(dá)每平方米1.3萬元，以樓面價(jià)計(jì)算的單位地價(jià)在廣州市排名第二，亦是天河區(qū)的“地王”，恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理何世紅告訴記者，恒大上市受阻、房價(jià)直線下降后，這塊天價(jià)地塊必成為了恒大地產(chǎn)沉重的包袱。
恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理何世紅：“一個(gè)是這個(gè)資金，41億的資金，對他來講是非常大的一個(gè)壓力，第二個(gè)，他這樣一個(gè)成本，在未來開發(fā)過程中，也會(huì)對他這個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生非常大的壓力，所以說我想這個(gè)項(xiàng)目是不是真能夠順利往下推進(jìn)，那么應(yīng)該來講是一個(gè)非常大的問號。”
一方面地價(jià)款需要支付，一方面高達(dá)約每平方米1.3萬元的樓面價(jià)已經(jīng)超過了周邊樓盤的售價(jià)，這就意味著恒大的房子蓋上去只會(huì)虧本，退地似乎成了惟一的選擇，之前已有先例，上海一塊樓面地價(jià)達(dá)6.69萬元的內(nèi)地“單價(jià)地王”已被蘇寧集團(tuán)以政府規(guī)劃更改為由退還給了政府，因此，恒大要退地的傳聞一直不斷。
記者：“我知道后來之后，對于這塊地的歸屬，已經(jīng)有很多的猜測，現(xiàn)在有最后的定論沒有？”
何世紅：“現(xiàn)在來講，應(yīng)該來講至少從公開的信息來講，應(yīng)該還沒有一些定論，那么有可能政府會(huì)調(diào)整那塊土地的這個(gè)性質(zhì)，那么通過這樣的方式，那么他因?yàn)橛卸喾矫娴男枰粋€(gè)是市場的需要，可能還有城市發(fā)展的需要，有這種可能性。”
高價(jià)拿地，而房子的賣出均價(jià)甚至比土地平攤的價(jià)格還低，這就出現(xiàn)了面粉還比面包貴的現(xiàn)象，不僅是恒大地產(chǎn)在為高價(jià)拿地而頭疼，在廣州的很多房地產(chǎn)開發(fā)商都紛紛推遲了開工，或者放慢了工程速度，在廣州，已經(jīng)看不見熱火朝天的建設(shè)景象，盡管沒有一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目徹底停工，但工地上的工人數(shù)量明顯減少，吊車基本沒有運(yùn)轉(zhuǎn)，記者在調(diào)查中了解到，富力地產(chǎn)的兩個(gè)項(xiàng)目今年就推遲開工。
富力地產(chǎn)銷售人員：“富力可以賣的都賣了，還有兩個(gè)項(xiàng)目沒有開工。”
記者：“今年會(huì)開發(fā)嗎？”
富力地產(chǎn)銷售人員：“不會(huì)，可能不會(huì)，應(yīng)該不會(huì)。”
記者：“為什么？”
富力地產(chǎn)銷售人員：“進(jìn)度沒到。”
記者：“進(jìn)度放緩了是吧？”
富力地產(chǎn)銷售人員：“是的。”
位于廣州繁華區(qū)域的珠江新城，被譽(yù)為廣州的“CBD”，然而現(xiàn)在仍有好幾塊地閑置沒有開發(fā)，記者來到一個(gè)被高檔寫字樓包圍的地塊，這個(gè)寸土寸金的空地已經(jīng)荒草叢生，成了建筑材料堆放場。
建筑工人：“那邊保利的工地沒地方堆放材料，就在這里堆放材料，這塊地是保利的地。”
記者：“現(xiàn)在不開發(fā)？”
建筑工人：“現(xiàn)在不開發(fā)。”
廣東全省多家房企資金鏈緊張，市場調(diào)整已不可避免
廣州很多房地產(chǎn)開發(fā)商一方面紛紛打折促銷，另一方面放緩了開發(fā)速度，想以此來避免資金斷流，而廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的2008年度市場分析報(bào)告說，如今資金鏈緊張的不止是廣州，全省很多房地產(chǎn)企業(yè)都到了一個(gè)危急關(guān)頭，市場調(diào)整已經(jīng)不可避免。
廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡穗聲：“我們認(rèn)為整個(gè)行業(yè)的資金鏈條，去年來看是緊張的。”
蔡穗聲，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)委員。今年廣東房地產(chǎn)市場分析報(bào)告和房地產(chǎn)權(quán)威數(shù)據(jù)出來后，讓蔡穗聲會(huì)長對房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況非常擔(dān)心。
蔡穗聲：“我們看08年去年指標(biāo)，就發(fā)現(xiàn)了很大變化，它的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長，就大幅度下調(diào)了，他下降了20個(gè)百分點(diǎn)，那其他的新開工面積，銷售面積，銷售金額，企業(yè)到位資金，還有一個(gè)是企業(yè)的購置土地，都出現(xiàn)負(fù)增長，這個(gè)負(fù)增長的出現(xiàn)，是03年以來的首次出現(xiàn)，那這些所有指標(biāo)都指明一個(gè)方向，我們分析認(rèn)為就是，廣東房地產(chǎn)應(yīng)該說已經(jīng)進(jìn)入了周期性的調(diào)整。”
在眾多數(shù)據(jù)中，蔡穗聲最擔(dān)心的就是新開工面積出現(xiàn)了大幅度下降，2008年，商品房新開工面積同比出現(xiàn)負(fù)增長，下降幅度達(dá)到9.28%，為2003年以來首次，特別是2008年第4季度，廣東新開工面積只有1233.1萬平米，同比下降了38.97%，新開工面積甚至降到了2003年以來的最低，這個(gè)數(shù)據(jù)也印證了記者在廣州市區(qū)看到的情景。
蔡穗聲：“01、02、03都是一個(gè)低谷，這個(gè)低谷表現(xiàn)為了銷售是比較冷淡，沒有多少增長，房價(jià)是穩(wěn)定，甚至有負(fù)1%到2%點(diǎn)幾的增長，在02、03年幾年，無論是廣州，無論是廣東省，房價(jià)有負(fù)增長，這個(gè)情況一直延續(xù)到04年的下半年才開始有所好轉(zhuǎn)，05年就比較好了。06、07年它是一個(gè)高峰期。”
記者：“可以說現(xiàn)在的開工面積，基本上回落到了我們當(dāng)時(shí)最低谷的那個(gè)狀態(tài)？”
蔡穗聲：“可以這么說，所以這是一個(gè)，我們認(rèn)為是一個(gè)很不好的市場信號，也是一個(gè)我們特別提出來，希望社會(huì)各界能夠關(guān)注的一個(gè)信號，因?yàn)樗绊懙较乱徊降氖袌鲎呦颉！?/p>
之所以造成新開工面積大幅減少的情況，蔡穗聲認(rèn)為很重要的原因就是開發(fā)商資金已經(jīng)非常緊張，地產(chǎn)報(bào)告顯示，2008年廣東省全年商品房銷售面積4824.41萬平方米，同比下降22.43%，銷售額2880億元，同比下降21.40%。
蔡穗聲：“那這么大幅度的下降情況下，造成了空置，空置上升15%，而且目前情況對市場的前景，到底什么時(shí)候會(huì)好轉(zhuǎn)，還不太明朗，這個(gè)情況下開發(fā)商很本能的就是要考慮一個(gè)收縮，第二個(gè)就是資金當(dāng)然很緊張，資金緊張當(dāng)然一方面跟市場銷售回籠資金不夠有關(guān)。”
開發(fā)商資金緊張首先表現(xiàn)在到位資金上，2008年廣東省全年到位資金3762億元，同比下降4.82%，同2007年42.31%的增幅形成強(qiáng)烈對比，從房地產(chǎn)到位資金占開發(fā)資金比例，也首次下滑到1.28：1，為5年來的最低。
蔡穗聲：“到位資金跟房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的一個(gè)比率，這個(gè)比率，當(dāng)然到位資金會(huì)稍微高過開發(fā)投資資金，它有一些余利在那里，但這個(gè)比率是03年以來降到最低，最低點(diǎn)，就最小的差距了，就說明他很不寬裕的，資金很不寬裕，這些都是說明了企業(yè)它資金的，整個(gè)行業(yè)的資金鏈條是，相對是緊張的。”
由于2008年房地產(chǎn)銷售業(yè)績不好，因此也拖累了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回籠資金，報(bào)告顯示，全年廣東省房地產(chǎn)銷售回籠資金只有1577.9億元，相比2007年的2031.9億元，減少了454億元，降幅達(dá)22.35%，出現(xiàn)了5年以來的負(fù)增長，與此同時(shí)，銷售回籠資金占到位資金的比例僅為42%，為2002年以來最低。
蔡穗聲：“資金來源比例中，從51%下降到41%，下降了近10個(gè)百分點(diǎn)，那這是很大的變化，而且這41%的比例，也是近五、六年來最低的比例，這些都造成了開發(fā)商他的資金鏈條十分緊張，在這緊張的情況下，又對市場前景還不明朗的態(tài)勢下，很自然的選擇，就是縮小投資，那這個(gè)縮小投資，我們認(rèn)為不是一個(gè)很好的現(xiàn)象。”
面對房地產(chǎn)業(yè)資金緊張，投資下降，蔡穗聲十分擔(dān)心房地產(chǎn)這個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)，變成了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的累贅。
蔡穗聲：“如果我們這個(gè)態(tài)勢延續(xù)下去，那我認(rèn)為無論對房地產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)市場，對中國宏觀經(jīng)濟(jì)都相當(dāng)不利的。”
廣東房地產(chǎn)協(xié)會(huì)蔡穗聲認(rèn)為一兩家大型房企倒閉或并購并不會(huì)引發(fā)全行業(yè)崩盤
如今廣東不少房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，只能用內(nèi)外交困來形容，很多業(yè)內(nèi)人士都預(yù)測，一場大規(guī)模的市場調(diào)整即將到來。
2009年，恒大集團(tuán)勢必又將成為人們所關(guān)注的焦點(diǎn)。2007年，恒大同由淡馬錫、美林等機(jī)構(gòu)投資者簽訂了對賭協(xié)議，即如果恒大地產(chǎn)在2009年12月6日前上市，則給機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)率不少于70%，恒大地產(chǎn)若無法完成上市，其將以現(xiàn)行市盈率回購相關(guān)投資者的股份，也就是說，恒大將面臨資產(chǎn)被瓜分、公司解體的危險(xiǎn)，如果恒大一旦解體，會(huì)不會(huì)有大量的爛尾樓出現(xiàn)？同國際投行有密切接觸的恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理何世紅做出了否定的回答，因?yàn)橥缎幸膊辉敢獬捶砍闯闪朔繓|，相反對中國房地產(chǎn)市場化有積極意義。
恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理何世紅：“那么我相信房地產(chǎn)業(yè)，通過這一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)，或者這一次調(diào)整以后，它表現(xiàn)出來的可能也不是我們想象中間的企業(yè)倒閉、破產(chǎn)，它可能不是這樣方式，而是一些比如像這個(gè)股權(quán)的轉(zhuǎn)移，在市場是一種更理性的。”
但何世紅相信，在中國此輪的房地產(chǎn)調(diào)整中，肯定會(huì)出現(xiàn)一次洗牌或者調(diào)整。
何世紅：“我們在成熟的，比如像在香港的這個(gè)市場也好，其實(shí)已經(jīng)是屢見不鮮了，我想中國的市場不可能說是就特別，在這樣一次大的波動(dòng)中，那么它都沒有任何的波瀾，我想這個(gè)是不可能的，那么其實(shí)我們簡單以香港為例，香港在上一次調(diào)整過程中，其實(shí)我們可以看到真正的，當(dāng)年很多很有名的企業(yè)，現(xiàn)在我們已經(jīng)找不到了，完全找不到了。”
那是否意味著一兩家大型房地產(chǎn)企業(yè)的倒閉或者并購重組，會(huì)引發(fā)全行業(yè)的崩盤呢？廣東房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡穗聲認(rèn)為根本不會(huì)出現(xiàn)。
廣東房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡穗聲：“在中國最大的房地產(chǎn)企業(yè)，它整個(gè)市場份額只是占2.7%，去年的數(shù)字2.7%，那么在一個(gè)城市里，我們所看到每一個(gè)城市，都有不少于上百個(gè)公司在運(yùn)作，市場集中度都很低，一個(gè)、兩個(gè)公司，真的出現(xiàn)一種很惡劣的一種結(jié)局的話，我覺得對市場肯定有負(fù)面影響，但是不會(huì)太過嚴(yán)重。”
因此，面臨資金困難的企業(yè)要想在競爭中生存下去，就必須加快資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度，也就意味著開發(fā)商會(huì)以更低的價(jià)格出售自己的房子。
何世紅：“他就需要根據(jù)自己經(jīng)營的目標(biāo)，根據(jù)市場目前的一個(gè)供求關(guān)系，根據(jù)目前消費(fèi)者的心里，對價(jià)格的預(yù)期的一個(gè)水平，去制定自己的價(jià)格策略，他只有這樣子，他在市場上才能夠推進(jìn)下去，要不然這個(gè)企業(yè)就沒法正常的運(yùn)行了。”
半小時(shí)觀察：為何樓市的調(diào)整不可避免？
今天我看到一條消息，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在與全國政協(xié)住房保障調(diào)研組座談時(shí)承認(rèn)，2007年下半年我國市場化的住房價(jià)格飛漲，除了極少數(shù)高收入家庭外，幾乎所有家庭都難以承受，因此房價(jià)已經(jīng)到了必須調(diào)整的時(shí)候，世界經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)催化了這個(gè)調(diào)整。
事實(shí)上，在美國華爾街危機(jī)爆發(fā)后，幾乎全世界所有的人都在追問，房利美、房地美賠錢了，美林、雷曼賠錢了，投資者賠錢了，世界經(jīng)濟(jì)為此而止步甚至倒退，那究竟誰又從這場金融泡沫中得到了好處呢？最后調(diào)查的結(jié)果是華爾街的金融高管們，他們每年從華爾街拿走了高達(dá)200多億美元的分紅，成了在這場金融危機(jī)中唯一撈到好處的一群人。然而，也正是為了這200多億美元，他們忽視甚至放縱金融風(fēng)險(xiǎn)不斷膨脹，最后各國政府不得不拿出上萬億美元來救市埋單。
今天，當(dāng)我們聽到房地產(chǎn)市場泡沫破裂的聲音響起的時(shí)候，我們也不禁想追問一個(gè)同樣的問題，房價(jià)越炒越高，高到買房成了老百姓一個(gè)奢侈的夢想，高到房子賣不動(dòng)開發(fā)商資金鏈崩斷，高到銀行的房地產(chǎn)貸款有可能變成巨額壞賬的時(shí)候，誰又從這場沒有勝者的博弈中得到好處呢？
答案其實(shí)正寫在新出爐的各種富豪榜上。從胡潤到福布斯的富豪榜，這兩年，我們看到房地產(chǎn)商的面孔越來越多，他們成了富豪當(dāng)中數(shù)量最龐大的一個(gè)群體。而對上市公司高層主管薪水的調(diào)查，房地產(chǎn)最火爆的2007年，房地產(chǎn)業(yè)也成了調(diào)薪幅度最高的行業(yè)，僅僅7家上市公司就共有42名高層主管年薪突破100萬元。
華爾街危機(jī)之后，世界各國都提出要改革金融監(jiān)管體系，不僅對華爾街巨頭們提出道德上的譴責(zé)，也需要對他們的投機(jī)行為采取更多的限制。那么，當(dāng)我們在房地產(chǎn)市場面臨調(diào)整的時(shí)候，是否也應(yīng)該反思過去的市場管理體制，對這個(gè)充滿利益糾葛的行業(yè)加強(qiáng)監(jiān)控，防止這個(gè)市場在追逐利益的過程中走向失控。
如果房地產(chǎn)市場還是一輛被既得利益裹挾的欲望號街車，就難以走出調(diào)整、崩盤，再調(diào)整、再崩盤的輪回。
(主編：盧小波記者：周羿翔攝像：白羽)
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