早在中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開之前，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士紛紛預(yù)測將有更多的救市舉措出臺，以聯(lián)手之前財政部出臺的政策。剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出：要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來，增加保障住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用。這令業(yè)內(nèi)產(chǎn)生了更多對于“合理改善居住條件”配套政策的猜想。
“不能低估現(xiàn)在中國樓市所遇到的困難。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策專家委員會副主任、中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在最近的“上海地產(chǎn)記憶30年”典禮上表示。
“保增長絕對不僅僅是安居工程，促進(jìn)居民購房，應(yīng)該是全方位的。其中一條就是要促進(jìn)合理的住房消費，包括改善型的第二套房的購房需求。而加快二手房、租賃房市場的發(fā)展，同樣也是繁榮房地產(chǎn)市場的重要一環(huán)。”顧云昌稱。
本報記者了解到：類似的觀點早已經(jīng)匯總給房地產(chǎn)行業(yè)的各個協(xié)會以及商會，并作為政策建議提供給更為上級的主管部門。這其中，包括房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)商會以及中房協(xié)都位列其內(nèi)。
相關(guān)人士對記者坦言：在如今有關(guān)下一輪刺激樓市發(fā)展政策的分析中，放松二套房限制成為最令人期待的方向，因為這樣可以最大限度刺激有產(chǎn)者置業(yè)。至于最近業(yè)界熱議的“購房退稅”，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“短期內(nèi)難以實現(xiàn)”。
“新政”猜想
“如果說美國的房地產(chǎn)市場是病毒性感冒，那么現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場是冷熱性傷風(fēng)，現(xiàn)在這種情況依然需要多方調(diào)整，其中，在開發(fā)商調(diào)整價格與產(chǎn)品的同時，政府也需要調(diào)整政策以穩(wěn)定預(yù)期，這需要政府措施逐步加碼。”顧云昌分析說。
“國務(wù)院文件講得很清楚，基本表明了三個立場：一是加大保障性住房的建設(shè)規(guī)模；二是降低房地產(chǎn)交易稅費；三是支持居民購房。”在此基礎(chǔ)上，顧云昌“個人認(rèn)為立足點是最后一句話，支持居民購房”。雖然政策效應(yīng)已經(jīng)在一定程度上顯現(xiàn)，但他認(rèn)為，現(xiàn)在說樓市回暖尚早，真正要拉動內(nèi)需，正確調(diào)控房地產(chǎn)市場走勢首先還是要支持居民購房。而這其中的關(guān)鍵便是“二套房政策”。
此前，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生已向本報記者證實：由于房地產(chǎn)問題涉及多個部門，由多個相關(guān)主管部委聯(lián)合出臺針對樓市的“組合拳”政策的可能性較大，之后政策密度應(yīng)該會比較集中。“后續(xù)肯定會有政策出臺，否則就不配套了。”
根據(jù)聶梅生的說法：該部已向上層提交“放松”房產(chǎn)調(diào)控政策的方案，具體包括取消對二套房的限制、下調(diào)房產(chǎn)稅和延長個人房貸償還期限等。
“針對改善性需求的居民，取消第二套房貸利率上升10%的限制。對中低收入家庭增強(qiáng)支持力度，實行減息、貼息”。對于接下來具體的政策走向，聶梅生近期撰文建議稱。
在房地產(chǎn)稅費制度改革層面，聶梅生建議降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅率、取消不合理收費和重復(fù)收費，并適時調(diào)整或取消土地增值稅、適度增加保有稅等。此外，“進(jìn)一步加大房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融體制改革，包括從以銀行為主的間接融資擴(kuò)大到增加企業(yè)債、完善信托為基礎(chǔ)的信托基金，以及實時推出REITs基金等金融改革創(chuàng)新機(jī)制”。
“之后，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門提出的房地產(chǎn)市場新政有望推出。”聶梅生明確表示，她原本以為相關(guān)政策會于上個月出臺。
“分析最新的中央經(jīng)濟(jì)會議精神來看，要引導(dǎo)中低價位商品房的消費，就一定要增加住房供應(yīng)；此外，房價要下行，才可能使得更多的購房者進(jìn)入樓市，從而達(dá)成‘合理改善居住條件’的目的。此外，針對開發(fā)商進(jìn)行相關(guān)稅費調(diào)整，及土地政策的調(diào)整，如在出讓金支付方式等方面出臺一些優(yōu)惠措施。”復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院副教授陳杰對《第一財經(jīng)日報》分析說。
放松二套房限制是最有效的“藥方”？
“在樓市火爆的時候，應(yīng)當(dāng)拿出資金來給窮人蓋房子；但是當(dāng)樓市萎靡的時候，應(yīng)當(dāng)刺激‘富人’購房，因為他們才是商品房最有力的支撐。”一位不愿透露姓名的北京地產(chǎn)開發(fā)商對《第一財經(jīng)日報》坦言。他認(rèn)為之前無論是二套房的限制，還是對于90平方米小戶型的政策控制，都是在收緊富人買房的進(jìn)口，而對商品房開發(fā)商來說都不是好消息。現(xiàn)在來看，“二套房”政策的松口，恰好可以對提高交易量產(chǎn)生積極作用。
“沒有人賣二手房，又如何讓人能從舊到新的換購呢？假設(shè)要保證住房的消費，就要鼓勵適度的梯次消費。”該開發(fā)商對本報記者表示。
如果大戶型與多套房購買政策的放開，可以吸引更多資金流向地產(chǎn)行業(yè)。他甚至認(rèn)為，在適當(dāng)?shù)臅r候，對外資購房的政策放開也是可行之舉。
類似的“為富人蓋房”的觀點曾一度成為網(wǎng)民批判的靶子，但是如今今非昔比，從諸多開發(fā)商的角度來說，他們早已無心再度炒作或是“逆市而為”，而是很現(xiàn)實地認(rèn)為最為亟待解決的問題就是如何能夠最大限度提高購房人信心，而富人則是其中的重點。
“假設(shè)不出臺對于購買商品房方面的優(yōu)惠，對于諸多商品住宅開發(fā)商來說是一次沉重的打擊。”在國家出臺4000億元保障房措施之后，一位著名的財經(jīng)作家立刻接到了諸多開發(fā)商好友的電話，他們因為沒有看到商品房層面的利好而產(chǎn)生悲觀情緒。
“原本的二套房政策，是對所有的第二套房實行一視同仁的嚴(yán)格控制，但是現(xiàn)在看來，由于一些二套房是合理且自住的需求，所以需要區(qū)分對待。”易居(中國)分析師傅琦認(rèn)為最有可能出現(xiàn)的情形，就是區(qū)別性的放開對購入二套房的限制。
“例如，可以通過人均面積，以及套數(shù)的絕對數(shù)作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，而各商業(yè)銀行可以就此進(jìn)行利率的優(yōu)惠。從現(xiàn)階段來看，這是比較具有可操作性的。”傅琦對《第一財經(jīng)日報》表示。
顧云昌認(rèn)為“鼓勵改善性需求”之外，或許“購房退稅”、“政府收購商品房作為保障房來源”以及“戶籍政策”或許都將成為新政策的方向。對此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為包括“購房退稅”在內(nèi)的諸多政策并不現(xiàn)實。
“相比而言，牽扯到國家稅費機(jī)制的問題，購房退稅短期內(nèi)實現(xiàn)有難度。新政優(yōu)惠、房價貼底等因素對市場回升的影響都還只在其次，最重要的正在于市場信心的逐漸恢復(fù)加快了解囊入市的步伐。”一家全國性地產(chǎn)機(jī)構(gòu)相關(guān)人士對本報記者坦言。
傅琦則認(rèn)為，以上海為例，無論是“購房退稅”或者是“購房入戶”都存在造就一個更大泡沫的隱憂。而問題的癥結(jié)就是目前上海的住房存量比前些年減少很多，并不足以支撐大批買主的進(jìn)入。
根據(jù)易居(中國)的統(tǒng)計：上海目前的住房存量為851萬平方米，剛剛進(jìn)入一個正常的存量區(qū)間。相比而言，2007年1月1日有1063萬平方米的商品房存量。而若從供應(yīng)來看，今年的住宅供應(yīng)為1220萬到1230萬平方米左右，去年這一數(shù)字為1340萬平方米；2006年供應(yīng)則為1554萬平方米，2005年則為2200萬平方米。
“在目前的市場態(tài)勢下，藍(lán)印戶口與購房退稅不應(yīng)該放開，否則會引起新一輪的存量萎縮以及房價飆升。”傅琦認(rèn)為一個穩(wěn)定市場的底線，便是對于合理二套房購入的政策優(yōu)惠。(來源:第一財經(jīng)日報)
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