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突遭信貸禁令圍剿
“囤地”開發商雪上加霜
活動策劃：柯鵬李和裕
主持/整理：李和裕
嘉賓：馮偉荒島房產工作室市場總監
雖然“救市”之說仍在樓市回蕩，但政府已經用實際行動證明不會輕易摘下房地產調控的“緊箍咒”。上周，央行在《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于金融促進節約集約用地的通知》中明確表示，只要國土資源部門認定某個房地產項目建設用地閑置時間超過2年，開發該項目的房產公司就將無法從銀行獲取任何形式的貸款。業內認為，這對于“囤地”開發商甚至是土地儲備較多、資金鏈狀況欠佳的開發商來說都是打擊，因為“信貸禁令”顯然比繳納土地閑置費要嚴厲得多。
措施更嚴厲
主持人：此次有關土地閑置的“信貸禁令”有哪些內容？
馮偉：《通知》要求，對國土資源部門認定的建設用地閑置2年以上的房地產項目，禁止發放房地產開發貸款或以此類項目建設用地作為抵押物的各類貸款（包括資產保全業務）。此次的《通知》源于落實此前《國務院關于促進節約集約用地的通知》精神，但當時的國務院通知中僅規定，對于土地閑置滿1年不滿2年的，需要按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費，對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價。可見，“信貸禁令”等于掐斷了擱置多年土地的開發商在銀行獲取貸款的可能性。在融資門檻抬高、資金狀況嚴峻的今天，“信貸禁令”對有閑置土地的開發商的“懲罰”力度可能是“致命”的。另外，此次《通知》還明確表示，禁止向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓價款的貸款，這樣的規定也是銀行出于規避連帶風險的考慮，對開發商也不是好消息。
被逼練“內功”
主持人：那么，您認為“信貸禁令”正式執行后對開發商的具體影響有哪些？
馮偉：歸根結底，我認為收緊信貸就是提高了開發商資金回籠的要求。因為開發商的資金鏈維系一靠“外循環”，主要就是銀行信貸，二靠“內循環”，主要是銷售回款。那么，在“外循環”受阻的情況下，開發商勢必更注重“內循環”，這從今年以來越來越多的開發商投入降價促銷等“價格戰”就看得出來了。
開發商作出這樣的選擇是有必要的。因為如果不加快銷售速度、快速回籠資金，資金鏈壓力就會更大。同時可以預見，降價促銷的“連鎖反應”會越來越明顯。雖然一部分開發商仍在觀望，但需要意識到，現在領跑“價格戰”的都是品牌開發商，他們的樓盤量往往又很大，在品牌和量的雙重“壓迫”下，不跟著“跑”起來可能損失會更大。更重要的是，價格戰關鍵影響到的是購房者的預期，在市場整體預期改變的環境下，個別開發商恐難獨善其身。
調節供應量
主持人：今年的土地市場還有一個問題就是土地出讓呈回落之勢。上周發改委發布的數據顯示，7月份土地購置面積環比下降27.7%，同時，完成土地開發面積和新開工面積也呈回落之勢。再加上底價出讓甚至流拍退地的現象愈演愈烈，土地市場的這些變化對未來樓市會有什么影響？
馮偉：土地市場的這些變化顯然是樓市萎靡影響到了開發商的拿地信心。一方面，樓市前景不明，不少開發商不敢出手；另一方面，由于融資受阻，開發商必須基于資金面的情況再考慮拿地，所以，現階段更多的開發商寧愿選擇放一放。此外，去年樓市攀升的時候，有各行各業的企業去買地，但隨著樓市下滑，非專業的企業陸續退出，也影響到了土地市場的交易局面。
而今年以來一些地方土地交易量的下滑，我覺得也與地方政府有意識地調節土地供應量有關。如果前期土地供應不算充足，那么，后期樓市的供求局面差距就不會太大，房價就不會大跌。當然，也需要注意在一段時期的供應緊張后可能又會產生的跳躍式增長。（柯鵬 李和裕）
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