盧肖紅
日前，在海南舉行的2008年博鰲房地產(chǎn)論壇，之前被吵得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的房地產(chǎn)“百日劇變”、“拐點(diǎn)”并沒有搬上桌面，表明大部分人接受了房?jī)r(jià)下跌、短期內(nèi)行業(yè)整體不景氣的現(xiàn)實(shí)，洗牌無可避免。
很多人提出開發(fā)商要把自救放在首要位置。但專家認(rèn)為，這次洗牌只有少數(shù)企業(yè)能夠自救突圍。面對(duì)新一輪的洗牌，“活著”成了2008年房地產(chǎn)商的吶喊。
缺錢，更缺人氣
在剛剛結(jié)束的2008年博鰲房地產(chǎn)論壇上，來自廈門某房地產(chǎn)企業(yè)的陳小姐向記者表示，“像我們這樣的中小開發(fā)商，現(xiàn)在資金很緊張，很多項(xiàng)目都沒法進(jìn)行，銀行貸款下不來，找別人借也不現(xiàn)實(shí)，好像都被卡在那里了，整個(gè)行業(yè)都缺錢。”
“缺錢”不是陳小姐的一家之言，很多與會(huì)的開發(fā)商都感同身受。永安信資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)喬志杰也表示，“現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)都沒錢，誰都借不到錢。”
目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商確實(shí)缺錢。據(jù)相關(guān)資料顯示，在過去的10年里，房地產(chǎn)上市公司整體呈現(xiàn)持續(xù)負(fù)現(xiàn)金流狀態(tài)。融資前現(xiàn)金流只有2002年是正的，10年年均融資前現(xiàn)金缺口(行業(yè)平均)達(dá)到1.7億元，5年年均融資前現(xiàn)金缺口為2.2億元，即平均每家地產(chǎn)上市公司每年要從銀行或股票市場(chǎng)融資2億來支持其擴(kuò)張。
不過，由于目前國(guó)內(nèi)信貸的緊縮和受次貸危機(jī)的影響，房地產(chǎn)業(yè)在融資上面臨困境，瑞士信貸投資銀行董事江濤表示，隨著準(zhǔn)備金率的不斷上調(diào)，國(guó)內(nèi)中小銀行可能出現(xiàn)無款可貸的局面。
從6月15日和25日起，人民幣存款準(zhǔn)備金率將分兩次提高，合計(jì)上調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，這已是近半年內(nèi)央行第五次宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，準(zhǔn)備金率攀至17.5%的歷史高位。信貸進(jìn)一步緊縮，長(zhǎng)短期信貸資金來源受到限制。
對(duì)于行業(yè)缺錢一說，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉指出，“房地產(chǎn)行業(yè)最缺的是人氣。”他認(rèn)為，目前大多數(shù)消費(fèi)者持觀望態(tài)度，銷售急劇下降，導(dǎo)致2008年開發(fā)商面臨至少萎縮40%~50%的需求。
面臨融資的愈發(fā)舉步維艱，清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系公司金融教授朱武祥則表示，“解決錢的核心是解決市場(chǎng)問題。”
綜合眾專家的分析，目前房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)缺錢，但是缺錢只是表象，根本問題在于缺少人氣和市場(chǎng)，我們要解決缺錢問題，關(guān)鍵在于解決人氣和市場(chǎng)問題。
融資陷入困局
有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前只有30%的房地產(chǎn)上市公司在存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降40%的情況下，手持現(xiàn)金與經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金之和能夠償還當(dāng)年到期的短期負(fù)債；有三分之一的企業(yè)，在資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降40%的情況下將出現(xiàn)20%的資產(chǎn)缺口；有26%的企業(yè)在存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降40%、同時(shí)短期負(fù)債中有50%無法續(xù)借的情況下，將陷入流動(dòng)性危機(jī)。
融資，似乎成為了開發(fā)商眼中的救命稻草。但是，選擇怎樣的融資方式，現(xiàn)在是不是融資的正確時(shí)機(jī)，這些問題仍有待商榷。
鐘偉指出，目前討論的開發(fā)商自救，仍然是怎樣上市，怎么做股權(quán)、私募、信托，怎么和其他方式合作，怎么從一線到二線，怎么放大開發(fā)節(jié)奏，所有這些問題都在2003年、2004年討論過，事后都被證明沒有很大的意義。
他認(rèn)為，“既然市場(chǎng)狀況如此，開發(fā)商不妨靜下心來考慮，在所有土地儲(chǔ)備當(dāng)中哪些儲(chǔ)備是最值錢的，哪些項(xiàng)目是比較穩(wěn)定的，在項(xiàng)目策劃中怎么使自己的項(xiàng)目比其他開發(fā)商有非常明顯的上漲，在供應(yīng)鏈方面能不能比其他開發(fā)商做更好的供應(yīng)鏈管理，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是系統(tǒng)集成、財(cái)富戰(zhàn)略非常高的行業(yè)，我們?cè)趺凑?qǐng)一個(gè)好的財(cái)務(wù)官或設(shè)計(jì)工程師，這個(gè)可能要切合實(shí)際得多。”
就目前股票市場(chǎng)而言，近日大盤連續(xù)下跌，房地產(chǎn)板塊受影響最為明顯。近日IPO上市房地產(chǎn)企業(yè)跌破發(fā)行價(jià)；大量借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步增發(fā)融資的前景變得黯淡。目前對(duì)重大資產(chǎn)重組后的上市公司，有關(guān)規(guī)定要求一年內(nèi)不能進(jìn)行增發(fā)等融資活動(dòng)，而借殼上市顯然在限制之列。
朱武祥亦表示，今年通過股票市場(chǎng)融資的機(jī)會(huì)已經(jīng)不大，或許還需要等待較長(zhǎng)時(shí)間才能迎來融資機(jī)會(huì)。
樓市調(diào)整正當(dāng)時(shí)
今年的博鰲論壇上，很多人提出開發(fā)商要把自救放在首要位置。目前各企業(yè)都在調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)，包括降價(jià)銷售、賣地賣項(xiàng)目、合作開發(fā)等，但是這一次的洗牌，只有少數(shù)企業(yè)能夠自救突圍。面對(duì)新一輪的洗牌，“活著”成了2008年房地產(chǎn)商的吶喊。
喬志杰表示，企業(yè)要在洗牌中站穩(wěn)腳，就要靠自救。如果你有土地沒錢，那就等等，等不了就找合作伙伴，或者把地賣個(gè)好價(jià)錢。如果賣不了好價(jià)錢，低價(jià)也要賣，現(xiàn)在要做的只是生存下來。
喬志杰認(rèn)為，“消費(fèi)者因?yàn)樾睦矶窢?zhēng)對(duì)樓市持觀望態(tài)度，但是市場(chǎng)會(huì)反彈的，等人們心理壓力被壓到一定程度就會(huì)反彈，畢竟人多地少，再加上城市化進(jìn)程的加快，需求并沒有減少，大概2009年下半年將會(huì)反彈。房地產(chǎn)商需要做的是為消費(fèi)者提供適合的產(chǎn)品。”
央行政策貨幣政策委員、國(guó)民經(jīng)濟(jì)所所長(zhǎng)樊綱指出，目前樓市的調(diào)整來得適時(shí)且理性。“房地產(chǎn)市場(chǎng)的主動(dòng)調(diào)整將有助于市場(chǎng)的健康發(fā)展，市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)整可以避免人為矯正出現(xiàn)的矯枉過正。”
朱武祥表示，政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的金融問題正日益關(guān)注，意味著房地產(chǎn)不能持續(xù)下跌，就像股票一樣會(huì)有個(gè)底線。
同時(shí)，朱武祥認(rèn)為，“維持企業(yè)融資前的現(xiàn)金平衡，是地產(chǎn)企業(yè)增長(zhǎng)模式的一項(xiàng)重要原則。經(jīng)過這一輪的洗牌后，挺過去的企業(yè)將轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)模式。”
他還指出，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)配置和資本結(jié)構(gòu)之間的不匹配需要加快調(diào)整，應(yīng)由目前高杠桿、短期債務(wù)為主的資本結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)換為正常甚至保守的財(cái)務(wù)杠桿，以長(zhǎng)期資本為主的結(jié)構(gòu)，并且需要比較充裕的現(xiàn)金儲(chǔ)備。
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