投資風(fēng)險(xiǎn)加大供過(guò)于求———
經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)半年多的調(diào)整，下半年北京樓市會(huì)出現(xiàn)什么樣的走勢(shì)，恐怕是近期業(yè)內(nèi)外人士都十分關(guān)注的問(wèn)題。通過(guò)對(duì)各方人士的采訪，記者了解到對(duì)于下半年的樓市多數(shù)人士表示不樂(lè)觀。
●悲觀預(yù)測(cè)：下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然冷清
太平洋證券研發(fā)部宏觀經(jīng)濟(jì)高級(jí)研究員王保東認(rèn)為下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)不樂(lè)觀，房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)已經(jīng)形成。2007年是全國(guó)房?jī)r(jià)上漲最快的一年，支撐房?jī)r(jià)上漲幾大因素有：通貨膨脹的上升，人民幣的持續(xù)升值和奧運(yùn)會(huì)的臨近。今年支撐房?jī)r(jià)上漲的這三大因素依然存在，但是房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭卻明顯放緩。在深圳房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)了20%以上的跌幅，在北京雖然房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)下跌，成交量卻極度萎縮，說(shuō)明市場(chǎng)觀望的氣氛已十分濃厚。
首先，通貨膨脹在今年依然存在，但是通貨膨脹率卻出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)。通貨膨脹在去年中形成，伴隨著通貨膨脹率的快速上升，房?jī)r(jià)也在一路高漲。因?yàn)槿藗兤毡檎J(rèn)為房地產(chǎn)是可以抵御通貨膨脹，使資產(chǎn)保值增值。
經(jīng)過(guò)一年緊縮貨幣政策的調(diào)控，通貨膨脹率已經(jīng)基本見(jiàn)頂。5月份的通貨膨脹率較4月份已經(jīng)有所下降，因此，王保東認(rèn)為下半年通貨膨脹率將是一個(gè)回落的過(guò)程。而從全球范圍來(lái)看，通貨膨脹率回落的過(guò)程往往伴隨著房?jī)r(jià)的下跌。
其次，人民幣升值仍然在繼續(xù)，而且上升速度有加快的跡象。今年一季度外資流入國(guó)內(nèi)的量仍然很大，但房?jī)r(jià)卻沒(méi)有去年同期那么大的上漲。
自從人民幣進(jìn)入上升軌道以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格也在大幅上漲。分析人士普遍認(rèn)為，外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)后大量購(gòu)買(mǎi)了優(yōu)質(zhì)物業(yè)，這樣不僅可享受人民幣升值的收益，同時(shí)物業(yè)價(jià)格的大幅上漲也會(huì)帶來(lái)巨大的利潤(rùn)。因此，人民幣升值成為支持房地產(chǎn)價(jià)格上漲的一個(gè)重要因素。
但是今年的情況卻并非如此，人民幣依然在升值，而且速度有所加快，但是房地產(chǎn)價(jià)格卻沒(méi)有同步出現(xiàn)去年的漲幅，甚至一些城市的房?jī)r(jià)還出現(xiàn)了下跌。說(shuō)明在外交繼續(xù)大量流入國(guó)內(nèi)的過(guò)程中，今年的外資并沒(méi)有選擇房地產(chǎn)市場(chǎng)。王保東分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了改變，房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)幾年的大幅上漲后，價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于價(jià)值，應(yīng)該出現(xiàn)回落。他認(rèn)為房?jī)r(jià)出現(xiàn)20%的跌幅是很容易的事。
另外，奧運(yùn)會(huì)一直以來(lái)被認(rèn)為是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)心劑。慣性思維認(rèn)為，奧運(yùn)會(huì)后中國(guó)經(jīng)濟(jì)將步入一個(gè)更快的發(fā)展階段，房?jī)r(jià)也會(huì)因此進(jìn)一步上漲。王保東認(rèn)為，其實(shí)奧運(yùn)會(huì)對(duì)中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的影響并沒(méi)有想像的那么大，充其量也就對(duì)北京市雖然影響較大。但是奧運(yùn)概念經(jīng)過(guò)多年大肆炒作之后，已經(jīng)被嚴(yán)重透支了。奧運(yùn)會(huì)已經(jīng)已經(jīng)不能再對(duì)高房?jī)r(jià)構(gòu)成支撐作用。
●樂(lè)觀預(yù)測(cè)：最快第四季度回暖
北京易居研究院牟增彬認(rèn)為，由于7月20日到9月20日因奧運(yùn)會(huì)的舉辦，北京的相關(guān)工地有停工的要求。因此，第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)是比較冷清的一季度。第四季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)回暖。
根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行周期，從去年九月房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整以來(lái)，到今年九月就是整整一年時(shí)間了。牟增彬認(rèn)為，歐美成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整周期一般是兩到三年，但是對(duì)于中國(guó)這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)處于快速增長(zhǎng)的國(guó)家來(lái)說(shuō)，調(diào)整期會(huì)比較短。一年的時(shí)間已經(jīng)使市場(chǎng)基本調(diào)整到位。再加上年初防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和緊縮的貨幣政策已經(jīng)不再提及，今年大量的自然災(zāi)害可能會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，銀根在年底時(shí)放松不是沒(méi)有可能，銀根一旦放松房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)回暖。
●土地市場(chǎng)預(yù)測(cè)：下半年土地市場(chǎng)將趨冷
而國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控會(huì)從這幾個(gè)角度來(lái)進(jìn)行，一是加大經(jīng)濟(jì)適用房的出讓力度，二是加大對(duì)已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)土地的催款工作；三是加大對(duì)已購(gòu)?fù)恋氐拈_(kāi)發(fā)速度的控制；四是加大對(duì)土地出讓方式公開(kāi)化透明化的執(zhí)行力度。如果國(guó)家一旦確定要進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控，那么將改變所有開(kāi)發(fā)商的盈利模式，就是依靠土地升值將不再是開(kāi)發(fā)商的一種盈利模式，而必須要靠房產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)，因此對(duì)于有囤地動(dòng)機(jī)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)將是致命的。因此很多開(kāi)發(fā)商將放棄囤地的想法，轉(zhuǎn)而從事開(kāi)發(fā)工作。那些已經(jīng)囤積大量土地的開(kāi)發(fā)商將放棄繼續(xù)囤地，轉(zhuǎn)而消化手中存量土地。因此土地市場(chǎng)將表現(xiàn)出冷清。
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