委員調查顯示：稅費比例占房價四成多
盡管中央政府不斷出臺各種政策，重拳出擊房地產市場，房地產開發商們卻依舊我行我素，各地房價節節上漲的情形似乎并沒有太多改觀。房價為何居高不下？
昨天下午，十位全國政協委員來到北京市朝陽區一個名為東區國際的小區，就該小區房地產商在房地產開發環節的費用進行實地調研。十位委員此次調研的目的，是為了印證他們即將提交給全國政協的一份聯名提案———《關于減少政府收費環節遏制住房價格上漲的建議》。根據這家開發商提供的數據，東區國際每平方米平均售價約為23000元。其中，在每平方米的房價構成中，建筑成本約3500元，土地費用近6000元，各種稅費近10000元。此外，開發商還需要支出的費用包括拆遷補償費、不可預見費等等。
這份聯名提案的第一提案人———全國政協委員、河南省工商聯副主席王超斌表示，這次在北京東區國際實地調研的數據，與他們此前取得的河南、四川、江蘇、安徽等地房地產開發的費用成本構成基本吻合。
昨天晚間，在向十多家媒體公布了提案內容和調研結果后，王超斌等委員連夜將這份聯名提案提交給全國政協。
■房地產開發環節政府亂收費嚴重
王超斌等委員在提案中提出，目前我國住房價格居高不下，從供給的角度看，一個重要原因是住房開發過程中政府收取的稅費環節過多，造成房地產開發成本過高。
委員們在調研各地房價飆升的原因時了解到，各地政府在房地產開發過程中所征收的費用，除了土地出讓金和雙重配套費外，還要收取藍圖審查費、防雷檢驗費、防震檢測費、綠化費、墻改費、施工放線費、規劃設計費、人防費、文物勘探費、施工合同鑒證費、預算審核費、工程造價咨詢審核費、質量監督費、土壤氡氣檢測費、室內空氣檢測費、政府價格調整基金、勞務咨詢費、職工培訓費、安全施工措施費、散裝水泥推廣費、預售許可證服務費、房屋面積界定費、房價審查服務費、管線綜合竣工圖設計費、電力委托費等等多達50余項，涉及25個部門，這些成本約占到房價的15%至20%。
“更不可思議的是還要收取不可預見費。”王超斌委員指出，在這50多個收費環節中，有很多個收費屬于亂收費、白收費。“比如，企業交了綠化費以后還是要自己花錢做綠化。”“再比如，開發商的圖紙，（政府部門）收上去象征性地看一看，動輒就要幾十萬甚至幾百萬的收費。”
“開發商把這些政府的收費，加入了房價里。埋單的實際上還是消費者。”
■地方財政收入30%至50%來自房地產業
這份提案指出，除了這些收費外，政府還向房地產開發企業開征營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加、契稅、土地增值稅、所得稅、土地使用稅、房產稅等十余項稅負。經過統計，這些稅負成本約占到房價的15%。
“各種收費加上稅收，每年來自房地產行業的稅費，約占到地方財政收入的30%至50%，成為地方政府財政收入的重要來源。”
王超斌委員舉例說，江蘇省在2006年一季度僅房地產業和建筑業兩大行業就繳納土地稅91億元，這兩大行業的稅收占到江蘇省地方財政收入的35%。“如果算上各種收費，那么這個比例更上升到50%以上。”
委員們在提案中指出：“由此可以看到，地方政府以房地產開發拉動地方經濟增長和增加財政收入的利益沖動，是造成住房價格居高不下的一個重要原因。”
■“一次性付款打折并非真降價”
王超斌委員告訴記者，經過對各地房地產價格及其構成的分析，平均在房價中，土地成本占到25%至30%，建筑成本約占25%至30%，國家收取的各種費用占15%至20%，稅負占15%，開發商利潤則根據開發時間長短在10%至18%之間。
對于有記者提出深圳、廣州等地傳來有開發商一次性大幅降價的消息，王超斌表示，他對這些所謂降價房進行了調查后發現，基本上降價的都是積壓房，地段不好或朝向不好的房屋。“高成本拿下的房子，怎么會賠錢賣？”
而對于目前北京有開發商推出的一次性付款九折優惠，王超斌認為這根本不是真正的降價。他解釋說，銷售時間的長短直接關系到開發商的盈利率。“一個房子還沒建好，預售時一次性即使只拿到全部房款的90%，也跟半年后漲價20%的利潤率一樣。”他說，開發商需要支付銀行貸款利息等財務成本。“在預售時一次性收全部房款，要比先收買房人20%的首付，半年后房子建完再從銀行拿剩余房款的財務成本少很多。”
■“高房價，板子該打到誰的身上”
這份提案的共同提案人之一、全國政協委員、清華大學人文社科學院教授蔡繼明表示，任何價格都不是單方面的，而是由供給與需求兩方面造成。當前房價高，需求肯定是一方面，比如目前買房追求攀比、超前消費、北京等大城市里外來人口高消費、投資人群多等因素。但另一方面，從供給方面來看，房價高主要是兩個因素：一是房地產結構有問題，大企業壟斷市場60%至70%，沒有充分競爭的市場環境；二是成本因素。“我們關注到，相當大的房地產成本是政府財政收費。”“盡管財政收入是‘取之于民、用之于民’，但這部分向開發商收取的財政收入實際上都轉嫁給了需求者。”
這部分財政收入該不該收呢？蔡繼明說：“如果是出于公平分配、規范市場行為的需要，出于讓城市土地更合理、節約、有效地開發利用的需要，是可以收取的。”但實際上，他指出，“更多的地方政府將房地產行業當成了地方財政的取款機。”“地方政府以極低的價格從農民手中拿地，然后高價出讓給開發商。”“靠房地產稅費拉動地方財政收入，一定是不能長久的。”
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