資本助推力
如果缺少了資本的推動，地價飆升的非理性可能不會走得這么遠(yuǎn)。
2007年，奧園、SOHO、遠(yuǎn)洋在香港上市，復(fù)地、首創(chuàng)等將回歸A股，華遠(yuǎn)等則意欲借殼；
2007年，房地產(chǎn)企業(yè)在A股通過增發(fā)融資400余億元，為歷年來融資規(guī)模最大的板塊；
2007年，公司債融資啟動，房地產(chǎn)公司隨即試水，萬科、金地、保利、北辰紛紛宣布發(fā)行十幾億到幾十億的公司債；
2007年，越來越多的其他行業(yè)公司進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，家電廠商海爾拿出300億準(zhǔn)備投資地產(chǎn)，要做的第一件事情自然就是買地；
2007年的大多數(shù)時間里，地產(chǎn)股的表現(xiàn)優(yōu)于大盤，保利的靜態(tài)市盈率最高時甚至達(dá)到了150倍。
杭州濱江房產(chǎn)副總朱立東的親身感受是：“房地產(chǎn)公司對土地的溢價判斷理論上是相差不大的，但因?yàn)橛辛速Y本市場上的資金來源，溢價可能會增加很多，對土地價格的承受能力也會高很多。高地價的一部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移到股市上?！薄叭缃竦姆康禺a(chǎn)市場，已經(jīng)從關(guān)系密集型轉(zhuǎn)移到資金密集型。過去是看誰有關(guān)系能拿到地，現(xiàn)在是看誰有錢能拿到地。”李明書是北京一家二線房地產(chǎn)公司的高層，他們也正在積極地謀求上市。“這是資本對地價上升的一個直接驅(qū)動力，”戴德梁行楊達(dá)認(rèn)為，“另一個間接的驅(qū)動力是購房者，在通貨膨脹的預(yù)期和股市風(fēng)險加大的背景下，他們覺得買地產(chǎn)股不如買地產(chǎn)?！贝鞯铝盒猩虾９揪C合住宅服務(wù)華東區(qū)主管胡港文就發(fā)現(xiàn)，5月份之后，一次性付款的消費(fèi)者比例增加了不少。
而地產(chǎn)商的另一個資金來源——海外基金——盡管遭遇了政策限制，也并沒有退出中國市場，而是通過直接投資項(xiàng)目的方式，在積極地尋找分一杯羹的機(jī)會。戴德梁行最近就剛剛促成了復(fù)地與德國SEB基金一個2億美元的合作?！皻w根結(jié)底，還是流動性過剩?！倍辔皇茉L者一再對南方周末記者強(qiáng)調(diào)，也就是說，無論是投資者還是消費(fèi)者層面，錢都太多了，需要尋找投資渠道。
有趣的是，不少地產(chǎn)公司本身也在炒股。杭州坊間流傳，一家公司通過股市收益四十余億，能買下半個長沙新三角洲地塊了?！胺康禺a(chǎn)商普遍看好后市，所以愿意高價拿地，而今年股市直接融資渠道的增加，又讓他們得以高價拿地，”趙強(qiáng)分析道，“游戲規(guī)則就此發(fā)生改變，過去都是根據(jù)單個項(xiàng)目的投資回報率，現(xiàn)在都加上了對未來房價的預(yù)期，這更多地是一種風(fēng)險測算?！?/p>
不成為大鱷，就被大鱷吃掉
游戲規(guī)則改變的直接結(jié)果就是：大量地產(chǎn)商被淘汰。
“如今活躍在土地市場上的，就是那么十幾家公司，如果繼續(xù)維持這個局面，兩年之后，可能這個市場上就都只有這十幾家公司了，”李明書預(yù)測道，“宏觀調(diào)控政策的取向也是行業(yè)的整合和重組，如果不想被大鱷吃掉，就要想辦法成為大鱷。”
有數(shù)據(jù)顯示，2004年北京還有4000多家房地產(chǎn)公司，現(xiàn)在只有800多家。經(jīng)過這一輪洗牌，明年的統(tǒng)計數(shù)字還會有一個劇減。香港的地產(chǎn)商也是經(jīng)過3次洗盤，最終存活十余家。
在世聯(lián)地產(chǎn)的袁鴻昌看來，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商目前可分為四類：資源型開發(fā)商、專業(yè)型開發(fā)商、資金規(guī)模型開發(fā)商和機(jī)會型開發(fā)商。機(jī)會型開發(fā)商占據(jù)了總數(shù)量的90%以上，但因?yàn)榭沙掷m(xù)性差，“地王”頻出的當(dāng)下，尤其容易死亡；而最終能存活的將是依靠資本市場壯大的專業(yè)型公司。
資源整合的過程中，對土地的爭奪更加激烈，房價不可避免也被抬升，尤其是當(dāng)新拍地王的價格等于甚至高于周邊樓價時。
雅戈爾(29.25,1.06,3.76%)7月份在杭州拍下的1.5萬元/平方米，直接刺激了周邊的風(fēng)華九園一周時間從1.4萬元/平方米上漲到2萬元/平方米。
南京實(shí)行“一房一價”，規(guī)定開盤后的樓盤不得隨意抬價，但地產(chǎn)商們干脆讓新盤迅速變成二手房，提高交易價格，出現(xiàn)二手房貴過新房的奇特景象。
10月份，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人李曉超明確表示，土地開發(fā)建設(shè)成本提高、土地價格上漲較快，是房價持續(xù)上漲的主要原因之一。
而反過來，房價的上升，又推動了開發(fā)商對土地的爭奪，最終推動了地價的上揚(yáng)。
在這場“圈地游戲”中，由于主角大部分是上市公司，這種“地價—房價—地價”之間循環(huán)往復(fù)的關(guān)系借由股市得到了更大程度的放大。
每當(dāng)上市公司出拿地公告，股價總是很“配合”地上漲一定的幅度，即使這是一般不去兌現(xiàn)的紙面財富，這種上漲還是為將來上市公司的增發(fā)和公司債融資打下了良好的基礎(chǔ)。
對此，趙強(qiáng)的解釋是：“理論上，只有拿地的回報率高于資金成本，股價才應(yīng)該上漲。但因?yàn)樾畔⒌牟粚ΨQ和股市的投機(jī)特性，股民基本上都在透支對未來的預(yù)期?！?/p>
第三季度里，保利地產(chǎn)(96.31,0.08,0.08%)取得了上海、武漢、廣州等城市的8個地塊，總價款近100億元人民幣，但保利的股價同期也翻了兩倍多，變成房地產(chǎn)第一股，保利隨后打算發(fā)行43億元的公司債。
若隱若現(xiàn)的風(fēng)險
地價和房價交錯上升的游戲要玩下去，很重要的一點(diǎn)是必須有足夠的需求來支撐未來的房價。
經(jīng)歷了今年春天開始并持續(xù)了整個夏天的房價飆升后，市場出現(xiàn)了一些微妙的變化。
在10月的黃金周中，今年一直領(lǐng)跑此輪全國房價普漲的深圳市，雖然房價仍在高位，但是耐人尋味的是，消費(fèi)者卻似乎選擇了冷眼旁觀：整個黃金周，深圳只賣出82套新房。深圳市民揚(yáng)言，要與開發(fā)商較勁，堅決不買房，壓著地產(chǎn)商低下頭來。
與此同時，政策層面也有變化。在天價“地王”屢屢出現(xiàn)后，地方政府開始謀劃增加土地供給。杭州市上半年放出的土地已經(jīng)超過了去年；南京10月份推出了14幅“小地塊”；青島則在40天內(nèi)連續(xù)拍出30塊土地。除了加大供給外，需求方面也有政策出爐，第二套房首付款比例的提高，將直接壓制購房者需求。
從市場層面來說，也有寒風(fēng)襲來。地產(chǎn)股的暴漲和大規(guī)模增發(fā)，一直被看作此輪“地王”頻現(xiàn)的資金基礎(chǔ)。但8月份以來，房地產(chǎn)股成為機(jī)構(gòu)減持比例最大的板塊，機(jī)構(gòu)通常被認(rèn)為對市場水溫變化能夠先知先覺；同時，證監(jiān)會暫停審批房地產(chǎn)公司IPO的流言再度四起。巨量土地儲備帶來的資金缺口開始浮現(xiàn)。
比如北辰，這一輪土地飆升中最大的地王，今年需要為長沙新三角洲地塊支付51億元。根據(jù)北辰的中報資料，無法依靠自有資金支付地款，為了緩解可能的資金壓力，北辰10月份宣布發(fā)行17億元公司債。
11月1日，土地出讓金繳納新規(guī)實(shí)施以后，類似的資金壓力將會更大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)商必須繳清所有土地款之后，才能開工。過去開發(fā)商普遍采用的是“借雞生蛋”的策略，只要有10%—30%的前期資金，就可以把土地先行拍下，取得土地證后，就可以著手分期分片開發(fā)，用售房所得再返過來分期支付土地款。而新政策要求先交清土地款再開發(fā)，這無疑堵住了開發(fā)商的變通之道，將使開發(fā)商沉淀巨大的資金成本，從而面臨巨大的資金壓力。
因?yàn)楦骷曳康禺a(chǎn)上市公司今年的銷售數(shù)據(jù)良好以及土地資源稀缺的原因，證券公司目前仍給予他們“增持”的評級，但這一切的前提，都基于一點(diǎn)——“中國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和宏觀政策不會改變”。(文中李明書為化名)
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