喧囂的地王時代
1月31日，武漢，35億元，790畝，總價突破了兩年前33.9億元的當地拍地紀錄。
地王時代的帷幕，從這一天上海豫園旅游商城股份有限公司在武漢的豪擲拉開。
可以說，這是自2003年實行土地招拍掛制度以來，“地王”刷新頻率最高、金額最大的一個周期。
其間，最名符其實的“地王”，當屬7月份北辰實業(12.75,0.46,3.74%)和北京城開聯合競得的長沙新三角洲地塊，總價達到驚人的92億元。“如果是我，絕不會去買那塊地。”同為上市公司、同為拿地大鱷，金地集團(68.62,-1.51,-2.15%)一位副總經理仍然認為付出如此大的資金，風險將倍增。
而蘇寧環球8月份在上海市南京路拍下6萬元/平方米的“樓面地價地王”，則讓更多的人很久才回過神來。“恒基剛剛以15億元轉手毗鄰的一幢寫字樓，蘇寧卻要耗資44億元。無論怎么操作，未來都是難以盈利的。”仲量聯行亞太區董事陳立民能給出的惟一解釋是，蘇寧這么做恐怕出于“品牌效應”。
標桿之外，更普遍的情況是，地價以火箭之速度攀升，杭州在5月30日到7月9日的40天里地價一再刷新，同屬黃金地段的3個地塊，前后共漲了1/3，從11000元的樓面地價飆至15000元。全國地價指數今年第一季度上漲了9.8%，之后的兩個季度分別是12%、15%。
“遍地開花！”戴德梁行杭州分公司總經理楊達這樣形容，“長三角既不是開頭，也沒有領跑。”楊達認為，“廣州地王”、“成都地王”、“長沙地王”也都聲勢逼人，“地王”現象并不是孤例。
喧囂聲中，再沒人提及年初武漢的那宗交易。實際上，早在今年4月1日前，拍得土地的上海豫園旅游商城由于資金壓力，無法付出第一筆10億元的土地出讓金，地塊轉為上海復地接手。
這不過是兩年前幾出“地王沉浮錄”的翻版。2005年的溫州地王“中瑞財團”年底成為“拖欠土地出讓金”的狀元；再早一年的上海地王“合生創展”因為資金緊張，一度停止了以16億元拍下的上海新江灣城C1地塊項目。
這些不成功的“個案”，在今年蒸騰向上的“地王”熱潮中，在開發商迫切需要拍得土地的現實映射下，被有意無意地忽略了。
為什么必須成為“地王”
地價和房價上升的氣息，在 5月份杭州的“濱江萬家花城”樓盤再現久違的徹夜排隊時，杭州濱江房地產集團副總經理朱立東就嗅到了。
700多套房子一天售空；半個月前180套的“萬科魅力之城”也在兩天之內被搶完。
“再加上5月份房交會的火爆情況，大家意識到，經過整一年宏觀調控帶來的低迷期后，地產市場回暖了。”杭州一家房地產顧問公司漢嘉地產顧問機構總經理梅杰回憶。
房子越賣越貴了，第三季度里，杭州新房每個月相對上月的漲幅都在增加，9月份的環比增幅為全國最高——5.5%，同比更是上漲了15.6%。
但也越賣越少了，杭州透明售房網統計，2006年杭州存量房源一直保持2萬套上下，但到如今只有3000套可供買賣。
買房子的反倒越來越多，“信號就是溫州投資客的回潮，無論是稀缺的錢江板塊，還是便宜的下沙板塊，或者有升值潛力的九堡地段，溫州人幾乎都閉著眼睛掃。”梅杰說。
一位不愿意透露姓名的中介公司高層告訴南方周末記者，一個新開樓盤的客戶，竟然有90%登記的是溫州身份證。
顯然，得再煮一鍋“飯”來賣了。但等米下鍋的地產商們發現，米，也越來越金貴了。
2003年是杭州土地供應的高峰，有5000畝土地供市。但之后的三年，因為宏觀調控壓縮土地供給，都維持在3500畝左右。
“再加上行情不好，多數本土企業都開始觀望，去年甚至出現地塊流拍，”漢嘉地產顧問機構研究部經理陳煥春介紹，“結果今年行情好了，很多企業又沒有儲備土地開發了，僧多粥少。”
他們還共同面臨著外地企業的競爭。“標志性事件是去年萬科打入杭州市場，戰略需要讓他們更加不惜代價。”“住在杭州”網首席記者丁曉紅補充。做襯衫起家的雅戈爾(29.35,1.16,4.11%)7月份以每平方米15000元的樓面地價拍下市中心地塊，至今仍是杭州單價地王。
杭州，這座最早全面推行土地招拍掛制度的城市，只是全國土地市場的一個縮影。
2006年，全國土地竣工面積和新購土地面積的增長率曲線形成了一個巨大的缺口，一個猛增，一個銳減。也就是說，一邊是開發商儲備的土地大量被消耗，一邊是沒有新的土地資源補充。
因為這種顯而易見的供需失衡，光大證券房地產行業分析師趙強“奉勸”地產商們“先下手為強”。
這也是南方周末記者訪問的學者、地產商和中介機構，對地價飆升給出的共同原因之一。
供求失衡，在土地資源緊張的大城市表現最為突出。
上海世聯地產總經理袁鴻昌給出的數據是，2005年和2006年上海分別推出380萬和640萬平方米用地，但根據他們的估算，目前的土地需求是2500萬到3000萬平米，缺口以數倍計算。“兩個月，現有的存量就能消耗掉了。”上投集團下屬的匯龍新城總經理俞軍認為。
對于項目類公司，拿到一塊地做一個項目，沒有土地等于直接死亡，這類地產商的數量目前仍占到80%以上。
對于擴張版圖的公司來說，新城市的新土地則是一枚先頭釘，也是鞏固異地市場的棋子。即便萬科、綠城這樣的大房地產公司在今年拿地之前也面臨南京和上海市場出現空檔的危機；萬科今年計劃開工的規模占年初土地儲備的近一半，若不持續拿地，最多兩年后現有的發展速度就會減緩。“市場占有率是長期戰略，因此不少公司寧愿犧牲短期回報率。”趙強指出。
更何況，對于許多已經上市和即將上市的房地產公司來說，不斷增加的新土地就是投資者關系。“每股土地儲備多少”是基金經理們分析房地產上市企業的重要指標；為了上市，一向批判“地王”的SOHO中國總裁潘石屹也不得不咬咬牙跺跺腳，拍了幾塊地。“作為一家上市公司，得對股東有所交代，增加土地儲備是必須做的一件事情。”戴德梁行杭州分公司總經理楊達指出。
一個個個體的理性選擇就這樣鑄成了集體的非理性。“地價跳躍式的上升肯定有不健康的因素，但如果大家都這么拍，就并非全部非理性了，應該探尋真正的根源和背景。”浙江大學房地產研究所所長虞曉芬更愿意辯證地看待。
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