政府近期對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策連出重拳。10月9日，國(guó)土資源部又發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號(hào)令)，并將于11月1日正式實(shí)施。39號(hào)令最讓開發(fā)商揪心的一條莫過于其首次明確，受讓人必須付清全部土地出讓金后，方能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。
資本門檻催生地產(chǎn)寡頭？
39號(hào)令到底會(huì)給中國(guó)地產(chǎn)公司帶來什么樣的影響？
剛剛在香港上市的SOHO中國(guó)董事會(huì)主席潘石屹在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，39號(hào)令對(duì)資金雄厚的地產(chǎn)公司尤其是融資渠道靈活的上市公司影響很小。
“這一新政對(duì)上市地產(chǎn)企業(yè)是一利好消息，因?yàn)殚_發(fā)門檻的提高將使得一部分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手自動(dòng)出局。而對(duì)資金實(shí)力薄弱的地產(chǎn)企業(yè)則是利空，這意味著如果沒有錢，就沒有可能再在地產(chǎn)市場(chǎng)玩。”潘石屹?gòu)?qiáng)調(diào)，地產(chǎn)企業(yè)欲規(guī)避39號(hào)令帶來的風(fēng)險(xiǎn)必須考慮上市融資，“資金是惟一的解決辦法，但目前的地價(jià)如此高，可以說要拿地要發(fā)展，常規(guī)的募集資金的方式已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，首付提高，封頂后才能辦貸款以及剛出臺(tái)的未繳清出讓金不得進(jìn)行土地分期拿證，地產(chǎn)企業(yè)在這樣的大環(huán)境下尋求發(fā)展需要大量資金，地產(chǎn)企業(yè)如果不上市，基本上很難再玩轉(zhuǎn)地產(chǎn)市場(chǎng)。”
而在實(shí)力雄厚的首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光看來，39號(hào)令只是使中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)資金密集化程度更高。
“實(shí)際上，以地產(chǎn)企業(yè)目前在全國(guó)拿地的激烈競(jìng)爭(zhēng)程度，絕大部分企業(yè)拿地時(shí)都是一次性付清所有款項(xiàng)才拿到土地證，39號(hào)令實(shí)際上是將這一現(xiàn)實(shí)制度化了。”劉曉光表示，首創(chuàng)資金實(shí)力雄厚，最近拿地都是一次性付清，不會(huì)受新政策影響。
“39號(hào)令使得資金與地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系進(jìn)一步密切，甚至成為生命線，房地產(chǎn)行業(yè)將變成一個(gè)資金高度密集的行業(yè)。”劉曉光預(yù)測(cè)，對(duì)于一些資金實(shí)力薄弱的中小開發(fā)商，意味著將被淘汰。
中小開發(fā)商憂心遭淘汰
39號(hào)令顯然難以撼動(dòng)此類大的地產(chǎn)開發(fā)商，但對(duì)中小開發(fā)商就不同。
“政策只會(huì)讓更多的中小開發(fā)商因?yàn)橘Y金問題不得不退出市場(chǎng)，而形成地產(chǎn)寡頭。這樣房?jī)r(jià)更加要控制在地產(chǎn)寡頭手中了。”對(duì)于39號(hào)令，北京富華園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理鄭曼夏不無擔(dān)憂。
與鄭曼夏的擔(dān)心不同，上海米蘭之夜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理雷鑒則在憂心由于39號(hào)令尚未有配套實(shí)施細(xì)則，地方政府在執(zhí)行時(shí)完全可以把相應(yīng)地塊分割進(jìn)行“招拍掛”，這其實(shí)意味著開發(fā)商仍然可以間接地實(shí)現(xiàn)分期付款、分期拿證。而且，39號(hào)令的執(zhí)行會(huì)讓一部分中小開發(fā)商因資金門檻的提高被淘汰，這意味著更多的土地將集中在一小部分資金實(shí)力雄厚的大開發(fā)商手中，并最終推動(dòng)這些企業(yè)成為地產(chǎn)寡頭，增大囤地、囤房的可能性。
萬年長(zhǎng)興置業(yè)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理黃璽慶對(duì)39號(hào)令的認(rèn)識(shí)表現(xiàn)得更加理性，他肯定了39號(hào)令將有利于規(guī)范土地“招拍掛”制度，自動(dòng)淘汰掉一些資金缺乏單靠資源打天下的開發(fā)商，從而提高行業(yè)集中度和規(guī)范度。但他例證，目前地產(chǎn)排頭兵萬科集團(tuán)占據(jù)的市場(chǎng)份額還不到2%，地產(chǎn)巨無霸形成其實(shí)很難，即便形成了，因?yàn)檎卫握瓶刂恋兀慨a(chǎn)企業(yè)仍然掌控不了市場(chǎng)。
黃璽慶認(rèn)為，39號(hào)令落實(shí)到位，還需要出臺(tái)相關(guān)配套措施，這樣房地產(chǎn)企業(yè)將真正面臨重新洗牌。而萬年花城這一類資金實(shí)力相對(duì)薄弱但有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，其實(shí)可以避開房產(chǎn)巨頭們激戰(zhàn)的熱點(diǎn)區(qū)域，進(jìn)行差異化經(jīng)營(yíng)。
專家說法
房地產(chǎn)開發(fā)重新洗牌
“國(guó)土部的新規(guī)顯然對(duì)中小開發(fā)商影響最大。我認(rèn)為這將導(dǎo)致一部分小的開發(fā)商退出房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，發(fā)生行業(yè)洗牌是肯定的。”10月12日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)何琦在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，近兩年有些地產(chǎn)商戰(zhàn)線太長(zhǎng)，在全國(guó)范圍內(nèi)搞擴(kuò)張，新規(guī)也將對(duì)這些企業(yè)形成很大的壓力，其中一些實(shí)力弱的可能會(huì)出現(xiàn)崩盤。
北京土地學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)劉鋒也表達(dá)了類似的觀點(diǎn)，他認(rèn)為，資金實(shí)力雄厚的大開發(fā)商尤其是上市公司，由于擁有多種融資方式，在土地的付款方式上更有競(jìng)爭(zhēng)力，受到政策影響的程度較小，而一些中小開發(fā)商受制于資金，無法拿到土地，將不得不面臨出局。他預(yù)測(cè)，隨著39號(hào)令的逐步落實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)必然將被重新洗牌，從而實(shí)現(xiàn)行業(yè)集中，這也是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路，只有提高行業(yè)集中度，才能實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。(王冰凝 賈華杰)
實(shí)施效果“很難樂觀”
新規(guī)施行后，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，開發(fā)商承擔(dān)的資金壓力大了，拿地的門檻也高了，可以合理控制土地出讓的面積。不過，中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)陶琦認(rèn)為：“土地市場(chǎng)現(xiàn)在很復(fù)雜，新規(guī)定能否取得效果，將主要取決于地方政府的執(zhí)行力度。但因?yàn)楝F(xiàn)在土地出讓收入，已經(jīng)占地方政府財(cái)政收入的很大一部分。實(shí)施效果讓人很難樂觀。”(賈華杰)
高端訪談
國(guó)土部法規(guī)司任慶恩司長(zhǎng)：出讓金清理截至明年6月
本報(bào)記者賈華杰北京報(bào)道
“從現(xiàn)在開始到2008年的6月30日為止，到時(shí)所有應(yīng)繳未繳土地出讓金的地塊，國(guó)土部門都將嚴(yán)肅處理。”10月11日，國(guó)土資源部法規(guī)司任慶恩司長(zhǎng)就39號(hào)令接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)透露，國(guó)土部門正在抓緊研究如何落實(shí)新規(guī)。
這項(xiàng)新規(guī)出臺(tái)以后，有媒體認(rèn)為，開發(fā)商拿地將不能“分期付款”。不過，任慶恩對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“新《規(guī)定》出臺(tái)并不是禁止開發(fā)商的分期付款行為，因?yàn)楦鶕?jù)規(guī)劃法以及合同等，開發(fā)商是可以分期付款的。”
“新規(guī)出臺(tái)的目的主要有兩個(gè)，一是要打擊囤地不開發(fā)的行為，二是規(guī)范金融秩序，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。”任慶恩強(qiáng)調(diào)，這是為了促使開發(fā)商加快開發(fā)速度，增加上市房源量。
任慶恩還表示，付清土地出讓金，才能辦土地證，意味著開發(fā)商再也不能用少量的啟動(dòng)資金，來撬動(dòng).大額的銀行貸款，對(duì)目前過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到控制作用，“也可以防止土地過分集中在少數(shù)企業(yè)手中，形成壟斷”。
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