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上海7月樓市已現乏力 9070項目單價令人擔憂
中國發展門戶網 www.chinagate.com.cn  2007 年 07 月 13 日 
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上海全市優質房源可售量大幅下滑,是導致7月以來成交量下滑的主要原因。至今,開發商漲價的勢頭并未見停止,抬高的報價還將于未來一段時間在成交數據上體現出來

佑威&天天房展網研究中心的數據表明,7月以來的成交量持續下滑,“高燒”了一個春季的樓市已現乏力之勢。

統計數據顯示,本周(7月5日~11日)上海共成交商品房(不記動遷、配套房,下同)63.85萬平方米,在上周下滑4.8%的基礎上,本周又下滑了10.2%,但還是遠高于今年以來的每周平均水平。外環外優質房源經過6月的熱銷之后,全市優質房源可售量大幅下滑,是導致7月以來成交量下滑的主要原因。

房價相對低廉的外環外成交量下滑。低價房源成交比重的下降是平均房價上升的主要原因,但今年普遍出現的開發商上調報價,且逐步在成交數據上的體現也是不可忽視的原因之一。至今,開發商漲價的勢頭并未見停止,抬高的報價還將于未來一段時間在成交數據上體現出來。

其中,最受市民關注的商品住宅市場表現得更為劇烈。本周,商品住宅成交量下滑到52.6萬平方米,且在這批成交房源中,很難看到新盤的身影,而是原先熱銷樓盤的后續房源支持了大量需求。如此數據不得不令人擔憂未來房價的走勢。

從市調數據來看,大部分項目都把開盤日期推到9、10月份。這可能會加劇7、8月份優質房源的緊缺度,使得樓市的總成交量進一步下滑,到9、10月這些房源和“90/70”房源一起大量上市的時候,將重新激活市場。

對于廣受市場期待的“90/70”房源,人們已經看到第一個項目“上海奧林匹克花園”的熱銷。但是我們知道,敢于在“90/70”政策后開發新項目的主要是萬科、華潤、合生創展這樣的大開發商,他們的產品在市場上一直很受歡迎。所以這些樓盤熱銷的原因,可能更多的要歸功于開發商品牌,而不是小戶型。

近一周的成交數據顯示,6000元/平方米以下的成交房源中平均戶型面積為114平方米,6000~10000元/平方米的為109.6平方米,10000~16000元/平方米的為121.3平方米,16000~22000元/平方米的為129.6平方米,22000元/平方米以上的高價房套均面積則接近150平方米。

其中,6000~10000元/平方米價格段的成交量最大,套均面積最小,其對應的是購買力為總價80萬元左右的主力購房群體。如果要主力購房群體放棄109.6平方米的房型,去購買“90/70”規劃的小戶型房源,單從價格上考慮,房價可能要上調到每平方米10000~12000的價格區間,這與目前的價格還有20%以上的差距。

從目前熱銷的一些個案也可以看出這一跡象。位于三林的萬科金色國際公寓,主力戶型就是87~99平方米的二房,其平均成交價格就高達13769元/平方米;即將推出的萬科新里程新一批房源,也是按“90/70”規劃開發的小戶型,預計售價將達14000元/平方米,比原先該案非“90/70”規劃的房源11000元/平方米的價格也要高出20%以上。

年初以來報價為8000元/平方米的上海奧林匹克花園,已經算是九亭最貴的樓盤之一,但是其7月7日推出的按“90/70”規劃建設的三期房源,報價竟高達9000元/平方米,且推盤不到一周就售出266套房源的一半以上。可見市場對這批房源價格的接受程度之高。 (作者系佑威 房地產究中心主任)  

來源: 第一財經日報

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