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五大"癲狂病癥"困樓市 藥方只能"藥醫(yī)不死病"
中國發(fā)展門戶網 www.chinagate.com.cn  2007 年 07 月 06 日 
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“深圳房價半年漲幅超過50%”、“上海某二手房日漲8000元”、“6月北京房價環(huán)比升20%”……當這些報道鋪天蓋地,隱藏在后面的市井無奈似乎已近麻木。

后調控時代,望樓市而無言者有之;大聲痛斥表達不滿者有之;更多的是患上“癲狂病癥”的樓市一族:或焦慮、或過敏、或發(fā)燒、或頭痛、或多疑……病因不一而足,藥方也只能“藥醫(yī)不死病”。

嗚呼!哀民生之多艱,望調控速生效。(柯鵬)

癥狀一:焦慮

“(房價)再高也要買,眼看著天天升,遲一天買,就等于白白虧了千把塊錢!”上海購房者王先生對記者坦言。王先生是剛性需求的代表,按照計劃,買房結婚要在今年夏天完成。值得慶幸的是,幾個月前他以1.2萬元/平方米的單價買下了位于上海浦東聯(lián)洋社區(qū)的一套二手房。“聽說現(xiàn)在已經漲到1.5萬元/平方米了。”王先生興奮地說。

此前,他是堅定看空派,開發(fā)商暴利論、房價泡沫論及房地產宏觀調控是他判斷房價終將下降的主要依據(jù)。“現(xiàn)在不這么想了,原來一些和我有一樣想法的同事已經把錢從股市上撤出,開始買房。”王先生介紹。

然而,仍然處在觀望之中的那些購房者卻日益顯得焦慮。“房價已經高得離譜了,想買也買不起,只能等等再說。”在媒體工作的丁小姐稱。這種等待的心情下,每看到房價日益走高的消息,他們都心頭一痛。

中消協(xié)近日出具的一份中國“12城市商品房消費滿意度調查”報告顯示,64.2%的消費者認為合理的房價應在2000-5000元/平方米之間。而根據(jù)官方數(shù)據(jù),目前上海商品房銷售均價為9657元/平方米,調查報告中則有87.7%的上海購房者認為合理房價應該在8000元/平方米以下,上海市民目前對房價的滿意度勉強達到“一般”的級別。

另外,除了剛性需求,股市里的不少投資者越來越多將房產重新定位為重要且穩(wěn)定的投資領域。“當剛性需求與投資需求共同作用,加上國內外資金流動性的過份充實,房產漲價是一個必然的經濟規(guī)則。”上海的一位房地產金融專家稱。

病因:房價高漲

處方:房價上漲有其必然性,焦慮的購房者們也許還要焦慮很長一段時間。專家稱,除去土地供應緊張、宏觀經濟和股市拉動外,房地產行業(yè)自身的混亂也造成了房價的變相助推,而且政府對整體價格攀升的勢頭估計和應對不足,在客觀上也使得房價短期內不會穩(wěn)定。治療焦慮的有效手段是認清形勢,量力而為。短期內選擇租房、降低購房標準是剛性需求者的首選,對于政府在中低價房、供應結構上的調控也需抱有信心。

癥狀二:過敏

⊙本報記者于兵兵實習生倪珊珊

“房價今年三級跳,這是我沒想到的,就像老天在給我機會。”深圳樓市內的一位投資者柯先生稱。柯先生從去年4月開始陸續(xù)購入7套房產,看著房價月月飆升,平均每套房轉手就是十多萬收益,柯先生掩飾不住地興奮。

同樣的“機會”在上海二手房市場也再次回歸,曾在2005年初房價顛峰期出現(xiàn)的“返價”重新上演。“我們6月成交量比5月增長了10%,不過上家惜房、返價的情況增多,比如我們浦東龍陽店的‘返價率’達到70%。”信義房產的分析師向記者表示,敏感的上家看到市場量價齊升就不時地單方面提價,一定程度上還是影響了交易量。

受調控影響,商品房供給短期內出現(xiàn)了緊縮,這是目前樓市全面回暖的重要原因之一。無疑,包括上述買到了房子的柯先生在內,手里有房的人都成為稀缺資源的持有者,也成了當今樓市毫無疑問的“甲方”。

然而,在樓市風云詭譎的今天,資源持有者的心態(tài)也并非完全穩(wěn)定。“我們能感到在房價可怕的無規(guī)律的上漲中,政府正在醞釀或隱含著的調控壓力。一旦有更嚴厲的措施出臺,目前的瘋漲只是黑暗前的最后輝煌。”一位中介機構的分析師稱。

據(jù)國家統(tǒng)計局預計,今年上半年全國固定資產投資增速持續(xù)走高,預計將達到26%左右,其中房地產投資尤為突出。“投資過熱,直接導致了宏觀政策的不確定性,隨之而來的也許就是巨大的投資風險。”專家表示。

病因:投資過熱

處方:雖然今年以來的宏觀調控顯得有些散、有點亂,但是敏感的市場已經意識到,這是習慣了試水的決策層在又一次試探性的放風。包括上海的二手房個稅嚴征、土地增值稅清算的說法等,盡管多模糊不清,但收口也許只是一夜之間的變化。過敏的投資人必須清醒地意識到這一點,站在浪尖上舞動也許風光無限,但也是最有可能被激浪打入谷底。

癥狀三:發(fā)燒

⊙本報記者于兵兵實習生倪珊珊

“我從1992年就開始從事商品房建筑行業(yè),如今建筑成本比原來只漲了每平方米100元至200元,房價卻比原來翻了好幾倍,房屋建筑成本只占房價不到20%。”一位珠三角的建筑商向記者透露。

此前,上海陸家嘴中央公寓被央視新聞調查曝光,稱6000元/平方米的成本價被賣出了12000元/平方米的價格,利潤高達100%。這一案例背后雖有巨額國有資產流失的質疑,但市場更關注的是由此帶來的房價上漲的普遍現(xiàn)象。

然而,沒有需求支持的房價無論有多少黑幕都不會形成真實的收益,開發(fā)商能夠暴富的原因更大程度上依賴于房源減少帶來的供需矛盾。供應減少的一個原因是土地的緊缺,上海近日新江灣城一塊面積不足6萬平方米的地塊在短短6分鐘的競價中從5.16億元急躥至12.6億元成交,未來樓盤的樓板價已高達12500元/平方米,開發(fā)商對于有限的土地資源的爭搶意圖已至“欲火中燒”的程度。

此前有調控通知稱,保證土地供給的有效手段是激活現(xiàn)有土地存量,而糾纏于每個房地產項目的繁雜背景令這一措施舉步維艱,加上開發(fā)商囤房捂盤的違規(guī)銷售手段,注入到市場的房源開始變得越來越少。

房源的緊張又進一步加深了中介機構在二手房市場的“主動權”。因為房源有限,房產中介也結伙開發(fā)商一起囤房、炒房,從中獲利。“我們遇到了2005年以來又一輪樓市的春天,甚至比調控前還要火爆。”一位房地產經紀公司的負責人這樣認為。

病因:供需失衡

處方:開發(fā)商與房產中介在樓市的一片火樹銀花中“燒”得不輕,而一些有識之士已經感到政策“暴風雨”來臨前的寧靜。某房地產開發(fā)企業(yè)高層稱,中國房地產泡沫必將破滅,開發(fā)商應未雨綢繆,這種規(guī)劃包括積累土地資源、創(chuàng)新住房產品、壓縮成本以應對未來的價格調整等。

癥狀四:頭痛

⊙特約記者陳歆

時至今日,被寄予厚望來力挽樓市狂瀾的政策調控還會不會再掀風暴呢?盼望者抬頭向上看得頭痛,但比起仰頭真正頭痛的倒是決策者、執(zhí)行者們———再施政似承認之前調控不力,不再采取行動則各地房價確有快速上漲之憂,真是左右為難,不頭痛也難。

謹防房地產調控變“空調”,這是去年“國六條”實施后一段時間一些專家提出的警告。的確,只需回頭看已堆積起來的現(xiàn)有政策,被完全落實、執(zhí)行到位、發(fā)揮實效的有多少?

如“限外”政策,雖然在“限外令”發(fā)布后曾有過短暫的“靜默期”,但逐漸地,外資收購又開始一單接一單。再如被賦予眾望的“70-90結構調控政策”,目前只聞其聲,業(yè)內預計最快要到今年下半年才會有符合這一政策的小戶型項目推出,且對市場的調節(jié)效果還有待觀察。

宏觀調控將大量空間留給了地方政府,地方政府頭頂著高層的壓力,下對著市場的怨言,搖擺不定,一旦失去平衡則無法面對“江東父老”,當真急煞人也。

病因:“空調”之憂

處方:一系列的情況所折射出的都是政府部門的猶疑與為難,而面對房價的繼續(xù)快速上漲,只有決策者不再頭痛醫(yī)頭,執(zhí)行者不再怠惰行事,從土地、結構、交易等各個環(huán)節(jié)入手穩(wěn)定房價,不要使調控淪為“空調”,頭痛癥狀或能緩解吧。

癥狀五:多疑

⊙特約記者陳歆

一年之前對于房價數(shù)據(jù)深信不疑的人們現(xiàn)在恐怕對任何數(shù)據(jù)都存有戒心,一場對數(shù)據(jù)的多疑癥正在全民中蔓延。“要在浩瀚的數(shù)據(jù)海洋中辨別真?zhèn)萎斎徊豢赡埽M信不如不信。”身為普通讀者的蔣女士的想法也許正代表了普通大眾的心態(tài)。

有人說,去年至今連續(xù)發(fā)生的“數(shù)據(jù)門”事件已經徹底粉碎了百姓對于房價數(shù)據(jù)的信心。如今天國家統(tǒng)計局發(fā)布了全國70個大中城市房屋銷售價格情況,顯示某地某月房價同比上漲7.3%,明天當?shù)叵嚓P部門對外公布的商品住宅預售交易平均價格同比漲幅卻為17.3%。又如這邊中央部門給出的數(shù)據(jù)一派平和,房價漲幅全國倒數(shù),那邊地方民間研究機構卻說房價上漲明顯,均價已突破萬元大關。再如地方房管局的報告剛顯示均價比上月下降9.1%,緊接著國家發(fā)改委又給出房價環(huán)比增長1.2%的結果。

相同地區(qū)、相同時間卻截然不同的數(shù)據(jù)均出自大家眼中的權威部門,而這樣的情況在全國一些赫赫有名的主要城市不約而同地出現(xiàn)并蔓延滋長,將人們好不容易建立起的對統(tǒng)計數(shù)據(jù)的信心消滅殆盡。當老百姓在你說升、他說降的統(tǒng)計報告面前不知所措之時,也只能眼睜睜地看著不斷攀升的房價發(fā)出嘆息。

在上海,數(shù)據(jù)鬧劇應該是在今年春季被推到一個頂峰。當時上海已有樓市回暖、房價攀高的苗頭,上海社科院房地產業(yè)研究中心的一份報告中則提出了上海商品房將大量過剩、上海房地產調控并未到位等觀點。此報告一公布便震動整個上海地產界,不想數(shù)天之后,來自社科院的專家卻高調否認報告觀點,公開表示上海房地產調控已基本到位。無論孰是孰非,自擺烏龍事件已讓民間對各類樓市數(shù)據(jù)的疑問擴大。

“事到如今,房價統(tǒng)計、樓市報告已失去了應有的公信力,成為各方立場的代言工具。”一位業(yè)內人士直言不諱。且不論民間的房地產數(shù)據(jù)制造者之眾,光是政府部門就有建委、房地局、統(tǒng)計局等多個。數(shù)據(jù)代表立場,一個立場關乎一個地方或者一個部門的利益,每一方都希望自己提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)成為決策參照,以引導有利于自己的政策出臺。

病因:數(shù)據(jù)打架

處方:相信、懷疑、聲討、冷漠、麻木……多疑癥狀從顯現(xiàn)到病發(fā),擴張之迅速令人咋舌,但也并非無藥可醫(yī)。恕不知多方權威就等于缺失權威,明確統(tǒng)計角色的分配,將“數(shù)據(jù)混亂菌”由同一個系統(tǒng)輸導治理,將是阻止這一癥狀惡化的最有效途徑,相信現(xiàn)在做還為時不晚。

 

來源: 上海證券報

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