距６月１５日北京市強(qiáng)制執(zhí)行二手房交易資金監(jiān)管新政還有半個(gè)月的時(shí)間，中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者近日對(duì)北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的資金運(yùn)作和監(jiān)管情況進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：資金監(jiān)管似乎正成為行業(yè)內(nèi)的燙手山芋，接受采訪的人們不愿意過(guò)多談及資金監(jiān)管政策的利弊，而那些身陷困境的企業(yè)，則緊緊抓住“服務(wù)質(zhì)量”這根救命稻草，試圖突圍。
調(diào)查顯示：在日益公開(kāi)、透明的市場(chǎng)環(huán)境沖擊下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中巨大的利潤(rùn)空間嚴(yán)重縮水，一些習(xí)慣于享受充裕資金流的經(jīng)紀(jì)公司開(kāi)始呈現(xiàn)出集體性的階段不適。
資金監(jiān)管叫好不叫座
自４月１５日北京出臺(tái)二手房交易資金監(jiān)管政策至今，市場(chǎng)反饋似乎并不盡如人意。
“不足一成人接受二手房資金監(jiān)管”、“三大問(wèn)題考驗(yàn)二手房資金監(jiān)管”、“資金監(jiān)管賬戶成交量不到５％”，進(jìn)入５月以來(lái)，此類詞語(yǔ)在各個(gè)媒體頻頻亮相。
據(jù)了解，二手房資金監(jiān)管政策主要意圖是防止購(gòu)房款積壓在經(jīng)紀(jì)公司賬戶中，避免經(jīng)紀(jì)公司“卷款潛逃”，以充分保障買賣雙方的資金安全。然而，為何政策在實(shí)施初期遭遇市場(chǎng)尷尬？
“表面看來(lái)，是政策在實(shí)施初期遇到攔路虎。實(shí)際上，更深層次的原因在于，市場(chǎng)的主體——企業(yè)與消費(fèi)者均未能適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境，一些企業(yè)出于各種利益考慮對(duì)政策的積極性不高。”曾在北京開(kāi)太物業(yè)交易保證有限公司任市場(chǎng)總監(jiān)的張真真女士的回答一針見(jiàn)血，“企業(yè)的不積極，直接影響到買賣雙方對(duì)政策認(rèn)知度過(guò)低。”
記者從市場(chǎng)上了解到的信息顯示，近期有購(gòu)房、賣房打算的消費(fèi)者對(duì)資金監(jiān)管的具體細(xì)節(jié)知之甚少，劉小姐便是其中的一位。家住望京的她一提到經(jīng)紀(jì)公司就頭疼，“前段時(shí)間，我要買二手房，在幾家經(jīng)紀(jì)公司登記，前前后后折騰了兩個(gè)月，到現(xiàn)在還沒(méi)買到房子。我的電話卻成了經(jīng)紀(jì)公司熱線，每天都有不同的人給我打電話，說(shuō)６月１５日就要強(qiáng)制執(zhí)行資金監(jiān)管，我想辦貸款就會(huì)很麻煩。”
中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者隨后暗訪了不同區(qū)域內(nèi)的十個(gè)經(jīng)紀(jì)公司門(mén)店，結(jié)果顯示：無(wú)論在哪家經(jīng)紀(jì)公司的門(mén)店詢問(wèn)“資金監(jiān)管”業(yè)務(wù)，經(jīng)紀(jì)公司員工都會(huì)反復(fù)強(qiáng)調(diào)買賣過(guò)程中過(guò)戶時(shí)間較長(zhǎng)——需要兩個(gè)月到三個(gè)月時(shí)間，房主才可能拿到賣房款。其中一家大型經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)務(wù)人員干脆直接拒絕了客戶資金監(jiān)管的要求，表示這是一個(gè)新的業(yè)務(wù)品種，如果選擇這項(xiàng)業(yè)務(wù)，銀行需要個(gè)人支付２０００—３０００元的服務(wù)費(fèi)。顯而易見(jiàn)，這與二手房交易資金監(jiān)管政策中關(guān)于經(jīng)紀(jì)公司、銀行不許收取任何費(fèi)用的規(guī)定背道而馳。
在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，大部分買賣二手房的消費(fèi)者對(duì)二手房交易資金監(jiān)管政策都持肯定態(tài)度，僅有部分著急拿到房款的賣房人，會(huì)選擇其它業(yè)務(wù)品種。而經(jīng)紀(jì)公司的人則稱，該政策已經(jīng)影響到買賣雙方的成交套數(shù)，甚至有經(jīng)紀(jì)公司表示，進(jìn)入４月下旬以來(lái)，二手房交易量減少了近１５％。
“經(jīng)紀(jì)公司希望客戶能在６月１５日之前交易，主要是害怕資金監(jiān)管后的一些不確定性因素，比如資金的流向問(wèn)題。”一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人私下告訴記者，“但是資金監(jiān)管后，二手房交易程序更加復(fù)雜，一些相關(guān)機(jī)構(gòu)辦事效率太低，確實(shí)也給交易雙方帶來(lái)了一些麻煩。”
中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者還聯(lián)系了某銀行北京阜成門(mén)支行采訪，在記者告知采訪主題后，相關(guān)負(fù)責(zé)人以開(kāi)會(huì)為由迅速掛斷電話，此后，記者一直未能與該負(fù)責(zé)人取得聯(lián)系。
資金風(fēng)險(xiǎn)暗流涌動(dòng)
如果說(shuō)十年前房地產(chǎn)中介對(duì)很多人來(lái)說(shuō)還比較陌生，那么時(shí)至今日，遍布北京城各個(gè)角落的經(jīng)紀(jì)公司門(mén)店已令人目不暇接。“如果沒(méi)有強(qiáng)大的資金支持，這樣快的擴(kuò)張速度在短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)。”北京某經(jīng)紀(jì)公司的市場(chǎng)部經(jīng)理向中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者透露，與之相對(duì)應(yīng)的卻是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的準(zhǔn)入門(mén)檻非常低。
“６０萬(wàn)元的注冊(cè)資金，５０萬(wàn)元的保證金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的門(mén)檻特別低，但即使如此，２００４年，繳納５０萬(wàn)保證金的經(jīng)紀(jì)公司依然只有２５家。”北京順馳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司企劃部經(jīng)理門(mén)大偉告訴記者。那么，在２００３年到２００６年間，經(jīng)紀(jì)公司瘋狂開(kāi)店，跑馬圈地的費(fèi)用又來(lái)自何處？
“顯然不可能是自有資金，在２００３年初期，經(jīng)紀(jì)公司中很少有資金特別雄厚的公司。”業(yè)內(nèi)的一位資深人士指出。“這些公司擴(kuò)張的費(fèi)用很大程度上都來(lái)自于客戶的資金。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，挪用客戶的買房款，去墊交購(gòu)買其它房產(chǎn)的費(fèi)用，已不是個(gè)別現(xiàn)象。一般而言，購(gòu)房者的資金會(huì)在經(jīng)紀(jì)公司賬戶中滯留一個(gè)月。”
滯留在經(jīng)紀(jì)公司的資金數(shù)量相當(dāng)驚人。北京市去年存量房成交量７．８萬(wàn)套，以每套房總值６０萬(wàn)元計(jì)算，二手房交易中的資金流就有４６８億，即使市場(chǎng)中只有一半的二手房通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司成交，在經(jīng)紀(jì)公司賬戶中代為保管的資金業(yè)已高達(dá)２３４億。不算被挪用的部分，僅僅是存在銀行一個(gè)月的利息就非常可觀。
“經(jīng)紀(jì)公司一般有兩條資金鏈，一條是自有資金，另一條來(lái)源于客戶的購(gòu)房款，這兩條資金鏈就好像兩條河流，當(dāng)其中的一條缺水時(shí)，另一條就會(huì)提供補(bǔ)給水。但其風(fēng)險(xiǎn)在于，如果其中的一條水源被截?cái)啵涂赡軐?dǎo)致整個(gè)鏈條的斷裂。當(dāng)然，每個(gè)公司的具體情況不同，存在的風(fēng)險(xiǎn)大小也不一樣。”該分析人士進(jìn)一步指出。
而業(yè)內(nèi)另一位知情人士的回答則讓人匝舌：“正常的公司都會(huì)用客戶的錢(qián)，在保證風(fēng)險(xiǎn)的前提下，用客戶的錢(qián)是業(yè)內(nèi)的普遍做法。”
“資金監(jiān)管政策對(duì)北京市的大部分經(jīng)紀(jì)公司都有沖擊。”北京市建委一位不愿意透露姓名的人士對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，“特別是一些過(guò)多挪用客戶資金的公司，受到的沖擊會(huì)更大。從今年４月１５日北京市宣布執(zhí)行二手房交易資金監(jiān)管到６月１５日強(qiáng)制執(zhí)行，這兩個(gè)月不僅是給在４月１５日前簽約的合同以充分的時(shí)間執(zhí)行，也是給經(jīng)紀(jì)公司調(diào)整經(jīng)營(yíng)方向的時(shí)間，而且，很多經(jīng)紀(jì)公司早在去年就已知道此項(xiàng)政策即將被宣布執(zhí)行。”
“與交易時(shí)間延長(zhǎng)相比，資金安全更加重要。作為交易雙方橋梁的經(jīng)紀(jì)公司，應(yīng)當(dāng)扮演好中間方的角色，向買賣雙方充分說(shuō)明政策的利弊，引導(dǎo)消費(fèi)者選擇更加安全的業(yè)務(wù)品種。”該負(fù)責(zé)人重點(diǎn)指出。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)將回歸服務(wù)本質(zhì)
“北京市的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不是太少，而是太多。特別是從業(yè)人員的數(shù)量近年來(lái)增長(zhǎng)速度非常之快，而且沒(méi)有門(mén)檻，這個(gè)行業(yè)中企業(yè)和從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊。”早在去年，某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人就向記者抱怨：“想招到一個(gè)優(yōu)秀的員工，實(shí)在是難上加難。”
“在加拿大，每一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都以從事的行業(yè)為榮，而在中國(guó)，更多人卻不愿意被人知道自己是經(jīng)紀(jì)公司的從業(yè)人員。”嚴(yán)小姐從加拿大留學(xué)回國(guó)后，加盟了一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，對(duì)比國(guó)外成熟的市場(chǎng)，嚴(yán)小姐對(duì)記者表示：“北京的經(jīng)紀(jì)公司從業(yè)人員服務(wù)意識(shí)太薄弱，行業(yè)門(mén)檻太低，人們完全是奔著錢(qián)去工作。”
同時(shí)，“現(xiàn)金收房”、“押房”，幾年前在業(yè)內(nèi)非常普遍的贏利模式，看起來(lái)似乎在解決賣房人的燃眉之急，實(shí)質(zhì)上卻為經(jīng)紀(jì)公司吃差價(jià)提供便利。一些押房公司隨之而生，為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，經(jīng)紀(jì)公司參與其中。“２００５年前的市場(chǎng)，只要是個(gè)人就能在這個(gè)行業(yè)中賺到錢(qián)。”常先生說(shuō)，他在這個(gè)行業(yè)中摸爬打滾已有五年，“如果不是有暴利，就不會(huì)有這么多人前仆后繼來(lái)做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。”不僅押房、炒房，還將一些資金挪作他用，其中既有用于代付房款，也有用來(lái)擴(kuò)張開(kāi)店，甚至經(jīng)營(yíng)其它非房地產(chǎn)項(xiàng)目。
“隨著北京市二手房資金監(jiān)管政策的逐步落實(shí)，一些不成熟操作正在受到新的市場(chǎng)環(huán)境的挑戰(zhàn)，原有的經(jīng)營(yíng)模式也面臨新政策的考驗(yàn)。比如二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，以前一些公司可以通過(guò)掌握大量的資金流先墊付買房人資金。資金監(jiān)管后，大部分經(jīng)紀(jì)公司都很難提供出充足的資金流解決這個(gè)問(wèn)題。”某位消息人士向記者表示。
記者了解到，一些經(jīng)紀(jì)公司正在努力調(diào)整發(fā)展策略，以適應(yīng)新的政策環(huán)境，經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型成為行業(yè)熱門(mén)話題。
“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)本質(zhì)上就是一個(gè)服務(wù)行業(yè)，從業(yè)人員首先應(yīng)當(dāng)提高自身的服務(wù)意識(shí)，為客戶創(chuàng)造更加方便快捷的服務(wù)。”門(mén)大偉這樣總結(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的性質(zhì)，他們公司正在發(fā)起一項(xiàng)旨在樹(shù)立行業(yè)新風(fēng)的活動(dòng)。
鏈家地產(chǎn)對(duì)此表示贊同。該公司的工作人員介紹，鏈家正著手于完善各項(xiàng)具體服務(wù)細(xì)節(jié)，提高服務(wù)效率，優(yōu)化業(yè)務(wù)品種，相關(guān)配套措施也將在近期面市。
我愛(ài)我家公司則針對(duì)資金監(jiān)管新政在客觀上可能會(huì)延長(zhǎng)各項(xiàng)手續(xù)的辦理時(shí)間，為方便客戶，他們?cè)诒本┦懈鱾€(gè)交通便利的繁華地段設(shè)立了簽約中心，同時(shí)加裝銀行ｐｏｓｅ機(jī)，還可幫助匯款。
種種跡象顯示，二手房交易正逐步向更加理性的市場(chǎng)回歸。“資金監(jiān)管有利于還原真實(shí)的市場(chǎng)，隨后二手房網(wǎng)上簽約也將配合資金監(jiān)管同步執(zhí)行。以后市場(chǎng)發(fā)展的方向是更加公開(kāi)、更加透明，企業(yè)必須要適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境才能求得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。”北京市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人最后向記者這樣表示。（實(shí)習(xí)生 張一鳴）
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