在上海今年首批出讓的土地中，有關境外投資者參與購買經營性土地的限制進一步放開。
4月27日，上海市房屋土地資源管理局發布了今年首個國有土地使用權掛牌出讓公告(下稱一號公告)，與去年的幾個出讓公告相比，一號公告對境外購買人的資質要求明顯放寬。其中，出讓保證金可以用外幣支付，與此同時，沒有要求境外購買人必須擁有內地注冊公司。
一號公告顯示，“境外的自然人、法人、其他組織”都可參與土地競買，這一規定是去年二號公告以來的延續。除此之外，此次土地出讓的保證金，除了可以用人民幣支付之外，還可以用美元、港元、日元以及歐元等四種非人民幣幣種支付，賬戶名為上海市房屋土地資源管理局。這意味著境外公司可以直接通過境外匯款的方式給付。
至此，對于境外資本買地資質的限制，已經基本消除。不過，業內人士表示，買地環節的資格放松，并不意味著對于外資投資房地產控制的放松。
外資買地大門關閉一年
去年7月11日，國家六部委聯合發布了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(171號文件)，這一規定旨在防止境外熱錢短線炒作境內房地產、穩定房市。文件中的第一條和第三條指出，境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，應當遵循商業存在的原則，按照外商投資房地產的有關規定，申請設立外商投資企業；經有關部門批準并辦理有關登記后，方可按照核準的經營范圍從事相關業務。而設立外商投資房地產企業，由商務主管部門和工商行政管理機關依法批準設立和辦理注冊登記手續，頒發一年期《外商投資企業批準證書》和《營業執照》。
此后，上海市房地局推出2006年國有土地使用權掛牌出讓一號公告中，在競買資格及要求一項中明確規定：參加競買的境外投資者必須領有一年期外商投資企業批準證書和營業執照。
對于外資投資者而言，這就意味著必須在拿地之前先行注冊公司，并注入至少一半投資額的注冊資金，這對于尚未拿地的公司來說幾乎是不可能完成的任務。這一規定使得外資直接買地的大門幾乎被完全關閉，而從最后的出讓結果來看，去年一號公告土地的獲得者全部都是內地房地產企業。境外公司曲線買地不過，即使是171號文件也只是規定，需要控制和規范境外資本對于國內房地產領域的投資，并不意味著將外資攔于門外。與此同時，所謂“境外熱錢”更多集聚在境外機構整體收購等形式的投資中，房地產開發領域“熱錢”并不多。
因此，從2006年上海二號經營性土地出讓公告中，上海市房地局開始對于外資買地環節的“商業存在”要求放松，規定“境外的自然人、法人、其他組織”都可以參加土地競買，但是，由于此后幾次公告的保證金均需要以人民幣支付，如果不是在國內有足夠的流動資金，境外房地產公司很難完成保證金支付。
境外公司如果希望在內地購買土地，只能夠曲線進行。公司或通過內地子公司，或通過與本土公司合作的方式拿地。事實上，去年成功買地的外資公司，其保證金基本上都依靠內地公司支持完成支付。
根據公告內容，投資者將在明天起領取一號公告各個地塊的招標說明書。由于境外投資者買地資格的放松，可以預見，此次土地出讓過程中，熱門地塊將會有更多的競爭者參與。
并非“限外”政策放松
業內人士表示，雖然對于買地資格限制放開，但并不意味著上海房地產市場對于外資投資控制的放松。實際上，即使境外公司能夠成功競得土地，其資金支付以及項目公司注冊還是需要經過國家外匯管理局等機構的審批。
今年3月份，商務部發布2007年全國吸收外商投資工作的指導性意見，意見明確指出，今年將“嚴格限制外商投資房地產”。
一名境外投資基金負責人向早報記者表示，土地購買環節的放松，并不代表著房地產行業對于外資控制的放松，與此相反，今年外資在公司注冊審批以及資金進入方面正面臨著更多的阻力，操作流程正明顯放慢。
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