中國人民銀行在2007年4月最新出版的《中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》(2005)中提出，要盡早啟動、平穩(wěn)推進(jìn)房地產(chǎn)預(yù)售制度改革，可以考慮對預(yù)售款實(shí)施第三方監(jiān)管制度、實(shí)行房屋完工后發(fā)放個(gè)人房貸的新制度等。
報(bào)告提出，應(yīng)考慮采取四方面的措施：第一，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有房地產(chǎn)信貸管理關(guān)于“商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”的規(guī)定；第二，可借鑒香港經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)對預(yù)售款的管理，由律師事務(wù)所、銀行等機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理預(yù)售款除定金以外的首付款和個(gè)人購房貸款，根據(jù)工程進(jìn)度向開發(fā)商逐筆撥付資金；第三，也可借鑒歐美經(jīng)驗(yàn)，驗(yàn)收交房后再把全部購房款交給開發(fā)商。但為避免對開發(fā)資金鏈造成巨大沖擊，應(yīng)堅(jiān)持漸進(jìn)原則。可逐步推遲銀行發(fā)放個(gè)人房貸的時(shí)間，在過渡期內(nèi)每年推遲2個(gè)月，經(jīng)過5-6年，最終實(shí)現(xiàn)房屋完工后發(fā)放個(gè)人房貸的新制度；第四，在改革模式選擇上，避免“一刀切”，各地可以選擇香港地區(qū)的房屋預(yù)售模式或歐美的房屋預(yù)售模式，也可結(jié)合上述兩種模式的做法，逐步向歐美模式過渡，在過渡期內(nèi)，對預(yù)售款按香港模式實(shí)施第三方監(jiān)管制度。
報(bào)告還提出，應(yīng)加快拓展房地產(chǎn)融資渠道，加速開放直接融資。一是大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場體系。推動房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系，研究適合國情的不動產(chǎn)證券工具，加快短期融資券信用評級系統(tǒng)建設(shè)。研究扶持包括房產(chǎn)評估、房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)、擔(dān)保、貸款服務(wù)等機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)金融支持服務(wù)體系，形成一個(gè)廣泛的房地產(chǎn)金融分工布局。
二是支持房地產(chǎn)企業(yè)參與金融市場的創(chuàng)新。積極拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的自主融資渠道，提供相應(yīng)的政策支持，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健。
此外，報(bào)告稱，應(yīng)加大對境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度，進(jìn)一步加強(qiáng)對跨境資本外匯資金流動的管理。完善境內(nèi)外資開發(fā)、購房的統(tǒng)計(jì)、登記制度。加大對房地產(chǎn)項(xiàng)下違法違禁外匯資金流出入的查處力度，抑制投機(jī)行為。 (郭鳳琳)
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