自1991年南京市第一部拆遷管理辦法頒布實施以來，從福利性的“無償分配”過渡到“有償安置”，1999年又從“實物安置”到“貨幣補償”的突破，2001年后，逐步建立起以貨幣補償為主的補償體系，拆遷在改變城市面貌的同時，也給多少家庭帶來了歡喜與憂愁。
昨日，南京市頒布了《完善城市房屋拆遷工作機制的實施意見》以及《南京市征地拆遷補償安置辦法》，從中不難看出，由于房價不斷提升，被拆遷者的補償安置也“隨行就市”地相應抬高，而將政策性住房也納入產權調換房中，并不能簡單地看成是走“回頭路”，保障被拆遷居民的住房需求已經成為當前政府工作的重中之重。
城市房屋拆遷篇 適用人群：被拆遷城市居民
經適房、中低價房納入“換房”范疇
政策：《意見》將加大城市房屋拆遷產權調換房的建設籌集力度，拓寬產權調換房的來源渠道，從經濟適用房、中低價商品房中籌集房源。
解讀：今后，南京市居民拆遷時如果選擇產權調換，將可以直接購買到經濟適用房和中低價商品房了，這是昨日南京市發(fā)布的《完善城市房屋拆遷工作機制的實施意見》中傳出的消息。記者從南京市政府的新聞發(fā)布會上了解到，《意見》是繼2004年該市《城市房屋拆遷管理辦法》實施以來的全面“更新”，其中對拆遷辦法實施3年以來在項目監(jiān)管、住房保障等方面出現的問題進行了調整。
根據南京市2004年頒布的拆遷政策規(guī)定，在城市房屋拆遷的項目中，均要配備不少于10％的調換房源，這些房源通常是由拆遷單位購買市場上的二手房，然后再安置給被拆遷的居民。南京市房管局副局長閔一峰昨日表示，今后將逐步提高產權調換房的比例，而且在土地出讓時，就要在相關地塊中按比例配建產權調換房，“也就是說，今后不再只是購買二手房滿足被拆遷居民的房源需求，還要有計劃地新建一批住房供應給被拆遷的城市居民。此外，還要從經濟適用房、中低價商品房和其他社會房源中儲備產權調換房，滿足所有要求‘以房換房’的居民的需求，這是與過去最大的不同”。
產權調換房將限在 90平方米以下中小型房型
政策：提供的產權調換房應當符合法定條件，且為90平方米以下的中小戶型房源。
解讀：閔一峰解釋說，這里所說的“符合法定要求”指的是房源不存在質量問題，也沒有被開發(fā)商拿去抵押給銀行，是“優(yōu)質房源”。規(guī)定產權調換房的面積必須在90平方米以下，閔一峰解釋說此舉主要是考慮到中小戶型房源總價較低，被拆遷居民可以承受得起，同時也符合國家房產新政的要求。
經適房申購條件補償款“門檻”放寬
政策：有步驟放寬經濟適用房、中低價商品房的供應條件，允許被拆遷人在貨幣補償與產權調換之間自由選擇。
解讀：根據南京市以往針對經濟適用房及中低價商品房的有關政策，符合申購條件的居民與被拆遷戶之間有較大落差，不少人拿到拆遷補償款后，既達不到政策性住房的申購標準，而購買普通商品住房又“無能為力”。從南京市建委傳出的消息稱，近期將針對中低價房申購門檻中的“20萬以下補償款”標準予以放寬,將有更多的被拆遷居民能夠買得到中低價房。此外，南京目前已經建成和儲備1000套廉租房，已分配445套，據悉相關部門今后還將加大廉租房的供應量，完善配套政策。
相關細則近期陸續(xù)出臺
政策：拆遷項目均要全面公開拆遷范圍內的評估結果、補償安置情況。
解讀：閔一峰說，過去一些項目拆遷往往是“一對一”的模式，即只有負責拆遷的工作人員與拆遷戶之間清楚拆遷款項等細節(jié)，今后將打破這一方式，將拆遷全過程對外界公開，爭取做到拆遷補償的公平與公正。據悉，關于現場公示的辦法目前正在擬定當中，近期將對外界公布，此外，關于產權調換房的籌集辦法、經濟適用房上市辦法等法規(guī)也將陸續(xù)出臺。
征地補償安置篇 適用人群：被拆遷農民
被拆遷農民補償款將提高,不要房子也可以申請貨幣補償
昨天，南京市國土部門還頒布了新的《南京市征地拆遷補償安置辦法》，其中明確提出將建設拆遷安置房供應給被拆遷的農民，銷售價格將比現有的經濟適用房便宜。國土、物價部門正在研究給安置房確定一個基準價，這個基準價到底是多少目前還未確定，不過將來根據房屋位置的不同，被拆遷農民能拿到基準價的70％或80％作為購房補償款。為了確保拆遷補償款“專款專用”，這個補償款由各級區(qū)政府直接打到指定的農民銀行賬戶上，農民無法自己動用這筆款項。這一新的住房保障制度將保證被征地拆遷的農民有房可住，每戶最大的申購面積將不超過220平方米。
被拆遷農民專門配建 安置房
政策：新辦法將供應被拆遷農民的經濟適用房從南京市經濟適用房體系中剝離出來，專門為被拆遷的農民配建拆遷安置房。
解讀：南京市國土局副局長許明表示，以往的經濟適用房的供應對象是“被拆遷農民”、“城市被拆遷居民”、“困難人群”。經過調查發(fā)現，經濟適用房有70％是由“被拆遷農民”購買。拆遷安置房將享受經濟適用房的政策，只是在建設主體、安置地點、申購面積控制上與經濟適用房有所不同。
安置房基準價格比經濟適用房便宜
政策一：明確拆遷安置房實行基準價格制度，但在制定基準價格時，扣除了銷售成本、調減了資金成本的比例，因而拆遷安置房的基準價格將會適當低于經濟適用房的價格。
解讀：與經濟適用房一樣，拆遷安置房不存在銷售成本的問題，目前國土局正與物價部門對基準價的定價區(qū)間進行研究，近日將予以公布。
政策二：新辦法將拆遷補償款中的購房補償款與拆遷安置房基準價格掛鉤，并對拆遷安置房位于現有繞城公路內和繞城公路外的，分別規(guī)定了購房補償款為拆遷安置房基準價格的70％和80％。
解讀：新老辦法中，拆遷補償款一直由原房補償款、購房補償款和區(qū)位補償款組成，其中，老辦法中設計的對被拆遷房屋補償標準（即購房補償款）是固定的，隨著經濟社會發(fā)展，目前經濟適用房建設成本與供應價格上漲，價格的變化導致補償標準與購房者的購房需求“脫節(jié)”。
新辦法對“購房補償款”進行了調整，即與拆遷安置房的基準價掛鉤，以繞城公路為界，用安置房基準價格的70％、80％來計算。打個簡單的比方，如果你現在擁有產權的住房是100平方米，如果選擇位于繞城公路以內的安置房，大概估算一下，能拿到一套80多平方米的房子，如果選擇繞城公路以外，面積則達到90多平方米。
許明表示，這種補償方式解決了過去經濟適用房供應價格與拆遷補償標準脫節(jié)的問題，同時也基本平衡了新老政策之間以及以后被拆遷農民因為安置地點的不同，可能造成的所得實際利益的差別。
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