房地產(chǎn)調(diào)控指向“有效供給”（中新社發(fā) 井韋 攝）
國務(wù)院副總理曾培炎日前針對房地產(chǎn)市場調(diào)控的問題強(qiáng)調(diào)說，要增加供給，引導(dǎo)需求，穩(wěn)定價(jià)格，規(guī)范市場，著力解決低收入家庭住房問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這樣的表述可以看作是國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的最新指向。
與2005年的“國八條”和2006年的“國六條”相比，曾培炎將“加大住房供應(yīng)力度”放在了宏觀調(diào)控的首位，而原來調(diào)控政策中放在首位的“高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格”和“切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”等表述則發(fā)生很大變化。這是一個(gè)明顯的政策轉(zhuǎn)變，它意味著，通過增加住房有效供給來平抑房價(jià)的過快上漲，將成為今后國家進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策的重點(diǎn)。
在曾培炎的最新表態(tài)中，“努力調(diào)控住房需求”也放到了相當(dāng)突出位置。而“抑制投資需求，引導(dǎo)形成合理的住房消費(fèi)模式，減少被動性住房需求”的表述也表明，政府已經(jīng)清楚地認(rèn)識到，目前我國房地產(chǎn)市場需求旺盛的現(xiàn)實(shí)。
實(shí)際上，我國房地產(chǎn)市場的問題有很多獨(dú)特的原因，在深層根源上與我國地區(qū)和城鄉(xiāng)發(fā)展的不平衡有極大關(guān)聯(lián)。因此，必須認(rèn)識到，我們的房地產(chǎn)市場，不能簡單地類比美國、日本和歐洲等發(fā)達(dá)國家，要想解決也恐非一日之功。
從宏觀上看，在現(xiàn)階段，地區(qū)間及城鄉(xiāng)間的差距不斷擴(kuò)大是必須承認(rèn)的現(xiàn)實(shí)。這樣的差異，表現(xiàn)在公共設(shè)施和商業(yè)方面的便利，也表現(xiàn)在就業(yè)機(jī)會、醫(yī)療條件等方面。不斷擴(kuò)大的差距讓人們不斷地流向東部，流向大城市尤其是超大城市。
快速的城市化進(jìn)程，帶動了住房需求的快速增長。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的年報(bào)，2002年底，中國的城鎮(zhèn)人口為5.02億，城鎮(zhèn)人口占全國總?cè)丝诘?9.1%。到了2005年底，全國的城鎮(zhèn)人口已增長到5.62億，占全國總?cè)丝诘?3%。也就是說，三年時(shí)間全國的城鎮(zhèn)人口增加了6000萬。人口專家估計(jì)，未來10年，我國城市化率將以每年至少1.5個(gè)百分點(diǎn)的速度增長，每年新增城市人口將近2000萬人。
如果按照人均需求住房面積25平米計(jì)算，每年新增城市人口的住房需求便已超過5億平米，接近目前全國全年的商品房銷售面積。而我們尚未將城鎮(zhèn)居民改善住房需求、城市規(guī)劃建設(shè)帶來的舊城改造與拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)創(chuàng)造的住房需求，以及還有很多城鎮(zhèn)人口向東部的大城市流動的需求計(jì)算在內(nèi)。雖然沒有準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，但這每一項(xiàng)需求都不是小數(shù)字。
再從微觀上看，在二手房交易成本大幅提高的背景下，大城市房地產(chǎn)市場的投機(jī)需求并不旺盛。以北京市場為例，五年內(nèi)二手普通住宅要轉(zhuǎn)讓，契稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅加上傭金的比例已超過總房價(jià)的10%。這個(gè)比例與北京年房價(jià)漲幅相若，足以讓投機(jī)資金望而卻步。可以說，目前體現(xiàn)出來的需求大都是剛性的。
調(diào)控政策轉(zhuǎn)向增加有效供給，可謂對癥下藥。不過，新建住房需要土地，而在大城市，土地資源日益稀缺已經(jīng)是不爭的事實(shí)。因此，增加供給應(yīng)當(dāng)在盤活存量上多做文章，適度降低二手房交易成本，提高二手房市場的活躍程度，則是題中應(yīng)有之義。(尹濤 林喆)
|
